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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - LA LEGGE FALLIMENTARE
leasing
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Rossella Roncagliolo
SARZANA (SP)23/04/2017 17:04leasing
Buonasera,
sono stata nominata pochi giorni fa curatore di un fallimento in cui sono in essere due contratti di leasing immobiliari:
1) un contratto avente oggetto un garage è terminato nel 2013 con pagamento di tutti i canoni ma non è stato esercitato il riscatto da parte della società in bonis;
2) un contratto avente ad oggetto un fondo uso ufficio per il quale sono stati pagati pochi canoni e con una durata residua molta lunga. L'immobile è stato, inoltre, locato dall'utilizzatore in bonis ma il contratto tutt'ora in essere non è neppure stato registrato.
Chiederei un vostro illuminante parere:
1) in merito al contratto di cui al punto 1, le conseguenze giuridiche relative al mancato esercizio del riscatto (posso esercitarlo io, oppure possono chiedere la risoluzione del contratto e farmi restitutire i canoni, evintando il rischio di una vendita di un garage in una zona ormai decaduta?).
2) in merito al contratto di mleasing di cui al punto 2, posto che non intendo subentrarvi, come mi devo comportare con gli occupanti l'immobile, considerato anche il fatto cheil contratto non è stato registrato?
grazie
Rossella Roncagliolo-
Zucchetti SG
Vicenza24/04/2017 19:46RE: leasing
In ordine al contratto di leasing sub 1), riteniamo che lo stesso non possa considerarsi ancora pendente, tale, cioè, da concederle la possibilità di subentrare nello stesso o di sciogliersi da esso. Ciò perché con il pagamento di tutti i canoni la funzione di godimento dell'immobile è cessata; a quel punto l'utilizzatore poteva acquistare la proprietà dell'immobile pagando il riscatto (la c.d. facoltà di compera del bene oggetto del contratto di leasing), o cedere a terzi tale diritto o rimanere inerte rinunciando sostanzialmente all'acquisto non riscattando il bene. Avendo scelto questa ultima via, la proprietà del bene immobile è rimasta in capo alla concedente società di leasing, che ha diritto ad ottenere la restituzione del bene, ove questa non sia già avvenuta.
Questo in base al diritto, tuttavia, sicome in genere il prezzo del riscatto è basso e potrebbe essere conveniente per la massa cercare di pagarlo in modo da acquisirne la proprietà e poi vendere l'immobile, potrebbe tentare di comunicare alla società di leasing che intende pagare il riscatto (se ne ha le disponibilità e se la convenienza da noi astrattamente valutata, corrisponda anche alla fattispecie concreta) e vedere la reazione. Se invece ritiene non conveniente questa operazione, basta che comunichi alla società che l'immobile, non essendo stato riscattato, è a sua disposizione, fissando un appuntamento per la consegna delle chiavi in modo da declinare ogni responsabilità per eventuali danni. In questo caso potrebbe anche azzardare a chiedere la restituzione di una parte dei canoni richiamando l'art. 72 quater, ma, a nostro parere, tale norma non è applicabile alla fattispecie, in quanto essa regola le conseguenze dello scioglimento del contratto di leasing a scelta del curatore, nel mentre, nel caso, il contratto era già cessato al momento del fallimento; questo aspetto delle conseguenze della restituzione è tuttavia discutibile.
In ordine all'immobile di cui sub 2), se la società di leasing non ha fatto valere, prima della dichiarazione di fallimento, la risoluzione del contratto, questo è ancora in corso e quindi il curatore può continuare o sciogliersi dallo stesso. Se, come ha anticipato, non ha interesse al subentro, a seguito della comunicazione dello scioglimento, deve restituire l'immobile alla società di leasing, cosa che non può fare se ha dato in locazione a terzi il bene oggetto del contratto di leasing. Di conseguenza, a meno che la società concedente non abbia dato il proprio consenso alla locazione, l'utilizzatore deve restituire il bene oggetto del leasing libero da persone e cose.
Il problema allora si sposta nel vedere quali sono gli effetti dello scioglimento del contratto di leasing, operata a norma dell'art. 72, sul contratto di locazione stipulato dall'utilizzatore con un terzo.
Saremmo portati a credere, in analogia alla soluzione data alla similare questione degli effetti sul sublocatore della risoluzione del contratto di locazione tra il locatore principale e il suo conduttore (sublocatore del terzo), che gli effetti dello scioglimento (diversi ma analoghi alla risoluzione contrattuale) si riversino anche nei confronti del terzo (Cass. Cass. 9 novembre 2007, n. 23302, Cass. 24 maggio 1994, n. 5053) per il fatto che la sub locazione (nel suo caso locazione da parte del conducente in leasing del bene dato in locazione) comporta la nascita di un rapporto obbligatorio derivato la cui sorte dipende da quella del rapporto principale di locazione, al punto che- si dice nelle citate sentenze- nei confronti del subconduttore esplica efficacia, anche di titolo esecutivo, la sentenza pronunciata tra locatore e conduttore e pur nell'assenza in giudizio di quegli.
Si tratta di conclusione non certa, ma se nel contratto di locazione al terzo è detto che il bene è detenuto dal locatore a titolo di leasing e/o nel contratto di leasing è previsto il divieto di locazione del bene a terzi (come normalmente viene fatto), la soluzione di cui sopra viene fortemente rafforzata.
In questi casi, se l'attuale locatore è interessato alla continuazione della locazione, si procede, d'accordo con la società di leasing o, comunque, con il suo consenso, alla cessione del contratto di leasing al conduttore o alla stipula di un nuovo contratto di leasing tra la società concedente e l'attuale conduttore. In questo contesto è da valutare se la curatela può far valere qualche pretesa restitutoria ai sensi dell'art. 72quater, applicabile in questo caso.
Zucchetti Sg srl
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Rossella Roncagliolo
SARZANA (SP)26/04/2017 18:32RE: RE: leasing
grazie. come sempre puntuali e preparatissimi.
Ne approfitto chiedendovi se, nelle more della definizione della questione con il leasing, a chi debba pagare i canoni la società conduttrice.
Grazie
Rossella Roncagliolo-
Zucchetti SG
Vicenza26/04/2017 20:36RE: RE: RE: leasing
Nel frattempo i canoni vanno pagati al fallimento che è subentrato nella posizione del locatore fallito. Tuttavia, le conviene precisare che i caconi vengono accettati in via provvisoria, quale prezzo della occupazione dell'immobile ritenendo che la locazione sia cessata per quanto detto nella risposta precedente.
Zucchetti SG srl
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Rossella Roncagliolo
SARZANA (SP)07/09/2017 16:34RE: RE: RE: RE: leasing
buonasera,
in relazione alla richiesta del 23/04 di cui sopra, per il contratto n.2, evidenzio quanto segue.
Il sub locatore del bene in leasing, non intende andarsene, adducendo quali motivazioni che la data certa è dimostrabile anche tramite le fatture emesse, dalla contabilità, e dalle certificazioni burocratiche amministrative della società occupante e che pertanto il contratto è opponibile al fallimento.
Nel frattempo ho sciolto il contratto di leasing e la società ha depositato domanda di rivendica.
Nel contratto di sub locazione purtroppo non si fa menzione del fatto che la società in bonis deteneva l'immobile in virtù di contratto di leasing.
Ritengo alla stato attuale, in base alla documentazione a disposizione della curatela, ovvero il solo contratto di locazione non registrato, di ribadire la posizione di non opponibilità del contratto al fallimento e quindi la liberazione dell'immobile e chiedere di metteremi a disposizione la documentazione da cui si può desumere la data certa, di cui parlano. A mio parere le scritture contabili, le fatture ed i pagamenti non equivalgono a data certa.
Posso altrimenti percorrere la strada dello scioglimento del contratto di leasing e quindi a catena del sub contratto di locazione, pur non essendo stato scritto nel contratto di locazione che l'immobile era in leasing?
La comunicazione al leasing di sub locazione non risulta essere stata fatta dalla società in bonis. il leasing, quindi, vuole la restituzione dell'immobile libero.
grazie
Cordiali saluti
Rossella Roncagliolo-
Zucchetti SG
Vicenza07/09/2017 20:00RE: RE: RE: RE: RE: leasing
Non possiamo che confermare la originaria risposta data, con i relativi dubbi ivi espressi. Quanto alla opponibilità del contratto per mancanza di data certa pensiamo sarà abbastanza agevole per il conduttore dimostrare l'anteriorità della locazione al fallimento dagli accenni fatti alle fatture e altri documenti. Ovviamente si tratta di una valutazione in astratto che deve essere verificata in concreto, per cui potrebbe essere egualmente utili sollevare l'eccezione salvo a vedere di cosa effettivamente dispone la controparte.
La mancanza di qualsiasi accenno nel contratto di locazione al fatto che il bene locato era detenuto dal locatore a titolo di leasing, come dicevamo nella prima risposta, rende più difficile il meccanismo della cessazione a catena, ma non le riamne altra via da seguire.
Zucchetti Sg srl
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Sara Fulvi
Pesaro (PU)07/10/2019 11:53RE: RE: leasing
In tale situazione il curatore con la risoluzione del contratto di leasing e la restituzione dell'immobile locato occupato (in accordo con la società di leasing) dovrà restituire la caparra al conduttore? -
Zucchetti SG
Vicenza07/10/2019 16:38RE: RE: RE: leasing
Presumiamo che per caparra lei voglia intendere il deposito cauzionale dato dal sub conduttore al momento della stipula del contratto di locazione che, appunto, si realizza nella consegna della somma pattuita al locatore a scopo di garanzia. Lo scopo del deposito cauzionale nei contratti di locazione, come di sublocazione, è infatti quello di garantire preventivamente il locatore delle obbligazioni del conduttore, quali, in particolare, il pagamento dei canoni di locazione nei termini convenuti, l'uso del bene secondo la diligenza del buon padre di famiglia e la restituzione alla cessazione del contratto nel medesimo stato in cui lo stesso conduttore l'ha ricevuto. Alla cessazione del rapporto di locazione, il conduttore avrà diritto all'integrale restituzione della cauzione qualora abbia adempiuto alle obbligazioni di cui sopra, nel mentre se il conduttore ha cagionato dei danni, il locatore potrà soddisfarsi sul deposito cauzionale per l'ammontare del danno stesso.
Essendo questa la funzione del deposito cauzionale, nel momento in cui il rapporto di locazione o sub locazione cessa con il fallimento, questo è tenuto o non a restituire la cauzione a seconda del risconto o meno dell'avvenuto adempimento delle citate obbligazioni e, qualora ci siano stati dei danni all'immobile, nei limiti della differenza tra l'importo della cauzione e quello eventualmente minore necessario ad eliminarli.
Zucchetti Sg srl-
Sara Fulvi
Pesaro (PU)07/10/2019 18:42RE: RE: RE: RE: leasing
Posto il fatto che non vi sono danni all'immobile e che la cauzione deve essere restituita, il curatore dovrà far insinuare l'importo dovuto nello stato passivo o dovrà pagarlo in prededuzione? Riassumo dicendo che il fallimento é avvenuto ad Aprile 2018 e che in data 23/05/2018 la curatela (considerato che la società fallita si era resa inadempiente agli obblighi contrattuali assunti con il contratto di leasing e dovendosi quindi ritenere il contratto risolto) ha riconsegnato spontaneamente l'immobile al proprietario. -
Zucchetti SG
Vicenza08/10/2019 13:10RE: RE: RE: RE: RE: leasing
Trattasi di debito da pagare in prededuzione, per cui , a norma dell'art. 111 bis l.f. può essere pagato fuori riparto ove non sorgano contestazioni e l'attivo sia sufficiente a soddisfare tutte le prededuzioni.
Zucchetti Sg srl
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