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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - CONCORDATO
entrate immobiliari da locazioni
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Roberto Angeli
Riccione (RN)25/07/2016 14:19entrate immobiliari da locazioni
Buongiorno,
vorrei chiedere conferma sul trattamento di alcune entrate futura da locazioni immobiliare previste nel piano concordatario omologato e che si maniferanno durante la fase liquidatoria.
Il piano non prevede che su tali entrate si estenda il privilegio immobiliare della banca avente ipoteca sull'immobile generante la futura entrata da locazione attiva.
Il sottoscritto, quale commissario liquidatore, ritiene che il privilegio immobiliare possa estendersi anche sulla futura entrata da locazione attiva. Ciò, però, determinerebbe uno spostamento delle risorse non previsto nel piano e la necessità di riverificare la tenuta dello stesso. Desiderei un vostro parere in merito ed eventuale info giurisprudenziale su analogo caso se in possesso.
Grazie-
Zucchetti SG
Vicenza25/07/2016 19:40RE: entrate immobiliari da locazioni
"La prelazione del creditore ipotecario, ritualmente ammesso al passivo fallimentare, si estende anche ai frutti civili (nella specie, canoni di locazione) prodotti dall'immobile ipotecato dopo la dichiarazione di fallimento, mancando nella disciplina dell'esecuzione concorsuale una previsione contraria od incompatibile che osti all'estensione della disciplina dell'esecuzione individuale, né potendo attribuirsi un significato diverso a disposizioni, quali gli artt. 2808 cod. civ. e 54 legge fall., che adoperano le medesime espressioni letterali per disciplinare, seppure in sedi diverse, la medesima materia" (così Cass. 09/05/2013, n. 11025, che si consiglia di leggere per esteso sia per capire meglio l'articolata argomentazione su cui poggia questa soluzione sia per i richiami che contiene a precedenti interventi.
Se poi il creditore ipotecario nel caso è un creditore fondiario la soluzione indicata trova una espressa conferma nell'art. 41, co. 3 del D.Lgs. n. 385 del 1993 che, appunto, prevede espressamente l'obbligo del curatore di versare alla banca "le rendite degli immobili ipotecati in suo favore, dedotte le spese di amministrazione ed i tributi, sino al soddisfacimento del credito vantato".
Zucchetti SG srl
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Andrea Murri
Viareggio (LU)26/07/2016 09:14RE: RE: entrate immobiliari da locazioni
Buongiorno, intervengo nella discussione.
Secondo me il privilegio immobiliare, nel caso di concordato preventivo, non si estende ai frutti a meno che il bene non sia stato già pignorato.
Infatti l'art.54 LF equipara la dichiarazione di fallimento al PIGNORAMENTO; pertanto da tale data al creditore ipotecario spettano anche i frutti civili ex art. 2865 e 2912 c.c..
Ma nel concordato preventivo l'art.169 LF non richiama l'art.54 LF; pertanto non spettano i frutti civili futuri sull'immobile ipotecato e tali risorse possono essere destinate al fabbisogno concordatario.
Il creditore ipotecario si vedrà soddisfatto nei limiti di quanto previsto dall'art.160 LF secondo comma, ovvero nei limiti del ricavato del bene (escluso i frutti)e dedotte spese specifiche e pro quota spese generali, se il suo credito è superiore al valore di mercato.-
Zucchetti SG
Vicenza26/07/2016 19:21RE: RE: RE: entrate immobiliari da locazioni
Nella precedente risposta avevamo suggerito, non a caso, di leggere la motivazione della sentenza n. 11025 del 2013, la cui massima avevamo riportata, perché in detta motivazione è spiegato che l'estensione della prelazione ipotecaria ai frutti civili prodotti dall'immobile ipotecato costituisce un principio operante nell'ambito dell'esecuzione individuale ed applicabile anche all'esecuzione concorsuale in mancanza di una previsione contraria od incompatibile. Non è quindi l'art. 54 l.f. che determina detta estensione nel fallimento (tale norma, infatti, non contiene alcun riferimento ai frutti), per cui la stessa non si verificherebbe lì dove, come nel concordato questa norma non è richiamata, ma è la mancanza di una norma contraria a quella che opera nell'esecuzione individuale a giustificare l'estensione nelle altre procedure, quale quella concordataria, ove, anche se non vi è uno spossessamento equiparabile al pignoramento, vi è comunque uno spossessamento attenuato, che ha ricevuto un forte supporto dal richiamo dell'art. 45 nell'art. 169.
Noi almeno, abbiamo interpretato la citata sentenza in questi termini. e, sempre non a caso, ci siamo limitati a riportare detta sentenza senza alcun commento, consigliando di leggere la motivazione, proprio per lasciare agli interessati la libertà di valuarne la bontà anche con riferimento al concordato.
Zucchetti SG srl
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Emanuele Curti
Roma31/07/2019 19:12RE: RE: RE: RE: entrate immobiliari da locazioni
Scusatemi, a distanza di anni, mi inserisco nell'argomento ponendovi un quesito al riguardo.
A seguito di deposito di domanda di concordato in bianco, la parte debitrice - nella procedura esecutiva immobiliare - ha richiesto l'applicazione dell'art. 168 L.F..
Il G.E. ha sospeso la procedura esecutiva immobiliare ai sensi dell'art. 623 c.p.c. in combinato con il citato art. 168 L.F..
Durante l'esecuzione, il bene pignorato produceva frutti mediante canoni da locazione (peraltro inopponibile alla procedura) che venivano incamerati dalla procedura.
Poco dopo, la sospensione e in attesa dei termini per la presentazione del piano concordatario, il custode/delegato ha richiesto al G.E. lumi in relazione all'incameramento dei canoni della res pignorata, ossia se avesse odvuto procedere ancora al loro incasso o meo.
Il G.E. ha ordinato che continuasse a percepirli.
Ora, considerato che la debitrice conta anche su detti frutti per la sostenibilità del piano, a vostro parere, la decisione del G.E., adottata da ultimo in relazione all'incameramento dei canoni, andrebbe impugnata?
Se si, sulla base di quale violazione?
Grazie molte,
EC
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Emanuele Curti
Roma31/07/2019 19:24RE: RE: RE: RE: RE: entrate immobiliari da locazioni
Aggiungo che non vi sono creditori ipotecari, ma tutti chirografari (sia nell'esecuzione che eventualmente in sede concordataria). -
Zucchetti SG
Vicenza01/08/2019 18:35RE: RE: RE: RE: RE: entrate immobiliari da locazioni
La S. Corte ha statuito che "per effetto dello spossessamento conseguente al pignoramento e dell'effetto estensivo previsto dall'art. 2912 c.c., il debitore esecutato perde vuoi il diritto di gestire e amministrare (se non in quanto custode) il bene pignorato, vuoi il diritto di far propri i relativi frutti civili" (Cass. 27/06/2016, n.13216; Cass. 29 aprile 2015, n. 8695). Questo significa che, a seguito del pignoramento dell'immobile, i frutti civili, tra cui i canonoi di locazione dell'immobile, vanno corrisposti alla procedura. Con l'apertura della procedura concordataria, anche nella forma del concordato con riserva, in applicazione dell'art. 168 l.f. il creditore esecutante non può più proseguire l'esecuzione, il che comporta che la procedura non può andare avanti, ad esempio con la liquidazione del bene, ma a nostro avviso i canoni continuano ad essere corrisposti alla procedura, nel suo caso al delegato, in quanto il divieto di proseguire l'esecuzione è temporaneo ed è relazionato alle sorti della procedura concordataria, che blocca le ulteriori attività, ma non deve ledere l'esecutante per il caso che il concordato non vada avanti. Ci sembra pertanto corretta la decisione del giudice dell'esecuzione.
Piuttosto è da chiedersi che fine fanno questi canoni e se il debitore li può metterli in conto nel piano concordatario. Come mette nel piano l'immobile pignorato tra i beni da liquidare, così metterà tra le liquidità, anche se non immediatamente disponibili, i canoni trattenuti dal delegato alla vendita giacchè l'incameramento da parte del delegato dura fin quanto rimane in piedi, seppur bloccata, la procedura esecutiva. Il limite quindi, è quello della definitività del decreto di omologazione, come prevede l'art. 168; a questo punto, infatti, o il concordato viene omologato, ed allora il divieto di proseguire l'azione diventa definitivo essendo il concordato vincolante per tutti i creditori, anche se dissenzienti, i quali, quindi devono sottostare alle modalità proposte, oppure non viene omologato. Se la procura si ferma qui, il creditore esecutante può riprendere l'esecuzione (così come se prima dell'omologa, il concordato venga ad esempio revocato, o il debitore non presenti la proposta, il piano, ecc.) trovando il bene colpito dal pignoramento incrementato dei canoni pagati nel frattempo, come sarebbe successo ove non ci fosse stato il concordato; se, invece viene dichiarato anche il fallimento, il divieto diventa definitivo perché trova applicazione l'art. 51 l.fall..
Zucchetti SG srl
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