Forum ESECUZIONI - LA CUSTODIA

Immobile di proprietà di una società di capitali

  • Ermanno Forcucci

    Passignano sul Trasimeno (PG)
    08/09/2014 13:16

    Immobile di proprietà di una società di capitali

    Buongiorno,
    rinnovando i complimenti per questo utile forum sono a chiedere agli esperti e/o colleghi un'opinione riguardo alla seguente problematica: sono stato nominato custode giudiziario di un complesso immobiliare intestato ad una società di capitali strumentale all'attività dell'impresa. In detto immobile viene svolta infatti l'attività ristorativa della società. Vorrei sapere cosa succede in questo caso precisando che all'interno del compendio vi sono i dipendenti e che chiaramente non sussiste nessun contratto opponibile alla procedura.
    Le incombenze del custode in questo caso specifico in cosa consistono?
    Grazie mille

    • Zucchetti SG

      08/09/2014 18:58

      RE: Immobile di proprietà di una società di capitali

      I compiti del custode giudiziario nell'espropriazione immobiliare sono delineati dall'art. 560 cpc, che, per comodità riportiamo:
      1. Il debitore e il terzo nominato custode debbono rendere il conto a norma dell'articolo 593.
      2. Ad essi è fatto divieto di dare in locazione l'immobile pignorato se non sono autorizzati dal giudice dell'esecuzione.
      3. Il giudice dell'esecuzione dispone, con provvedimento non impugnabile, la liberazione dell'immobile pignorato, quando non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare lo stesso, o parte dello stesso, ovvero quando revoca la detta autorizzazione, se concessa in precedenza, ovvero quando provvede all'aggiudicazione o all'assegnazione dell'immobile.
      4. Il provvedimento costituisce titolo esecutivo per il rilascio ed è eseguito a cura del custode anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento nell'interesse dell'aggiudicatario o dell'assegnatario se questi non lo esentano.
      5. Il giudice, con l'ordinanza di cui al terzo comma dell'articolo 569, stabilisce le modalità con cui il custode deve adoperarsi affinché gli interessati a presentare offerta di acquisto esaminino i beni in vendita. Il custode provvede in ogni caso, previa autorizzazione del giudice dell'esecuzione, all'amministrazione e alla gestione dell'immobile pignorato ed esercita le azioni previste dalla legge e occorrenti per conseguirne la disponibilità.
      Questa attuale formulazione dell'art. 560 cpc consente- secondo il Trib. Napoli 4.12.2013-al G.E. di ordinare la liberazione dell'immobile, tra gli altri, anche quando questo sia, come nel suo caso, occupato da soggetti diversi dall'esecutato, che non vantino un titolo di godimento opponibile alla procedura esecutiva. Sostenere infatti che l'ordine di liberazione possa spiegare effetti di titolo esecutivo esclusivamente nei confronti del debitore- spiega il Tribunale- da un lato, svilirebbe la sua vocazione funzionale al rilascio, mettendo, in tal modo, di fatto alla mercé del debitore il destino del bene staggito, che potrebbe simulare uno stato di occupazione dello stesso per evitare che esso venga liberato; e, dall'altro, sarebbe in contrasto con la "ratio" sottesa all'attuale configurazione del ruolo del custode, che deve compiere tutto ciò che la legge gli consente per garantire un esito positivo e celere della procedura esecutiva immobiliare.
      In assenza quindi, di terzi aventi diritto a mantenere il godimento del bene (quali i titolari di un diritto reale di godimento trascritto in epoca antecedente rispetto alla trascrizione del pignoramento nonché all'iscrizione dell'ipoteca del creditore ad istanza del quale si procede alla vendita; il coniuge o l'ex coniuge dell'esecutato, che abbia ottenuto l'assegnazione dell'immobile pignorato quale casa coniugale in sede di separazione o divorzio, purché il provvedimento di assegnazione sia stato trascritto prima della trascrizione del pignoramento; i titolari di un contratto di locazione avente data certa anteriore al pignoramento, purché il prezzo statuito non sia vile), il GE della procedura esecutiva immobiliare può emettere l'ordine di liberazione anche nei confronti dell'occupante "sine titulo" così da consentire al custode di attivarsi per il rilascio dell'immobile prima dell'emissione del decreto di trasferimento.
      Inoltre nelle stesse ipotesi, il custode giudiziario può essere autorizzato ad agire in giudizio, - quale organo pubblico della procedura esecutiva, ausiliare del giudice – per ottenere il risarcimento del danno che deriva dall'impossibilità di una proficua utilizzazione del bene pignorato e dalla difficoltà a che il bene sia venduto, quanto prima, al suo effettivo valore di mercato; risarcimento sul quale si estende il pignoramento, quale frutto, ex art. 2912 c.c. (Cass. 16/01/2013, n. 924).
      Zucchetti Sg Srl

      • Ermanno Forcucci

        Passignano sul Trasimeno (PG)
        08/09/2014 19:25

        RE: RE: Immobile di proprietà di una società di capitali

        In pratica se non ho capito male una società di capitali priva di titolo opponibile alla procedura non può svolgere la sua attività nel proprio immobile strumentale pignorato.
        Se così fosse, un contratto di locazione tra la procedura e la società esecutata avente ad oggetto il sudetto bene, autorizzato dal G.E., potrebbe essere l'unico strumento idoneo a garantire il proseguimento dell'attività? Vi sono altre strade percorribili per salvaguardare la forza lavoro?
        Grazie mille

        • Zucchetti SG

          09/09/2014 20:20

          RE: RE: RE: Immobile di proprietà di una società di capitali

          C'è stato un equivoco. Noi siamo partiti dal concetto che la società che esercita l'attività nell'immobile pignorato sia un soggetto terzo rispetto all'esecutato proprietario dell'immobile, tant'è che nella nostra risposta dicevamo, ad un certo punto: "Questa attuale formulazione dell'art. 560 cpc consente- secondo il Trib. Napoli 4.12.2013-al G.E. di ordinare la liberazione dell'immobile, tra gli altri, anche quando questo sia, come nel suo caso, occupato da soggetti diversi dall'esecutato, che non vantino un titolo di godimento opponibile alla procedura esecutiva".
          Avevamo pensato che questo fosse il caso di specie prospettato- benchè lei avesse parlato di attività di ristorazione svolta dalla società- perché se questa che esercita l'attività è anche la proprietaria dell'immobile espropriato, essa può svolgere l'attività che crede nel suo immobile (ottenute le dovute autorizzazioni amministrative) per cui avevamo pensato che il suo riferimento alla mancanza di un contratto opponibile alla procedura stesse a significare che fosse un terzo che occupava l'immobile senza titolo.
          Se, al contrario, la società che esercita l'attività è anche la proprietaria dell'immobile, il problema del titolo opponibile non si pone, ma rimane egualmente il fatto che l'immobile esecutato viene utilizzato ed è, a nostro avviso, il giudice dell'esecuzione che deve autorizzare la continuazione dell'attività, come autorizzare il debitore ad abitare l'immobile, e disporne poi la liberazione all'aggiudicazione o all'assegnazione dell'immobile (salvo che non abbia provveduto alla revoca in precedenza). In questa ottica potrebbe anche pervenirsi alla stipula di un contratto, che potrebbe essere di locazione o di comodato, che meglio garantirebbe la società debitrice.
          Zucchetti Sg srl

          • Ermanno Forcucci

            Passignano sul Trasimeno (PG)
            06/12/2014 16:17

            RE: RE: RE: RE: Immobile di proprietà di una società di capitali

            Grazie della risposta.
            Aggiorno la situazione. Il G.E. ha autorizzato il debitore a svolgere la propria attività nell'immobile pignorato previa rendicontazione trimestrale e versamento alla custodia dei ricavi conseguiti al netto dei costi. Ora è successo che una parte dell'immobile pignorato è stato incenditato. Il legale rappresentante della società ha sporto denuncia ai carabinieri. Poichè la società aveva stipultato una regolare polizza assicurativa contro gli incendi il custode non ha provveduto ad assicurare una seconda volta l'immobile. Mi chiedo:
            1) l'assicurazione deve pagare la custodia o il debitore pignorato autorizzato dal G.E. a svolgere l'attività sull'immobile?
            2) su chi grava tra custode e debitore del ripristino dell'immobile?
            3) cosa deve fare il custode in caso di incendio?
            Grazie mille

            • Ermanno Forcucci

              Passignano sul Trasimeno (PG)
              09/12/2014 20:24

              RE: RE: RE: RE: RE: Immobile di proprietà di una società di capitali

              Nel sollecitare una cortese risposta l'occasione è gradita per porgere
              Distinti saluti

              • Zucchetti SG

                11/12/2014 20:26

                RE: RE: RE: RE: RE: RE: Immobile di proprietà di una società di capitali

                Come abbiamo detto tante e tante volte, questo a cui anche lei partecipa è un Forum aperto al dibattito tra tutti gli iscritti e non un servizio di consulenza posto contrattualmente a nostro carico. Noi partecipiamo alle discussioni come altri, ovviamente con una maggiore frequenza proprio per mantenere vivo il dibattito e nella speranza che si incontrino esperienze e culture diverse; visto che i nostri interventi sono graditi e apprezzati, continuiamo ad esporre le nostre opinioni, con le certezze e i dubbi che le caratterizzano.
                Abbiamo girato la sua domanda al servizio legale, che è sempre tempestivo, il quale ci informa che non ha ancora manifestato il proprio pensiero sul quesito da ultimo proposto perché ha già date due risposte a due suoi quesiti aventi lo stesso oggetto che, di volta in volta, lei precisa con ulteriori particolari; poiché le domande sono tante e, come detto, si cerca, seppur contrattualmente non previsto, di venire incontro alle esigenze di tutti, è del tutto normale dare precedenza e spazio a nuove istanze.
                Peraltro, anche volendo, non vediamo come avremmo potuto rispondere entro martedì 9.12, giorno del suo sollecito, ad una domanda pervenuta sabato 6.12, con lunedì 8.12 festivo. E' vero che siamo veloci, ma lei chiede troppo. Grazie comunque dei saluti che contraccambiamo.
                Zucchetti Sg Srl


                • Ermanno Forcucci

                  Passignano sul Trasimeno (PG)
                  11/12/2014 20:41

                  RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: Immobile di proprietà di una società di capitali

                  Grazie mille per la risposta fornita. Non volevo approfittare della vostra gentilezza e professionalità anche se è sembrato che il mio comportamento richiedesse l'urgenza nella trattazione: ho solo erroneamente pensato che la domanda fosse sfuggita all'attenzione. Mi scuso pertanto di ciò e colgo l'occasione per ringraziare tutti coloro che tengono attivamente in piedi questo utile forum.
                  Distinti saluti