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Forum ESECUZIONI - IL DECRETO DI TRASFERIMENTO
Procedura ex art.585 c.p.c.
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Fabrizio Tagliabracci
Mestre (VE)16/12/2018 12:17Procedura ex art.585 c.p.c.
L'aggiudicatario di un immobile mi chiede di effettuare il pagamento avvalendosi di un finanziamento bancario ex art.585 c.p.c.
Il suddetto articolo prevede che il versamento del saldo prezzo possa avvenire "a seguito di contratto di finanziamento che preveda il versamento diretto delle somme erogate in favore della procedura".
Nel mio caso però l'esecutante è un creditore fondiario che agisce ex art.41 T.U.B. e quindi il saldo prezzo deve essere pagato dall'aggiudicatario per l'80% direttamente al creditore fondiario.
Mi domando quindi se l'art.585 sia applicabile a questa fattispecie e se sì come devo agire: incasso il saldo prezzo e lo giro contestualmente per l'80% al creditore fondiario?
Grazie-
Zucchetti SG
19/12/2018 09:52RE: Procedura ex art.585 c.p.c.
Una delle novità di rilievo portata dalla riforma del 2005 ha riguardato la possibilità, introdotta nel terzo comma dell'art. 585 c.p.c., che il versamento del prezzo avvenga mediante erogazione, direttamente in favore della procedura, dell'importo oggetto di un contratto di finanziamento stipulato dall'aggiudicatario, con garanzia ipotecaria di primo grado sull'immobile oggetto di vendita.
La norma è figlia dell'intento di consentire di partecipare alla vendita anche a coloro i quali non hanno disponibilità liquide sufficienti per consentire il deposito del saldo prezzo e del fondo spese nel limitato lasso temporale previsto dal codice, né hanno cespiti da offrire in garanzia per reperire fonti di finanziamento.
Con il meccanismo previsto dal terzo comma dell'art. 585 c.p.c., invece, il versamento del saldo prezzo sarà eseguito in favore della procedura direttamente dall'istituto di credito in forza di un contratto di mutuo stipulato dall'aggiudicatario.
Ove ciò avvenga, nel decreto di trasferimento:- dovrà indicarsi che il pagamento è avvenuto mediante versamento diretto derivante dal contratto di finanziamento;
- dovrà ordinarsi al Conservatore di procedere, contestualmente, alla trascrizione del trasferimento ed all'iscrizione dell'ipoteca. L'art. 585 c.p.c. non prevede, in realtà che il decreto di trasferimento contenga l'ordine impartito al Conservatore di iscrivere, contestualmente al decreto di trasferimento, ipoteca di primo grado sull'immobile, trattandosi di obbligo nascente direttamente dalla disciplina codicistica; in realtà è opportuno che, ciononostante, l'ordine venga impartito al fine di evitare incertezze e problemi operativi, soprattutto in considerazione del fatto che a questa iscrizione ipotecaria deve essere assegnato il numero d'ordine di formalità immediatamente successivo a quello assegnato alla trascrizione del decreto.
- consegni quanto prima all'aggiudicatario copia del verbale di aggiudicazione, poiché sulla scorta di esso la banca effettuerà il versamento del saldo prezzo;
- in vista della predisposizione della bozza del decreto di trasferimento il delegato acquisisca copia autentica del contratto di finanziamento.
Secondo il primo protocollo, la stipula del contratto di mutuo, il versamento della somma mutuata in favore della procedura, l'emissione del decreto di trasferimento ed il suo deposito in cancelleria avvengano contestualmente davanti al Giudice dell'esecuzione.
Il secondo protocollo, invece, utilizza il meccanismo della ipoteca su cosa altrui, e prevede che i passaggi appena descritti si realizzino in tempi diversi.
In particolare, secondo questi protocolli, il soggetto potenziale acquirente contatterà la banca (ovviamente in tempo utile per il deposito dell'offerta di acquisto) la quale procederà all'istruttoria del finanziamento comunicandone l'esito almeno 15 giorni prima della vendita e sottoscrivendo con il mutuatario un preliminare di mutuo sottoposto alla condizione sospensiva dell'aggiudicazione (a questa condizione per la verità il protocollo aggiunge anche quella del successivo trasferimento del bene all'aggiudicatario, ma si tratta di cuna condizione impossibile, in quanto il trasferimento del bene avverrà necessariamente, per espressa previsione dell'art. 596 c.p.c., dopo il versamento del saldo prezzo, e dunque dopo la stipula del contratto definitivo di mutuo).
All'esito della vendita, se il promissario mutuatario non risulterà aggiudicatario, il contratto preliminare di mutuo si risolverà automaticamente.
Viceversa, in caso di aggiudicazione, le parti procederanno alla stipula del definitivo, contenente:- l'assenso del mutuatario alla iscrizione ipotecaria di primo grado (sostanziale, in quanto le ipoteche eventualmente iscritte saranno cancellate ex art. 586 c.p.c.)
- la delega del mutuatario alla banca di erogare direttamente alla procedura l'importo del finanziamento.
Così succintamente ricostruito il dato normativo di riferimento, è facile osservare come esso non si ponga in termini di incompatibilità rispetto all'istituto di cui all'art. 41, comma quarto, d.lgs. n. 385/1993, il quale si limita a prevedere che "Con il provvedimento che dispone la vendita o l'assegnazione il Giudice dell'esecuzione prevede, indicando il termine, che l'aggiudicatario o l'assegnatario, che non intendano avvalersi della facoltà di subentrare nel contratto di finanziamento, versino direttamente alla banca la parte del prezzo corrispondente al complessivo credito della stessa. L'aggiudicatario o l'assegnatario che non provvedano al versamento nel termine stabilito sono considerati inadempienti ai sensi dell'art. 587 del codice di procedura civile".
Piuttosto il problema si pone (come intuito nella domanda) sul piano della operatività della norma.
Registriamo sul punto che, nel silenzio del legislatore, alcuni tribunali hanno adottato il sistema di far comunque versare all'aggiudicatario il saldo prezzo sul conto della procedura e solo in questo momento il professionista delegato, ottenuta la precisazione del credito da parte del creditore fondiario, provvede al versamento in suo favore di quanto dovuto. Si tratta di una scelta non del tutto aderente alla lettera della legge, ma che secondo noi è da condividersi in quanto consente di avere piena contezza del rispetto dei termini di versamento del saldo, poiché diversamente il delegato dovrebbe richiedere al creditore fondiario quando ha ricevuto il pagamento.
Una diversa soluzione propone di individuare un doppio termine: uno al creditore fondiario per determinare, successivamente all'aggiudicazione, il suo credito, ed uno all'aggiudicatario – decorrente dalla comunicazione di quantificazione del credito fondiario - per il versamento della somma.
Dunque, in definitiva, se nell'ordinanza di vendita nulla è stato detto, le suggeriamo di chiedere al creditore fondiario una nota aggiornata di precisazione del credito e, nel frattempo, far versare il saldo del prezzo sul conto della procedura.
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