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Ammissione al passivo fallimentare indennità per la cessione dell'avviamento commerciale

  • Gianluca Risaliti

    Livorno
    22/07/2019 14:36

    Ammissione al passivo fallimentare indennità per la cessione dell'avviamento commerciale

    Buona sera,
    vorrei conoscere il Vostro autorevole in merito alla situazione di seguito descritta:
    1) fallimento del locatore;
    2) alla data del fallimento risultava pendente un contratto di locazione a uso albergo;
    3) la curatela inizialmente optava per la risoluzione del contratto ex art. 80, terzo comma, l.f.;
    4) successivamente, per una serie di complesse circostanze, la risoluzione veniva revocata e confermata la scadenza originaria del contratto di locazione, non avendo la curatale intenzione di rinnovare il contratto;
    5) intervenuta la scadenza naturale del contratto, il locatario richiede il pagamento di 21 mensilità ai sensi dell'art. 34, L. 392/78.

    La domanda è se il locatario abbia diritto a tali indennità.

    Personalmente, ma non ho trovato riferimenti dottrinali o giurisprudenziali sul punto, vorrei provare a sostenere la tesi che la lettera "o" inserita nel primo comma dell'art. 34 prima dell'inciso "a una delle procedure previste dal R.D. n. 267/42" ha carattere disgiuntivo, potendosi interpretare quindi quella parte del primo comma nel senso che l'indennità non spetta quando la cessazione del rapporto locativo "è dovuta a una delle procedure previste dal R.D. n. 267/42". Sostenendo, per questa via, che non è elemento determinate che sia intervenuta la "risoluzione" a causa di una procedura concordare, ma, semplicemente, che il mancato rinnovo del contratto dipenda, appunto, dal fatto che il locatore è fallito.

    Grato fin d'ora di un Vostro riscontro, porgo cordiali saluti.
    Gianluca Risaliti

    • Zucchetti SG

      29/07/2019 17:35

      RE: Ammissione al passivo fallimentare indennità per la cessione dell'avviamento commerciale

      Ci dispiace per il ritardo con cui diamo risposta, dovuto ad un disguido (mancata trasmissione della domanda alla sezione giuridica).
      Premesso che anche a noi non risultano precedenti specifici che prendano in considerazione l'ipotesi del fallimento del locatore, come accade nella fattispecie da lai descritta, cerchiamo di offrire la nostra interpretazione, muovendo dal concetto che, a norma dell'art. 80 l.f., il fallimento del locatore non scioglie il contratto di locazione d'immobili e il curatore subentra nel contratto, salva la facoltà di recesso di cui al secondo comma di detta norma. Nel caso non è stato esercitato il recesso e iol contratto è giunto alla sua naturale scadenza.
      Tanto premesso si può tirare in campo l'art. 34 l. n. 392 del 1978, il quale dispone che "In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell'articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità". Questa disposizione non si applica in alcuni casi che qui non interessano , elencati nell'art. 35, ove si fa riferimento anche ad alberghi ma solo per esclude il diritto all'indennità di avviamento agli immobili "complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici", in luoghi, cioè, dove l'avviamento è oggettivo perché la clientela non è creata dal conduttore, ma è esclusivamente imputabile all'ubicazione del locale, che è frequentato dal pubblico di viaggiatori o di turisti, mutevole nella composizione ma stabile nel flusso..
      Dalla disposizione dell'art. 34 si ricava che l'indennità in questione è dovuta al conduttore- ricorrendo le altre condizioni precisate dalla norma citata e da quella dell'art. 35- quando cessa il rapporto locativo su richiesta del locatore in modo da consentire al conduttore, di fronte alla volontà espressa dal locatore di recedere dal contratto, di fronteggiare, almeno in parte, le difficoltà connesse all'individuazione di altri locali ove proseguire lo svolgimento della propria attività e quelle legate alla fondamentale necessità di reperire nuova clientela. A questa ipotesi fa riferimento l'eccezione di cui all'art. 34, quando parla di una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, nel senso che ove il curatore receda dal contratto a norma del secondo comma dell'art. 80, l'indennità non è dovuta ma è dovuto solo l'equo indennizzo previsto dalla norma fallimentare.
      nel caso , come detto il curatore non ha azionato il recesso eil contratto eè arrivato alla sua naturale scadenza, quando egualmente ricorre l'accennata esigenza tutelata dalla legge, ma in questo caso va rapportata alla volontà del locatore di non procedere al rinnovo del contratto. Ed allora, la domanda da farsi è: può il curatore procedere al rinnovo del contratto? Teoricamente si, ma se si considera la finalità del fallimento, che è quella di liquidare i beni per la soddisfazione dei creditori, è impensabile che un procedura rinnovi un contratto, che peraltro nel caso di albergo è novennale. Pertanto, a nostro avviso, l'esenzione di cui all'art. 34 si applica anche al caso di mancato rinnovo da parte del curatore del fallimento del locatore, anche per una coerenza con la previsione dell'art. 80 l.fall., per cui anche noi siamo dell'idea che, nel suo caso, l'indennità di avviamento pretesa dal conduttore non sia dovuta.
      Zucchetti SG srl