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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - LA LEGGE FALLIMENTARE
Fatturazione indennità di occupazione immobile.
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Gianluigi Bettiol
Treviso13/02/2013 15:36Fatturazione indennità di occupazione immobile.
La Curatela non era subentrata nel contratto di locazione tra la società fallita e la società proprietaria dell'immobile.
L'immobile veniva comunque occupato dai beni appresi al fallimento in quanto difficili da trasferire e vendere in breve tempo.
A seguito della vendita dei beni la società proprietaria si era insinuata chiedendo l'indennità di occupazione dell'immobile. L'importo veniva ammesso al passivo fallimentare in prededuzione.
Chiedo pertanto se la somma che dovrà essere erogata a titolo d'indennizzo sia imponibile con contestuale emissione di fattura dalla proprietaria.
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Gianluigi Bettiol
Treviso08/03/2013 18:08RE: Fatturazione indennità di occupazione immobile.
Nel caso di specie l'occupazione dell'immobile avviene senza alcuna volontà da parte della curatela di stipulare un nuovo contratto o di proseguire quello scaduto, pertanto la somma da corrispondere dovrà essere fatturata alla procedura a titolo di indennità risarcitoria in esclusione dall'assoggettamento ad Imposta sul Valore Aggiunto ex art. 15 co. 1 n. 1 del DPR 633/72.
Qualora invece ci fosse da ambo le parti l'intenzione, poi non concretamente realizzata, di proseguire il contratto originario o di stipulare un nuovo contratto in futuro, l'indennizzo sarà soggetto ad Iva secondo quanto disposto dal Ministero delle Finanze tramite la Risoluzione n. 27/E del 14/02/1997.-
Stefano Andreani - Firenze
Luca Corvi - Como10/03/2013 22:38RE: RE: Fatturazione indennità di occupazione immobile.
Non comprendiamo bene il rapporto fra i due post, ovvero se il secondo è la risposta al primo, o se anche sul secondo è gradita una conferma da parte nostra.
Nel dubbio, premettendo che condividiamo le conclusioni esposte nel secondo post, riportiamo comunque le fonti che ci pare supportino tali conclusioni.
Tutte le fonti sono concordi nel ritenere l'indennità soggetta a IVA in quanto corrispettivo, se la volontà è stata quella di dar vita a un prolungamento del contratto, esclusa e quindi soggetta a imposta di registro del 3% se così non è, stante la natura in tal caso risarcitoria.
La Risoluzione 17/1/1991 n. 260293, dopo aver rilevato che "Il giudice, nel conciliare le parti ha voluto, da un lato, sancire la fine del precedente rapporto contrattuale garantendo cosi' la reimmissione nel possesso della cosa locata da parte del proprietario e, dall'altra, consentire la detenzione del bene fino ad una data prestabilita da parte del convenuto" afferma che "dalla lettura del verbale emerge la volonta' di sostituire il precedente rapporto locativo con altra obbligazione consistente nella dazione dell'indennita' pattuita. Vi e' sia la modificazione del titolo che l'animus novandi risultante dalla dichiarazione resa dalle parti avanti al giudice."
Di conseguenza "l'obbligazione assunta dal convenuto come rilevato dall'ufficio assume natura risarcitoria ... al canone mensile e' sostituita l'indennita'". E quindi dichiara la stessa soggetta a imposta d registro 3%.
Giunge a conclusioni opposte, proprio perchè muove da considerazioni opposte, la Risoluzione 1/3/2004, n. 22, che analizza il caso di una società di gestione di "patrimoni immobiliari, prevalentemente per conto di Enti pubblici, che segnala che nell'ambito del patrimonio di edilizia residenziale pubblica e' frequente il fenomeno delle occupazioni sine titulo, ossia l'occupazione spontanea di alloggi pubblici ed il loro utilizzo come residenze da parte di nuclei familiari che non rientrano nelle graduatorie degli assegnatari.". Tale società richiede in via amministrativa, per conto dell'ente, agli occupanti sine titulo il pagamento, con cadenza mensile, di una indennita' risarcitoria commisurata al canone che l'Ente avrebbe potuto ricavare dall'alloggio."
La Risoluzione afferma che tali rapporti di occupazione senza titolo "… sono riconducibili nella sostanza a contratti di locazione e le somme corrisposte periodicamente dagli occupanti hanno natura di canoni di locazione, dovendosi escludere, pertanto, la corresponsione a titolo di risarcimento di danno conseguente ad illecito".
Da qui l'assimilazione ai canoni di locazione e l'assoggettamento a imposta di registro 2% (che sarebbe stata IVA ordinaria se i proprietari fossero stati soggetti IVA).
Richiama tali due documenti la Circolare 9/7/2007 n. 54, che sottolinea come "il carattere risarcitorio delle somme corrisposte dal conduttore si desume dalla manifesta volontà contraria alla instaurazione o alla prosecuzione della locazione, come, ad esempio, nei casi in cui il proprietario abbia avviato le procedure necessarie alla restituzione dell'immobile".
E prosegue affermando che "Diversa è l'ipotesi in cui l'occupazione dell'immobile da parte del conduttore non sia 'senza titolo' nel senso sopra definito; è possibile, infatti, come nel caso esaminato con la risoluzione 154 del 2003, che l'occupazione del bene da parte del conduttore prosegua dopo la scadenza del contratto o, in generale, in assenza del contratto stesso, senza che l'altra parte abbia posto in essere alcuna azione volta al rilascio del bene. In tal caso, infatti, si concretizza un comportamento che supera o contraddice la volontà eventualmente manifestata con la disdetta, facendo, al contrario, presumere la volontà di prosecuzione del rapporto. "
Nel caso in esame ci pare evidente che la volontà delle parti non fosse certo quella di proseguire nel contratto di locazione, che l'occupazione era proseguita non per volere del proprietario nè per volere, bensì per necessità, dell'affittuario, e quindi riteniamo che il relativo corrispettivo non debba essere assoggettato ad IVA.
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Simone Allodi
Milano17/02/2015 12:47RE: RE: RE: Fatturazione indennità di occupazione immobile.
E qualora il contratto fosse stato risolto dalla proprietà in data precedente al fallimento ma i beni fossero rimasti comunque nei locali, di fatto occupandoli senza titolo? L'indennità è comunque dovuta oppure, non esistendo di fatto alcun contratto, non è opponibile al fallimento?
Grazie.
Tatiana Trova-
Stefano Andreani - Firenze
Luca Corvi - Como19/02/2015 01:59RE: RE: RE: RE: Fatturazione indennità di occupazione immobile.
Non ci è del tutto chiara la portata del quesito, tentiamo comunque una risposta, disponibili a integrarla/modificarla qualora non avessimo colto il problema.
Sotto il profilo fiscale, ci pare che non vi sia la volontà delle parti di dare attuazione ovvero prosecuzione a un contratto di locazione, ma semplicemente i locali siano stati occupati temporaneamente, in attesa di alienare i beni, contro la volontà del proprietario; riteniamo quindi che l'eventuale corrispettivo abbia le caratteristiche dell'indennità (e quindi non soggetta a IVA) e non del canone di locazione.
Sotto il profilo civilistico/concorsuale, per il periodo successivo al fallimento ci pare che l'occupazione dei locali sia evidente, e quindi indubbiamente dovuta una indennità di occupazione.
Al di là del fatto che, per i motivi già esposti nel periodo precedente, non si possa ritenere esistente alcun contratto, il fatto che l'occupazione sia iniziata prima del fallimento comporta solo, a nostro avviso, che se verrà determinata un'indennità unica, per l'intero periodo di occupazione dei locali, essa dovrà essere suddivisa in due frazioni:
- quella relativa al periodo ante procedura sarà credito concorsuale
- quella relativa al periodo post fallimento sarà dovuta in prededuzione.-
Paolo Casarini
Carpi (MO)09/09/2016 13:10RE: RE: RE: RE: RE: Fatturazione indennità di occupazione immobile.
Per l'occupazione maturata dalla risoluzione del contratto alla data di fallimento ritenete che il credito sia privilegiato o chirografario ? -
Zucchetti SG
Vicenza09/09/2016 19:52RE: RE: RE: RE: RE: RE: Fatturazione indennità di occupazione immobile.
A nostro avviso il credito per occupazione ha natura chirografario non potendo l'indennità di occupazione essere equiparata ai canoni di locazioni assistiti dal privilegio di cui all'art. 2764 c.c.
Zucchetti Sg srl
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Alessandra De Simone Saccà
REGGIO CALABRIA (RC)19/12/2018 14:39RE: RE: RE: Fatturazione indennità di occupazione immobile pagate da un soggetto terzo
Con riferimento alle varie ipotesi prospettate nella superiore risposta ve ne sottoporrei un'altra!
La curatela loca un immobile commerciale nel 2017 ad una srl.
A luglio 2018 la società conduttrice fallisce e, al momento dell'accesso, il curatore della conduttrice non acquisisce le chiavi dell'immobile che resta, di fatto, occupato da un terzo (altra società riconducibile al medesimo soggetto economico).
A settembre 2018 il curatore della conduttrice si scioglie dal contratto ma non riconsegna l'immobile alla curatela proprietaria la quale avanza – comunque – formale richiesta di riconsegna, rappresentando che il legale possesso del bene è in capo al curatore della conduttrice. La richiesta è riscontrata dal curatore che rappresenta l'impossibilità di rintracciare il legale rappresentante della fallita.
Di fatto - a tutt'oggi – l'immobile non è rientrato nel possesso del fallimento proprietario.
Nelle more, il terzo occupante sine titulo paga i canoni relativi ai mesi di luglio e agosto 2018
La curatela proprietaria (che alcun rapporto ha mai avuto con l'occupante di fatto) emette fattura nei confronti del fallimento della conduttrice, sua diretta controparte contrattuale.
A tal punto, il fallimento proprietario avanza domanda di ammissione in prededuzione delle indennità di occupazione relative al periodo settembre / novembre 2018.
Medio tempore, l'occupante paga dette indennità e la curatela proprietaria emette nuovamente fattura nei confronti del fallimento della conduttrice, sua diretta controparte contrattuale. Contestualmente rinuncia alla corrispondente domanda di ammissione.
Chiedo di sapere se a vostro giudizio la fatturazione a carico della controparte contrattuale (curatela conduttrice) è corretta o se, invece, avrei dovuto fatturare a carico di chi ha materialmente pagato (l'occupante di fatto)
Ringrazio
Cordiali saluti
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Stefano Andreani - Firenze
Luca Corvi - Como06/01/2019 23:00RE: RE: RE: RE: Fatturazione indennità di occupazione immobile pagate da un soggetto terzo
Il comportamento del terzo occupante configura espromissione (art. 1272 c.c.), ovvero "Il terzo che, senza delegazione del debitore, ne assume verso il creditore il debito", pagandolo.
Così inquadrata la questione civilisticamente, il trattamento fiscale va di conseguenza: la prestazione contrattuale è comunque effettuata a favore del conduttore fallito, così come il debito che ne consegue, ancorché sia pagato dal terzo: l'emissione della fattura alla controparte contrattuale è quindi assolutamente corretta.
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