Forum ESECUZIONI - LA CUSTODIA

Procedura liberazione immobile in locazione

  • Giuliano Cesarini

    Fossombrone (PU)
    11/01/2017 16:28

    Procedura liberazione immobile in locazione

    L'occupante di un immobile di cui sono custode mi ha esibito un contratto di locazione ad uso abitativo ai sensi della L. 431/1998, con scadenza aprile 2020, registrato il 15.04.2016.
    Il pignoramento dell'immobile è stato trascritto il 06.11.2013 e notificato ai proprietari a mezzo Ufficiale Giudiziario nell'agosto 2013.
    Il contratto di locazione non sembra opponibile alla procedura.
    D'altra parte è compito del custode provvedere alla riscossione dei canini di locazione.
    Mi sto ponendo i seguenti quesiti:
    1. La riscossione dei canoni di locazione da parte del custode potrebbe essere eccepita dal conduttore come motivo che faccia "decadere" la non opponibilità alla Procedura?
    2. Nel caso in cui il conduttore pagasse i canoni periodici di locazione, il custode potrebbe comunque azionare la procedura volta alla liberazione dell'immobile anche prima dell'aggiudicazione, al fine di rendere più appetibile l'immobile stesso?
    3. Dopo aver ottenuto l'ordine di liberazione da parte del G.E., alla luce della nuova formulazione del 560 cpc "senza l'osservanza delle formalità di cui all'art. 605 e ss", il custode procede con le varie fasi: notifica dell'ordine, notifica del precetto, notifica dell'avviso di sloggio, in autonomia e senza l'assistenza dell'Ufficiale Giudiziario?
    4. Eventuali costi per la bonifica dei locali sono a carico della Procedura. Quindi in mancanza di disponibilità devono essere anticipate dal Procedente?

    • Zucchetti SG

      12/01/2017 20:21

      RE: Procedura liberazione immobile in locazione

      Va premessa la non opponibilità al creditore esecutante della locazione stipulata, dopo l'avvenuto pignoramento, tra il terzo conduttore e il proprietario esecutato, sebbene gli artt. 2913 ss. c.c. non statuiscano l'inefficacia "in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori intervenuti nell'esecuzione" della locazione stipulata dall'esecutato, trattando del tema della locazione soltanto sotto il profilo dell'efficacia (o inefficacia) del patto di cessione o liberazione anticipata dei canoni non scaduti (art. 2918 c.c.). Ciò nonostante si perviene egualmente alla inopponibilità perché Il custode, chiunque egli sia, non può concedere in locazione l'immobile senza autorizzazione del giudice, da cui si deduce che la locazione non autorizzata stipulata dal debitore dopo il pignoramento è inefficace nei confronti della procedura.
      Tanto premesso, ci sembra che l'accettazione da parte del custode dei canoni di locazione equivalga ad accettazione e regolarizzazione del contratto e, comunque, pregiudica l'azione di sgombero già iniziata op che si ha in animo di svolgere. probabilmente i canoni possono essere accettati con la precisazione che ciò avviene senza alcun riconoscimento della efficacia e opponibilità della locazione alla procedura a solo titolo di acconto per l'occupazione senza titolo. Se si vuole evitare di correre il rischio, benchè minimo, insito in tale forma di accettazione, bisogna rifiutare i canoni, giustificando il rifiuton con la inefficacia del contratto e chiedere la liberazione dell'immobile con pagamento di una certa somma a titolo di occupazione senza titolo.
      L'art. 560 cpc, nella nuova versione dovuta al d.l. n. 59 del 2016, convertito dalla legge n. 119 del 2016, non fa più riferimento alla natura di titolo esecutivo del provvedimento di liberazione, stabilendo, invece, che lo stesso è "attuato" dal custode secondo le disposizioni dettate dal giudice dell'esecuzione, senza l'osservanza delle formalità previste dagli artt. 605 e ss.. Questa nuova versione della norma fa capire non devono seguirsi le formalità dell'esecuzione forzata per rilascio dell'immobile e, quindi, l'attuazione può realizzarsi senza previa notifica del titolo esecutivo e dell'atto di precetto. L'attuazione del provvedimento si svolge, quindi, in via "breve" sotto il controllo del giudice dell'esecuzione immobiliare, mutuando le previsioni di cui all'art. 669-duodecies. Inoltre la nuova versione prevede anche che il giudice, ai fini dell'attuazione dell'ordine di liberazione, possa avvalersi della forza pubblica (e, quindi, non del solo ufficiale giudiziario cui erano demandati in precedenza i relativi compiti) e nominare ausiliari ex art. 68 (ad es. un medico per verificare le condizioni dell'occupante che adduce di non potersi spostare per motivi medici) e, di conseguenza, il custode può chiedere di utilizzare la forza pubblica o di nominare un ausiliario allo scopo che espone.
      Per quanto riguarda la bonifica dei locali questa dovrebbe essere effettuata dal conduttore, da cui però è vano sperare che si addossi, una volta che viene sloggiato, anche i relativi costi della messa in ordine dei locali, per cui la spesa ricadrà sulla procedura e dovrà, pertanto, essere anticipata dal creditore pignorante- e non dal custode- il qaule ja interesse a portare a termine l'esecuzione e a vendere al meglio.
      Zucchetti SG srl .

      • Beniamino Rizzuti

        CARIATI (CS)
        28/02/2017 21:01

        RE: RE: Procedura liberazione immobile in locazione

        Si chiede gentilmente l'indicazione, in termini pratici, dei vari passaggi da effettuare una volta che il G.E. abbia disposto che il "provvedimento di liberazione sia eseguito a cura del custode, anche avvalendosi, ove necessario, della forza pubblica....immobile occupato senza titolo dal sig. xxxxxx, unitamente al proprio nucleo familiare (moglie e due figli) e, successivamente, che il "custode dia esecuzione senza indugio al provvedimento di liberazione",tutto ciò,senza,tuttavia,specificare in alcun modo le modalità di attuazione. Grazie Avv.

        • Zucchetti SG

          01/03/2017 19:54

          RE: RE: RE: Procedura liberazione immobile in locazione

          Il G.E. ha applicato il nuovo quarto comma dell'art. 560 cpc che, come abbiamo detto nella risposta che precede, nella versione dovuta al d.l. n. 59 del 2016, convertito dalla legge n. 119 del 2016, non fa più riferimento alla natura di titolo esecutivo del provvedimento di liberazione, stabilendo, invece, che tale provvedimento è "attuato" dal custode secondo le disposizioni dettate dal giudice dell'esecuzione, senza l'osservanza delle formalità previste dagli artt. 605 e ss..
          Questa nuova versione della norma fa capire che il provvedimento in questione, pur se emanato dal giudice dell'esecuzione, equivale ad un provvedimento cautelare, giacchè, come espressamente previsto, non devono seguirsi le formalità dell'esecuzione forzata per rilascio dell'immobile e, quindi, l'attuazione può realizzarsi senza previa notifica del titolo esecutivo e dell'atto di precetto, come invece era richiesto in precedenza quando si procedeva al rilascio ai sensi dell'art. 605 cpc.
          L'attuazione del provvedimento si svolge, quindi, in via "breve" sotto il controllo del giudice dell'esecuzione immobiliare, mutuando le previsioni di cui all'art. 669-duodecies. Inoltre la nuova versione prevede anche che il giudice, ai fini dell'attuazione dell'ordine di liberazione, possa avvalersi della forza pubblica (e, quindi, non del solo ufficiale giudiziario cui erano demandati in precedenza i relativi compiti) e nominare ausiliari ex art. 68 (ad es. un medico per verificare le condizioni dell'occupante che adduce di non potersi spostare per motivi medici) e, di conseguenza, il custode può chiedere di utilizzare la forza pubblica o di nominare un ausiliario allo scopo che espone.
          In pratica, quindi, è consigliabile che il custode prima intimi alla parte tenuta al rilascio di lasciare libero l'immobile e di asportare i beni mobili non compresi nell'esecuzione, in un certo termine che potrebbe essere di trenta giorni; se, decorso il termine, il soggetto tenuto non provvede, il custode può chiedere al giudice dell'esecuzione l'uso della forza pubblica o altro provvedimento, visto che, a norma dell'art. 669 duodecies è il giudice che ha emanato il provvedimento che deve provvedere nel caso sorgano difficoltà nell'esecuzione.
          Zucchetti SG srl