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clausola risolutiva espressa nel contratto di locazione

  • Marco Minguzzi

    Ravenna
    26/07/2018 22:23

    clausola risolutiva espressa nel contratto di locazione

    sono custode giudiziario di un immobile che risulta locato ad un conduttore moroso da tempo. Nel contratto risulta una clausola risolutiva espressa che prevede la risoluzione in caso di morosità superiore alle tre mensilità. I canoni impagati sono molti di più di tre mensilità. Ho indirizzato al conduttore al domicilio eletto risultante dal contratto una missiva in cui nella mia qualità di custode chiedevo il pagamento di tutti i canoni arretrati, maturati post pignoramento, ma il conduttore risulta irreperibile e non ho avuto riscontro. Secondo quanto riferito dal proprietario debitore esecutato il conduttore è irreperibile ormai da tempo. Sarebbe interesse della procedura ottenere una declaratoria di risoluzione del contratto in modo da poter alienare il bene nello status giuridico "libero". A tale fine a vostro avviso, posso avanzare istanza al Giudice dell'Esecuzione tesa a che si dichiari la risoluzione del contratto avvalendosi della clausola risolutiva espressa, oppure sono costretto ad iniziare una procedura si sfratto? la quale sarebbe oltremodo onerosa sia in termini di costi che di tempi?...ringrazio per la cortese collaborazione

    • Zucchetti SG

      29/07/2018 06:39

      RE: clausola risolutiva espressa nel contratto di locazione

      La questione di diritto posta dalla domanda è se l'ordine di liberazione pronunciato dal Giudice dell'esecuzione a norma dell'art. 560, comma terzo, c.p.c. possa essere utilizzato per conseguire la disponibilità dell'immobile anche nei confronti del conduttore dell'immobile in forza di contratto stipulato in data antecedente al pignoramento, che si sia reso moroso nel pagamento del canone di locazione, previa dichiarazione della risoluzione del contratto in forza della clausola risolutiva espressa in esso contenuta.
      Dal tenore della domanda ricaviamo infatti il dato per cui il contratto di locazione è opponibile alla procedura esecutiva, ai sensi dell'art .2923 c.c., in quanto stipulato in data anteriore al pignoramento.
      Da tale opponibilità deriva, secondo l'unanime (salvo quanto si dirà in conclusione) dottrina il principio per cui rispetto al contratto opponibile il custode prima e l'aggiudicatario poi sono titolari esclusivamente dei rimedi che l'ordinamento appresta al locatore (nella cui posizione giuridica l'aggiudicatario subentra a seguito del decreto di trasferimento), con la conseguenza che potrà essere solo intimato uno sfratto per finita locazione oppure per morosità. Invero, si dice, se al momento del pignoramento il debitore aveva il mero possesso mediato del bene, il custode non potrà acquisire un potere di fatto più ampio di quello che aveva il debitore (custode ex lege a sua volta): ciò discende dai principi generali dell'esecuzione ed in particolare dall'art. 2913 c.c..
      In questi termini si è espressa la giurisprudenza, la quale ha osservato che il custode giudiziario deve assicurare la conservazione e la fruttuosa gestione della cosa pignorata previa autorizzazione del giudice dell'esecuzione, sicché è legittimato ad inviare la disdetta e a promuovere la procedura di rilascio per finita locazione (Cass. civ., 13 dicembre 2007, n. 26238).
      Più di recente, con riferimento ad una procedura fallimentare, ma con argomenti e richiami normativi ricavati proprio dal codice di rito, la giurisprudenza di legittimità ha ritenuto che il decreto di trasferimento emesso dal giudice dell'esecuzione ai sensi dell'art. 586 c.p.c. rappresenta titolo esecutivo nei confronti dell'esecutato, e quindi del fallito, ma anche dei terzi detentori, se il loro godimento non discende da un titolo valido, che attribuisca situazioni di diritto soggettivo già opponibile alla massa e, in quanto tale, opponibile anche all'aggiudicatario, cui l'immobile sia stato trasferito in via forzata. Nella specie, il titolo opponibile è stato ravvisato nel contratto di sublocazione stipulato dalla società ancora "in bonis" e rinnovato automaticamente in corso di procedura, secondo il regime previsto dagli artt. 27 e 28 della legge n. 392 del 1978, applicabili in ragione della destinazione non abitativa dell'immobile locato, senza necessità dell'autorizzazione del giudice delegato. (Cass. Sez. 1, 14 gennaio 2011, n. 21224. Anche secondo Cass. 17 settembre 2003, n. 13664, poiché nell'esecuzione forzata diretta non è ammessa l'opposizione di terzo ex art. 619 c.p.c., il terzo detentore dell'immobile sottoposto a rilascio deve ritenersi legittimato a proporre opposizione all'esecuzione ove voglia porre in discussione il diritto del creditore di esperire l'azione esecutiva in pregiudizio del suo anteriore diritto di godimento sul bene).
      Da ultimo, Cass. Sez. 3, 23 giugno 2015, n. 12907, ha affermato che l'ordine di liberazione è legittimo ove emesso nei confronti di terzi che siano in possesso del compendio pignorato in virtù di un titolo non opponibile alla procedura.
      Ergo, poiché l'ordine di liberazione non fa altro che anticipare sul versante temporale gli effetti del decreto di trasferimento al precipuo scopo di consentire la immediata consegna di un bene libero all'aggiudicatario, è evidente che nella stessa misura in cui il decreto di trasferimento non costituisce titolo esecutivo nei confronti di occupanti con titolo opponibile, allo stesso modo analoga efficacia non potrà essere attribuita all'ordine di liberazione pronunciato ex art. 560, comma terzo, c.p.c.
      Conferma indiretta di quanto da noi sostenuto si rinviene anche nella disciplina della determinazione del compenso dovuto al custode. Infatti, l'art. 3 d.m. 80/2009 prevede specifici compensi dovuti al custode per determinate attività, tra cui la convalida della licenza o dello sfratto per finita locazione o per morosità. Se in presenza della morosità o in occasione della scadenza della locazione potesse adottarsi l'ordine di liberazione, infatti, la previsione ora richiamata non avrebbe senso in quanto il custode non avrebbe mai bisogno di ricorrere ad un procedimento di sfratto.
      Da ultimo, dobbiamo tuttavia dare conto di un isolato orientamento dottrinario (a nostro avviso noi non condivisibile) secondo cui la nuova disciplina dell'ordine di liberazione contenuta nell'art. 560, commi terzo e quarto c.p.c. potrebbe essere interpretata estensivamente nel senso che l'ordine di liberazione potrebbe essere adottato anche nei confronti di terzi che vantano un diritto di godimento del bene pignorato opponibile ai creditori, e segnatamente il conduttore in virtù di contratto di locazione il quale si sia reso inadempiente all'obbligo di pagamento del canone o di restituzione dell'immobile alla scadenza.
      Questa opinione trae il proprio convincimento dalla lettera del terzo comma dell'art. 560 c.p.c., a mente del quale "Per il terzo che vanta la titolarità di un diritto di godimento del bene opponibile alla procedura, il termine per l'opposizione decorre dal giorno in cui si è perfezionata nei confronti del terzo la notificazione del provvedimento".
      In realtà l'espressone non va intesa nel senso che l'ordine di liberazione può essere adottato anche in presenza di un titolo opponibile alla procedura, poiché se così fosse si assisterebbe sostanzialmente ad una abrogazione tacita degli artt. 2913 e 2923 c.c., che invece salvaguardano proprio il titolo opponibile. Piuttosto, a nostro avviso, con essa il legislatore ha inteso dire, su un versante esclusivamente processuale, che il rimedio di cui dispone il terzo titolare di un diritto opponibile alla procedura è quello dell'opposizione agli atti esecutivi con ciò suscitando, per vero, le accese critiche di taluna dottrina, la quale ha stigmatizzato il fatto che per il terzo estraneo alla procedura sia stato apprestato un rimedio così limitato, laddove nell'esecuzione per rilascio il terzo estraneo titolare di un titolo di godimento opponibile è legittimato a reagire, secondo l'unanime giurisprudenza, con lo strumento dell'opposizione all'esecuzione.
      In conclusione, non resta che chiedere al Giudice di essere autorizzati ad esercitare un'azione di sfratto per morosità, previa nomina di un legale.