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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - LA LEGGE FALLIMENTARE
fallimento srl - cancellazione ipoteche su bene immobile oggetto di rivendica
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Francesca Mori
Prato03/06/2019 16:52fallimento srl - cancellazione ipoteche su bene immobile oggetto di rivendica
Buonasera, chiediamo vostro parere su questione relativa ad un fallimento di cui i sottoscritti sono Curatori.
Il fallimento deve stipulare atto notarile di ricognizione a seguito accoglimento di domanda di rivendica relativa ad alcuni immobili venuti ad esistenza (ovvero accatastati) ante-fallimento.
Nella fattispecie:
- atto di permuta stipulato nel 2005, tra terzi e la srl (poi fallita) di vendita terreno alla società e acquisto di due appartamenti e posto auto quando saranno costruiti; nell'atto vi è una clausola con cui le parti s'impegnano a stipulare atto di ricognizione catastale entro 30 giorni dall'accatastamento dei beni
- la srl costruisce tutti i beni -compreso quelli oggetto di permuta- e l'accatastamento viene effettuato nel maggio 2010
- nel luglio 2012 la srl fallisce (senza che vi fosse stato alcun atto di ricognizione)
- i terzi fanno istanza di rivendica ex art. 93 l. fall. (senza alcuna menzione di liberazione dei beni da gravami), semplicemente richiedendo che i fabbricati non siano ricompresi nell'attivo fallimentare
- l'istanza di rivendica viene accolta, con provvedimento divenuto definitivo, e i curatori, nel programma di liquidazione, non inseriscono i beni rivendicati e in proposito precisano che sarà da effettuare atto di ricognizione catastale.
Sui beni gravano alcune ipoteche, che riguardano le seguenti posizioni:
- Banca, ipoteca volontaria iscritta nel 2005, ammessa al passivo con privilegio ipotecario, che sarà beneficiaria in sede di prossimo riparto delle somme derivanti dalla vendita degli altri beni costruiti dalla fallita e di sua proprietà, venduti dal fallimento (nel 2019)
- tre creditori con rispettive ipoteche giudiziali iscritte (su svariati beni della procedura, "a ventaglio") rispettivamente la prima nel dicembre 2010 e le altre due nel 2011, che presumibilmente non saranno beneficiari di alcuna somma, il primo per incapienza e gli altri in quanto ammessi ma come creditori chirografari
Nell'istanza di rivendica e nel relativo provvedimento di accoglimento e nel programma di liquidazione, nulla si dice sulle ipoteche iscritte su tali beni, ne alcunché sull'esigenza che i beni siano liberati da tutti i "gravami".
I titolari degli immobili rivendicati, in sede di predisposizione dell'atto di ricognizione, chiedono come poter cancellare le ipoteche, in quanto iscritte su beni di loro spettanza ma afferenti debiti della procedura.
Secondo i Curatori l'unica strada perseguibile per ottenere la cancellazione dei gravami, sembra essere quella della trattativa diretta dei proprietari degli immobili rivendicati con i titolari delle ipoteche, affinchè si rechino dinanzi al notaio e rinuncino alla garanzia, con spese a carico degli interessati (cioè dei terzi proprietari degli immobili), magari senza alcun'altra pretesa oltre alla copertura delle spese vive.
Secondo i Curatori non è applicabile l'art. 108 l. fall., che riguarda la cancellazione dei gravami a seguito delle vendite a terzi di beni di proprietà del fallimento, e non il caso sopra rappresentato.
La questione che vi poniamo è la seguente: secondo voi, risulterebbe possibile l'applicazione, seppure con uno sforzo interpretativo, dell'art. 108, con decreto di cancellazione del giudice delegato, successivo e conseguente all'atto notarile di ricognizione?
Vi ringraziamo del prezioso aiuto e salutiamo cordialmente.
Francesca Mori e Roberto Molinelli, Tribunale di Prato-
Zucchetti SG
Vicenza05/06/2019 20:09RE: fallimento srl - cancellazione ipoteche su bene immobile oggetto di rivendica
Siamo d'accordo con la vostra soluzione. Gli immobili in questione sono stati rivendicati da terzi (anche se con la formula anomala della separazione non più prevista dopo la riforma del 2006) e la rivendica è stata accolta, sicchè i beni ritornano nella piena disponibilità dei rivendicanti che hanno fatto valere il loro diritto di proprietà e ritornano nelle condizioni di diritto in cui si trovano, comprese le ipoteche sugli stessi iscritte. Per impedire ai creditori iscritti il diritto di seguito, ossia di esercitare le loro pretese sui beni gravati ovunque si trovino, bisognerebbe cancellare l'iscrizione ipotecaria, ma questo non può essere fatto con un provvedimento del giudice delegato, ai sensi dell'art. 108, co. 2 l.fall. perché non vi è stata una vendita coattiva- né nella forma di un atto notarile né di un decreto del giudice- ma semplicemente il riconoscimento del diritto di proprietà di terzi sui beni acquisiti all'attivo fallimentare; questa fattispecie, pertanto, non può rientrare nella previsione della norma citata, neanche nella sua interpretazione più lata.
In questo situazione l'atto di ricognizione catastale gioca un ruolo relativo. Questo, infatti, non è né è equiparabile ad un atto di vendita, ma è l'atto notarile che, al termine dei lavori di costruzione (così come nel caso di atto di divisione di cosa futura già stipulato, o di divisione a fabbricato finito, o di riedificazione conforme), si redige al fine di convenire e riconoscere ufficialmente che le porzioni ormai costruite e accatastate corrispondono esattamente a quelle inizialmente indicate sulla carta ed assegnate. La trascrizione di tale atto nei registri immobiliari consentirà la voltura catastale, e l'intestazione delle unità immobiliari ai vari proprietari.
In conclusione, anche a nostro parere, l'unica soluzione possibile è quella da voi indicata.
Zucchetti SG srl
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