Forum ESECUZIONI - LA CUSTODIA

Rapporto pignoramento immobilare/pignoramento presso terzi di canoni di locazione

  • Giovanna Stefanelli

    Ferrara
    19/12/2018 17:03

    Rapporto pignoramento immobilare/pignoramento presso terzi di canoni di locazione

    In una procedura esecutiva immobiliare, sono stata nominata custode di alcuni immobili locati a terzi i cui canoni sono stati pignorati da altro creditore, precedentemente alla trascrizione dell'atto di pignoramento immobiliare.
    Vorrei sapere se in questo caso i canoni devono essere acquisiti dal custode nell'ambito della procedura esecutiva immobiliare o se rimangono in capo al creditore pignorante nell'esecuzione presso terzi.
    Preciso che il decreto di assegnazione del credito è anteriore alla trascrizione del pignoramento immobiliare.
    Grazie per la disponibilità

    • Zucchetti SG

      23/12/2018 11:47

      RE: Rapporto pignoramento immobilare/pignoramento presso terzi di canoni di locazione

      È noto che ai sensi dell'art. 2912 c.c. il pignoramento si estende, tra l'altro, ai frutti della cosa pignorata, e tra questi vanno certamente annoverati i canoni che il proprietario percepisce in forza di un contratto di locazione. Lo si ricava agevolmente dall'art. 820, comma terzo, c.c. il quale espressamente contempla i canoni di locazione tra i frutti (civili).
      È altresì noto che "Dopo il pignoramento di un immobile che era stato già dato in locazione, il locatore-proprietario perde la legittimazione sostanziale sia a richiedere al conduttore il pagamento dei canoni, sia ad accettarli, spettando tale legittimazione in via esclusiva al custode, fino al decreto di trasferimento del bene" (cfr, ex multis, Cass. Sez. 6 - 1, 28/03/2018 n. 7748).
      Il problema che si pone è quello di stabilire se questa legittimazione del custode spetti anche rispetto a canoni di locazione allorquando essi siano stati oggetto di un precedente pignoramento presso terzi, che si sia concluso con ordinanza di assegnazione pronunciata ai sensi dell'art. 553 c.p.c..
      Detto altrimenti, v'è da chiedersi se l'ordinanza di assegnazione dei canoni sia opponibile al custode il quale pretenda dal conduttore il pagamento in suo favore dei canoni.
      Come si vede, vengono qui in conflitto i contrapposti interessi di due creditori: quello che ha esperito il pignoramento presso terzi dei canoni di locazione, e quello che abbia successivamente pignorato l'immobile oggetto della locazione.
      Così posti i termini della questione, la risposta ad essa costituisce, a nostro avviso, il precipitato di un interrogativo preliminare che ruota intorno alla natura del provvedimento di assegnazione pronunciato dal giudice del pignoramento presso terzi. Occorre cioè chiedersi se detta ordinanza determini una cessione coattiva dei crediti pignorati, oppure se il credito rimane nel patrimonio dell'esecutato fino al momento in cui il conduttore pignorato non ne esegua il pagamento.
      Sul punto la giurisprudenza della Cassazione ha affermato a più riprese che "In tema di espropriazione presso terzi, l'ordinanza di assegnazione al creditore del credito spettante verso il terzo al debitore esecutato, non impugnata con l'opposizione agli atti esecutivi nei termini di cui all'art. 617 cod. proc. civ., opera il trasferimento coattivo ed attuale del credito al creditore pignorante, producendo una modificazione soggettiva del rapporto creditorio e la conclusione dell'espropriazione. Peraltro l'assegnazione del credito, in quanto disposta in pagamento salvo esazione ai sensi dell'art. 553 cod. proc. civ., cioè "pro solvendo", non opera anche l'immediata liberazione del debitore esecutato verso il creditore pignorante, la quale si verifica soltanto con il pagamento che il debitore assegnato esegua al creditore assegnatario (art. 2928 cod. civ.), momento nel quale questi realizza il pieno effetto satisfattivo dell'assegnazione che, quindi, integra una "datio in solutum" condizionata al pagamento integrale" (Cass., sez.1, 11/12/2007, n. 25946; negli stessi termini Sez. 1, 31/03/2011 n. 7508).
      L'assunto, risalente nel tempo, ed esplicitato già dal Cass., Sez. 3, 14/07/1967, n. 1768 ci sembra del tutto condivisibile, e coerente con la ricostruzione sistematica del dato normativo, laddove si osservi che il codice civile, dopo aver previsto all'art. 2919 che la vendita forzata produce il trasferimento della proprietà, aggiunge all'art. 2925 che gli stessi effetti produce l'assegnazione, aggiungendo solo all'art. 2928 che l'assegnazione dei crediti avviene salvo esazione, per cui il debitore è liberato solo al momento della riscossione del credito assegnato.
      Se così è, la necessaria conseguenza dell'intervenuta ordinanza di assegnazione dei crediti pignorati non può che essere quella per cui il pignoramento immobiliare non potrà ritenersi esteso ai canoni di locazione poiché essi non appartengono più al debitore in quanto, rispetto ad essi, la garanzia patrimoniale generica di cui all'art. 2740 c.c. non potrà operare.
      Non crediamo che questa ricostruzione debba tener conto del dato, peraltro pacifico in giurisprudenza, secondo cui "La natura consensuale del contratto di cessione di credito comporta che esso si perfeziona per effetto del solo consenso dei contraenti, cedente e cessionario, ma non anche che dal perfezionamento del contratto consegua sempre il trasferimento del credito dal cedente al cessionario, in quanto, nel caso di cessione di un credito futuro, il trasferimento si verifica soltanto nel momento in cui il credito viene ad esistenza e, anteriormente, il contratto, pur essendo perfetto, esplica efficacia meramente obbligatoria; pertanto, nel caso di cessione di crediti futuri e di sopravvenuto fallimento del cedente, la cessione, anche se sia stata tempestivamente notificata o accettata ex art. 2914 n. 2 cod. civ., non è opponibile al fallimento se, alla data della dichiarazione di fallimento, il credito non era ancora sorto e non si era verificato l'effetto traslativo della cessione" cfr, ex multis, Cass. Sez. 1, 31/08/2005, n. 17590); invero, si tratta di una giurisprudenza formatasi in tema di fallimento, dove viene in rilievo l'esigenza della tutela della par condicio creditorum, e dove subiscono la sanzione della inefficacia anche i meri pagamenti eseguiti dopo la dichiarazione di fallimento, ai sensi dell'art. 44 l.fall.
      Neppure crediamo che in questa ricostruzione occorra tenere conto delle previsioni di cui agli artt. 2812 e 2918 c.c. La prima norma prevede che le cessioni dei canoni locativi sono inopponibili al creditore ipotecario "per un termine non superiore a un anno dal giorno del pignoramento"; la seconda invece stabilisce – per quanto rileva in questa sede – che "le cessioni ... di fitti non ancora scaduti ... non trascritte non hanno effetto, se non ... oltre il termine di un anno dalla data del pignoramento". A nostro avviso, infatti, entrambe le disposizioni si riferiscano alle cessioni volontarie del credito, tese come sono a predisporre strumenti di tutela del creditore (e dell'aggiudicatario) contro atti dispositivi posti in essere in suo danno dal debitore esecutato.