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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - VARIE
Spese condominiali
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Michele Feltrin
Ceggia (VE)12/07/2017 18:10Spese condominiali
Buonasera,
sono il curatore del fallimento di una impresa individuale dichiarato nell'ottobre 2009.
Al fallimento, che attualmente non presenta attivo, è stato appreso l'immobile ove risiedeva il fallito e, per l'effetto, sono in corso le notifiche dell'avviso di vendita ex art. 107 co. 1 LF.
Nelle more della procedura concorsuale, è emerso che il fallito risulta moroso del pagamento delle spese condominiali.
Per una parte le spese sono maturate precedentemente alla dichiarazione di fallimento, mentre per altra parte sono successive.
Ne consegue che il condominio per recuperare le prime avrebbe dovuto insinuarsi al passivo (attività che non è stata fatta), mentre per le seconde, queste spetterebbero in prededuzione sul ricavato della vendita dell'immobile, quindi si andrà a pagare il debito soltanto dopo l'alienazione del cespite, non avendo attualmente il fallimento un attivo.
E' corretta tale circostanza? E' allo stesso tempo corretto escludere dal pagamento le spese maturate precedentemente alla sentenza di fallimento e non insinuate?
Segnalo che il condominio ha ottenuto dopo la dichiarazione di fallimento due decreti ingiuntivi nei confronti del fallito, adducendo di non essere a conoscenza della sentenza di fallimento.
Vorrei, inoltre, chiedere se nell'avviso di vendita debba essere data indicazione dell'ammontare delle spese condominiali dovute e del fatto che queste debbono essere soddisfatte in prededuzione.
Potrebbe, infine, il condominio eventualmente pretendere tali spese dal futuro acquirente?
Ringrazio per l'attenzione.
Cordiali saluti.-
Zucchetti SG
Vicenza14/07/2017 13:15RE: Spese condominiali
E' chiaro che il Condominio per far valere nel fallimento il credito concorsuale deve presentare domanda per l'ammissione al passivo, cosa che può fare anche in via tardiva o super tardiva, con facilità di dimostrare che il ritardo non a lui imputabile perché, a quanto si capisce, non è stata data al Condominio la comunicazione di cui all'art. 92. Ovviamente non potrà avvalersi dei decreti ingiuntivi emessi nei confronti del fallito, ma dovrà con altra documentazione dimostrare il proprio credito.
Il credito per le spese successive alla dichiarazione di fallimento godono della prededuzione e, comunque, ne va chiesto il pagamento alla curatela, che eventualmente potrebbe sollevare qualche contestazione, imponendo così l'onere della presentazione della domanda di insinuazione. Se non vi sono contestazioni ma mancano le disponibilità, il pagamento non potrà essere effettuato, e il condominio dovrà attendere la vendita del bene.
Per quanto riguarda i rapporti con l'aggiudicatario, va ricordato che in ambito condominiale vige il principio dell'ambulatorietà passiva in quanto l'art. 63 comma 4 delle disp. att. cod. civ. dispone che "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e quello precedente"; ossia l'acquirente (anche attraverso vendita coattiva) di un'unità immobiliare condominiale può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa, solidalmente con lui, ma non al suo posto.
Questo significa che nel rapporto tra venditore e acquirente è operante il principio generale della personalità delle obbligazioni, per cui l'acquirente dell'unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino, solo che per i debiti precedenti, che dovrebbero essere pagati dal venditore, ne risponde solidalmente anche il compratore, che, quindi, può essere escusso dal condominio per il pagamento. Ovviamente l'acquirente, se paga tali contributi, può rivalersi sul venditore, visto che egli ha pagato un'obbligazione contratta nell'interesse esclusivo del venditore.
Trasponendo questi principi nel fallimento, nel bando di vendita o nell'avviso di gara o nel contratto (a seconda delle modalità seguite) si può stabilire a chi vadano addossate le spese condominiali, ma tale regolamentazione vale tra le parti- venditore e acquirente-, nel mentre l'amministratore del condominio può sempre chiedere al fallimento venditore il pagamento delle spese condominiali dell'anno in corso e quello precedente in prededuzione se maturate dopo il fallimento e potrà rivolgere la stessa pretesa all'acquirente (questa è la caratteristica della solidarietà), fermo restando che non può ottenere più del suo credito.
Zucchetti Sg srl
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Michele Feltrin
Ceggia (VE)17/07/2017 09:26RE: RE: Spese condominiali
Ringrazio per la risposta.
Quindi il Condominio può richiedere al fallimento le spese condominiali relative all'anno in corso di quando avviene la vendita e dell'anno precedente.
E' corretto allora ritenere che possa richiedere solo tali somme e non anche quelle relative alle spese maturate anteriormente alla vendita e successivamente alla dichiarazione di fallimento?
In caso di risposta affermativa, il residuo delle spese è imputabile all'acquirente?-
Zucchetti SG
Vicenza17/07/2017 19:34RE: RE: RE: Spese condominiali
Probabilmente non ci siamo espressi bene o non abbiamo capito la fattispecie. Si discute di un immobile condominiale che acquisito all'attivo fallimentare e venduto dal fallimento; abbiamo detto che le spese condominiali fino alla vendita (salvo poi a stabilire esattamente il riferimento alle delibere) gravano sul fallimento, tanto che abbiamo specificato che quelle successive alla dichiarazione di fallimento sono da pagare in prededuzione. Il legislatore per rafforzare la posizione del condominio ha posto l'art. 63 comma 4 delle disp. att. cod. civ. che aggiunge quale debitore solidale verso il condominio anche l'acquirente per il pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e quello precedente.
Pertanto, come abbiamo già detto, nel rapporto tra venditore e acquirente, è operante il principio generale della personalità delle obbligazioni, per cui l'acquirente dell'unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino, solo che per i debiti precedenti, che dovrebbero essere pagati dal venditore, ne risponde solidalmente anche il compratore, che, quindi, può essere escusso dal condominio per il pagamento. Ovviamente l'acquirente, se paga tali contributi, può rivalersi sul venditore, visto che egli ha pagato un'obbligazione contratta nell'interesse esclusivo del venditore.
Zucchetti SG srl
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Paola Del Prete
Porcari (LU)15/05/2019 10:55RE: RE: RE: RE: Spese condominiali
Aggiungo a questa risposta un ulteriore corollario: gli oneri condominiali (non contestati) maturati post sentenza di fallimento e fino alla vendita del bene sono da pagarsi in prededuzione. Il condominio si è insinuato al passivo per la parte maturata ante fallimento.
Poiché il pagamento dei crediti prededucibili deve seguire le regole dell'art.111-bis L.F. , agli stessi non possono destinarsi i ricavi derivanti da immobili ipotecati se non dopo il pagamento degli ipotecari. Nel mio caso gli ipotecari hanno crediti che superano il ricavato e non ho altre entrate al di fuori di quelle immobiliari gravate: posso considerare questi oneri condominiali come spese di procedura (alla stregua dei compensi per consulenze, ctu, ecc.) e pagarli al di fuori del riparto e prima degli ipotecari? Mi pare proprio di no, ma vorrei conferma o meno. Grazie-
Zucchetti SG
Vicenza15/05/2019 18:32RE: RE: RE: RE: RE: Spese condominiali
Riteniamo di non poter condividere la sua opinione perché, a nostro avviso, gli oneri condominiali costituiscono una spesa specifica dell'immobile cui si riferiscono, da trattare ai sensi del terzo comma dell'art. 111ter. Di conseguenza il contributo condominiale prededucibile va detratto, quale spesa, dal ricavato dalla vendita dell'immobile, in danno anche dell'ipotecario.
Zucchetti SG srl
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