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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - LA LEGGE FALLIMENTARE
Indempimento curatore per canoni di locazione post - fallimento da pagarsi in prededuzione
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Matteo Siciliano
Genova26/07/2019 18:12Indempimento curatore per canoni di locazione post - fallimento da pagarsi in prededuzione
Buonasera,
in breve la situazione che mi ritrovo ad affrontare è la seguente:
la società Alfa, oggi fallita, ha stipulato un contratto di locazione immobili a uso commerciale con la società Beta, proprietaria degli immobili.
Alfa ha altresì stipulato un contratto di affitto di azienda con la società Delta. Il ramo d'azienda affittato comprende il predetto contratto di locazione di immobile, che, pertanto, è stato sublocato da Alfa a Delta.
A oggi la società conduttrice dell'azienda (Delta) ha corrisposto al Fallimento Alfa un primo canone di affitto d'azienda, che costituisce l'unico limitato attivo.
Il Fallimento, se autorizzato, deve immediatamente corrispondere quanto dovuto al proprietario dell'immobile o è necessario rispettare quanto previsto dall'art. 111bis terzo comma? In altri termini, prima di pagare i proprietari degli immobili, è necessario che vi sia la presunzione che vi sarà capienza per il pagamento di tutte le prededuzioni?
In caso di ritardo, il proprietario dell'immobile può recedere dal contratto?
Grazie.-
Zucchetti SG
Vicenza26/07/2019 19:50RE: Indempimento curatore per canoni di locazione post - fallimento da pagarsi in prededuzione
La risposta è affermativa ad entrambe le domande. Ossia il curatore non può pagare debiti in prededuzione se non ha la ragionevole sicurezza che disporrà di un attivo sufficiente a soddisfare tutte le prededuzioni, perché, in caso negativo, deve procedere alla graduazione tra le prededuzioni. Questa situazione, tuttavia, non costituisce una giustificazione per il mancato pagamento del canone al proprietario, il quale, se il fallimento (che è subentrato nel contratto di locazione) non paga quanto dovuto, può chiedere lo sfratto per inadempimento. E' il classico caso del curatore preso tra due fuochi concentrici.
Zucchetti Sg srl-
Matteo Siciliano
Genova29/07/2019 09:13RE: RE: Indempimento curatore per canoni di locazione post - fallimento da pagarsi in prededuzione
Grazie per la precisa risposta. Esistono sentenze consultabili a riguardo?
Cordiali saluti.-
Elisabetta Vassallo
Genova29/07/2019 09:16RE: RE: RE: Indempimento curatore per canoni di locazione post - fallimento da pagarsi in prededuzione
Ulteriore, ma ultimo, quesito.
Il proprietario degli immobili ha la possibilità di avvalersi del deposito cauzionale versamento al momento della stipulazione del contratto di locazione dall'allora società in bonis?
Ancora grazie.-
Zucchetti SG
Vicenza29/07/2019 21:00RE: RE: RE: RE: Indempimento curatore per canoni di locazione post - fallimento da pagarsi in prededuzione
Intuiamo che lei voglia sapere se il proprietario dell'immobile, a fronte dell'inadempimento del conduttore, sia esso il debitore fallito che il curatore subentrato nel contratto, possa "auto pagarsi" utilizzando il deposito ricevuto all'atto della stipula del contratto di locazione. Se questa è la domanda, la risposta è no, ma questa risposta va meglio precisata.
Il deposito cauzionale previsto dall'art. 11 L. n. 392/1978 ha la funzione di garantire l'uso del bene secondo la diligenza del buon padre di famiglia e la restituzione alla cessazione del contratto nel medesimo stato in cui lo stesso conduttore l'ha ricevuto. Ossia, serve a consentire al locatore di rifarsi sul deposito nel caso in cui, alla cessazione del rapporto, risulti che il conduttore abbia cagionato un danno, anche se nella prassi il deposito viene utilizzato anche come forma di garanzia per il pagamento dei canoni di locazione nei termini convenuti. Di conseguenza se non vi sono danni la cauzione va restituita.
Tuttavia, in caso di inadempimento del conduttore, alla scadenza del contratto, il proprietario si troverà un credito per il mancato pagamento dei canoni e un debito per la restituzione della cauzione e tra questi crediti contrapposti il proprietario potrebbe effettuare una compensazione. Non la può fare se l'inadempimento è del fallito per mancato pagamento dei canoni prima della dichiarazione di fallimento, perché in questo caso il credito del proprietario locatore sarebbe verso il fallito (ossia un credito concorsuale) e il debito verso la massa alla quale va restituito il deposito, visto che la locazione ex art. 80 continua salvo recesso. Se, invece l'inadempimento è del curatore che è subentrato, esiste perfetta reciprocità tra debito e credito, per cui la compensazione è possibile.
Zucchetti SG srl
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Zucchetti SG
Vicenza29/07/2019 20:59RE: RE: RE: Indempimento curatore per canoni di locazione post - fallimento da pagarsi in prededuzione
Ce ne sono varie, la più compèleta ci sembra Cass. 06/10/2005, n.19494, per la quale "Ai sensi dell'art. 80 del r.d. 16 marzo 1942 n. 267, la prosecuzione del rapporto locativo dopo il fallimento del locatario comporta il subingresso del curatore nei diritti ed obblighi contrattuali e, quindi, il suo dovere di pagare i canoni che vengono a scadere posteriormente all'apertura del fallimento medesimo, nonché di conservare il bene, esponendolo, in caso d'inosservanza, ai comuni effetti dell'inadempimento; con la conseguenza che il locatore, a fronte dell'inadempimento del curatore, può promuovere in sede ordinaria azione di risoluzione del contratto e di rilascio dell'immobile, dato che la relativa domanda non trova causa o titolo nella dichiarazione di fallimento e, quindi, non è soggetta alla vis actractiva del foro fallimentare di cui all'art. 24 del r.d. n. 267 del 1942; non può invece introdurre in quella sede ordinaria anche le pretese creditorie collegate all'inadempimento, dovendo avvalersi della specifica procedura di accertamento del passivo prevista per le istanze che si indirizzino, pure per il tramite di un prioritario accertamento circoscritto all'an debeatur, ad un prelevamento sull'attivo fallimentare".
Zucchetti SG srl-
Matteo Siciliano
Genova30/07/2019 09:11RE: RE: RE: RE: Indempimento curatore per canoni di locazione post - fallimento da pagarsi in prededuzione
Vi ringrazio per le precise indicazioni.
Cordiali saluti.
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