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Rapporti tra l'ordine di liberazione ed il diritto del debitore ad abitare l'immobile

  • Alberto Grandi

    09/06/2018 09:34

    Rapporti tra l'ordine di liberazione ed il diritto del debitore ad abitare l'immobile

    Quali sono, alla luce del novellato art. 560, commi terzo e quarto, c.p.c., i rapporti tra l'ordine di liberazione ed il diritto del debitore ad abitare l'immobile?

    • Zucchetti SG

      09/06/2018 21:01

      RE: Rapporti tra l'ordine di liberazione ed il diritto del debitore ad abitare l'immobile

      Ai sensi dell'art. l'art. 560, commi terzo e quarto c.p.c., il giudice dell'esecuzione dispone, con provvedimento impugnabile per opposizione ai sensi dell'art. 617, la liberazione dell'immobile pignorato (senza oneri per l'aggiudicatario), quando non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare lo stesso, o parte dello stesso, ovvero quando revoca l'autorizzazione, se concessa in precedenza, ovvero quando provvede all'aggiudicazione. Per il terzo che vanta la titolarità di un diritto di godimento opponibile alla procedura il termine per l'opposizione decorre dal giorno in cui si è perfezionata, nei suoi confronti, la notificazione del provvedimento.
      L'ordine di liberazione è attuato dal custode secondo le disposizioni del giudice dell'esecuzione immobiliare, senza l'osservanza delle formalità di cui agli articoli 605 e seguenti, anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento nell'interesse dell'aggiudicatario, se questi non lo esenta.
      Come si vede da questa norma, il Giudice dell'esecuzione ordina la liberazione dell'immobile quando:
      non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare l'immobile;
      revoca detta autorizzazione;
      provvede all'aggiudicazione.
      Lo scopo della previsione è quello di garantire all'aggiudicatario l'acquisto di un bene libero, posto che una delle strade attraverso cui si può ottenere il risultato tendenziale di assimilare la vendita giudiziaria alla vendita negoziale è quella di offrire all'acquirente l'immediata disponibilità del bene a seguito dell'emissione del decreto di trasferimenti, posto che tradizionalmente uno dei fattori che maggiormente disincentiva il mercato dall'avvicinarsi alle vendite giudiziarie è rappresentato dall'incertezza e dalla paura dei tempi e dei costi necessari per conseguire il possesso materiale del bene.
      Dal testo della norma, si ricava in primo luogo che non esiste un diritto del debitore di continuare ad occupare l'immobile. Invero, i presupposti di fatto necessari affinché egli possa ottenere siffatta autorizzazione sono:
      a) che la richiesta provenga dal debitore;
      b) che la detenzione dell'immobile da parte del debitore preesista al pignoramento;
      c) che l'immobile sia dal debitore a per abitarvi.
      In altri termini, può ottenere l'autorizzazione soltanto il debitore che prima del pignoramento già occupava l'immobile come abitazione propria.
      Ciò detto, mentre l'adozione dell'ordine di liberazione è obbligatoria nel momento in cui l'immobile viene aggiudicato, essa è facoltativa in un momento precedente. In questi termini si è espressa la Corte di Cassazione, la quale ha osservato che è rimessa al potere discrezionale del giudice dell'esecuzione la decisione circa l'emissione dell'ordine di liberazione dell'immobile pignorato prima dell'aggiudicazione e circa i tempi della sua esecuzione a cura del custode, nonché, per contro, circa il rilascio al debitore dell'autorizzazione a continuare ad abitare l'immobile e circa eventuali condizioni cui subordinare tale autorizzazione (cass. civ., sez. III, 3 aprile 2015, n. 6836).
      Peraltro, a seguito della modifica dell'art. 560 c.p.c. ad opera della riforma del 2005, il rapporto tra ordine di liberazione e autorizzazione ad abitare l'immobile si pone in termini di regola-eccezione, in ragione del fatto che, come sopra si è detto, la liberazione dell'immobile meglio soddisfa l'esigenza della procedura ad una veloce e fruttuosa vendita del cespite pignorato.
      In questi termini si è espressa la citata giurisprudenza, la quale ha osservato che mentre prima della riforma appariva preminente l'interesse del debitore a continuare ad abitare l'immobile, con attribuzione al giudice dell'esecuzione del potere di rimuovere l'ostacolo, costituito dal sopravvenuto pignoramento, mediante il rilascio dell'autorizzazione, con la modifica dell'art. 560 c.p.c. "il legislatore … ha imposto al giudice dell'esecuzione una valutazione di portata più ampia rispetto a quella necessaria in precedenza per il rilascio dell'autorizzazione. Mentre quest'ultima riguardava essenzialmente la situazione abitativa del debitore e della sua famiglia, a seguito della modifica normativa il giudice dell'esecuzione deve valutare, in via prioritaria, se liberare l'immobile, a meno che non ritenga di autorizzare il debitore a permanervi (e fatta salva comunque l'obbligatorietà dell'ordine di liberazione al momento dell'aggiudicazione).
      Siffatta valutazione presuppone l'esercizio di un potere discrezionale da parte del giudice dell'esecuzione, che è espressione dei suoi compiti di gestione del processo ed è funzionale alla realizzazione dello scopo del processo, che è quello della soddisfazione dei crediti del procedente e degli intervenuti mediante la vendita del bene pignorato. L'esercizio di tale potere comporta il contemperamento dell'interesse del debitore a continuare ad abitare l'immobile con le ulteriori esigenze del processo, onde garantire l'effettività dell'azione giurisdizionale esecutiva, perseguita dall'innovazione legislativa dell'ordine di liberazione obbligatorio".
      In questi termini si sono espresse anche le "Buone prassi nel settore delle esecuzioni immobiliari – linee guida" (delibera del Consiglio Superiore della Magistratura dell'11/10/2017), secondo le quali "può sicuramente sortire effetti benefici l'anticipazione (dell'emissione e anche dell'attuazione) dell'ordine di liberazione, posto che un bene libero è certamente più appetibile sul mercato. È dunque buona prassi che il giudice dell'esecuzione emetta detto ordine di liberazione contestualmente all'ordinanza di delega" e, inoltre, "il provvedimento di antieconomicità, ex art. 164-bis disp. att. c.p.c., non potrebbe ritenersi correttamente emesso senza aver prima tentato di alienare il bene in assenza di occupanti ancorché sine titulo".