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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - LA LEGGE FALLIMENTARE
CESSIONE PALAZZINA PARZIALMENTE LOCATA
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Giorgio Gavazzeni
Bergamo24/07/2019 16:38CESSIONE PALAZZINA PARZIALMENTE LOCATA
Buongiorno, in un fallimento in cui sono Curatore ho previsto la vendita di beni immobili secondo procedura competitiva ex art. 107 LF (non secondo i dettami del cpc).
Parte dell'attivo è composta da una palazzina di sei appartamenti di cui n. 3 locati da inquilini che la adibiscono ad abitazione principale. Il sottoscritto ai sensi dell'art. 80 LF ha prodotto recesso dai contratti di locazione (il recesso ha effetto decorsi quattro anni dalla dichiarazione di fallimento).
Gli immobili della palazzina sono stati posti all'asta e vi era la possibilità di acquistarli singolarmente o di acquistare il lotto unico.
E' stata presentata offerta per il lotto unico e gli immobili sono stati aggiudicati all'offerente (ad un valore inferiore a quello di perizia).
Come faccio con la prelazione (che mi pare essere obbligatoria) che devo concedere agli inquilini? Che valore assegno ai singoli immobili? devo rapportare il prezzo del lotto unico ai valori originari di perizia, oppure alle rendite catastali? Oppure essendo stato venduto in blocco il lotto unico, non devo considerare la prelazione?
Vi ringrazio per la sempre cortese collaborazione.
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Zucchetti SG
Vicenza26/07/2019 19:41RE: CESSIONE PALAZZINA PARZIALMENTE LOCATA
Nella specie si sta parlando di locazione di immobili ad uso abitativo e la c.d. prelazione ad uso abitativo presenta alcuni aspetti particolari in quanto essa è inserita nell'art. 3 legge n. 431 del 1998 relativo alla disdetta del locatore alla prima scadenza. Pertanto, in forza di tale norma, al conduttore spetta il diritto di prelazione (e, quindi, di riscatto nei confronti del terzo acquirente), solo nel caso in cui il locatore abbia intimato disdetta per la prima scadenza, manifestando in tale atto l'intenzione di vendere a terzi l'unità immobiliare, rispondendo la scelta normativa all'esigenza di compensare il mancato godimento dell'immobile per l'ulteriore quadriennio a fronte dell'utilità per il locatore di poter alienare il bene a un prezzo corrispondente a quello di mercato degli immobili liberi. Il fatto che il legislatore abbia parlato di vendita e alienazione esclude che la norma si applichi alle donazioni, alle successioni ereditare e alle permute, mentre rimane il solito dubbio se trovi applicazione in caso di trasferimenti non volontari (ad esempio vendite forzate ed espropriazioni); riprendendo altre fattispecie a noi sembra difficile adattare il trasferimento volontario cui si riferisce la norma con la comunicazione della disdetta motivata alla prima scadenza, con un trasferimento coattivo. Infine la prelazione non opera nel caso il proprietario intenda vendere in blocco l'intero edificio nel quale sia ubicata l'unità locata, salvo che invece di vendita in blocco non si tratti di vendita cumulativa che si ha quando pur avvenendo la vendita con un unico atto di più immobili tra cui quello locatore ad un prezzo complessivo, le singole unità immobiliari poste in vendita conservano la loro individualità; di contro nella vendita di piu' unita' immobiliari senza distinzione per parti si ha una vendita in blocco, cui non si applica la prelazione costituendo, in tal caso, la "res" alienata un bene diverso dalle singole unita' che lo compongono.
Come vede ci sono molti ostacoli all'operatività del diritto di prelazione nella fattispecie della locazione ad uso abitativo, alcune di carattere strettamente giuridico (applicabilità o meno alle vendite coattive della normativa di cui all'art. 3 l. n. 431 del 1998) altre da valutare in fatto in relazione al caso concreto. Alla luce dei dati anostra disposizione ci sembra difficile nel caso l'esercizio della prelazione.
Zucchetti Sg srl
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