Forum ESECUZIONI - LA CUSTODIA

CONTRATTO DI LOCAZIONE POST ESECUZIONE

  • Vittorio Cerbini

    castrovillari (CS)
    09/03/2017 19:01

    CONTRATTO DI LOCAZIONE POST ESECUZIONE

    Salve,
    vorrei sottoporre alla Vs attenzione un caso assai particolare, in quanto non si tratta di contratti già in essere sorti prima o dopo l'iscrizione del pignoramento ma di una nuova locazione da sottoscrivere in procedura esecutiva.
    Ovvero, in qualità di custode di un bene sottoposto a vendita forzata vorrei locarlo, previa autorizzazione del G.E. che ne valuterà la profittabilità o meno dell'operazione, solo che non mi è chiaro se a sottoscrivere il contratto deve essere il proprietario (esecutato) con il locatario o il custode.
    Posto che sull'esecutato continuano a gravare tutti gli oneri fiscali ed amministrativi (Imposte sul reddito derivante dalla locazione ed IMU) e che lo stesso pur perdendone il possesso conserva la proprietà del bene!

    In attesa di un Vs parere al riguardo porgo, porgo distinti saluti.

    • Zucchetti SG

      10/03/2017 20:27

      RE: CONTRATTO DI LOCAZIONE POST ESECUZIONE

      La questione da lei posta trova soluzione nei primi due commi dell'art. 560 cpc, per i quali "il debitore e il terzo nominato custode debbono rendere il conto a norma dell'art. 593" e "Ad essi è fatto divieto di dare in locazione l'immobile pignorato se non sono autorizzati dal giudice dell'esecuzione", da cui si capisce che "essi" sono il debitore nominato anche custode o il terzo nominato custode. In sostanza è il custode, previa autorizzazione del giudice dell'esecuzione, che può legittimamente dare in locazione il bene pignorato perché, dopo il pignoramento, il proprietario-debitore perde la legittimazione sostanziale ad agire relativamente al bene, tant'è che anche per le locazioni da lui stipulate prima del pignoramento e il custode il destinatario del pagamento dei canoni e che può agire in caso di inadempimento, in applicazione dell'art. 2912 c.c., secondo cui il pignoramento estende i suoi effetti agli accessori, alle pertinenze e ai frutti della cosa pignorata, qualificandosi i canoni di locazione alla stregua di frutti del bene pignorato.
      Se le può interessare, ricordiamo che Cass. n. 20341/2010) ha stabilito che la locazione stipulata dal custode giudiziario, a tal fine autorizzato dal giudice, di un immobile sottoposto ad esecuzione forzata, è contratto la cui durata risulta naturaliter contenuta nei limiti della procedura concorsuale, non potendo essere opposta a colui che abbia acquistato il bene a seguito di vendita forzata.
      Zucchetti SG srl

      • Gianluca Canale

        Pescara
        07/01/2019 17:44

        RE: RE: CONTRATTO DI LOCAZIONE POST ESECUZIONE

        Buonasera, sempre in materia di locazione di immobili pignorati durante la procedura esecutiva, posto che in qualità di custode sono stato autorizzato dal G.E. a concedere in locazione immobili pignorati, e visto che il contratto deve essere sottoscritto dal custode (che amministra i beni) con i locatari, e non dal debitore esecutato, mi sono posto le seguenti domande, alle quali ho cercato di rispondere e per le risposte chiedo un vs parere:
        1. Il contratto viene redatto dal custode e sottoscritto dallo stesso, e quindi il custode che deve procedere alla relativa registrazione ed al versamento della relativa imposta di registro ed al pagamento dei bolli se previsti. Per la registrazione utilizza il fondo spese versato dal creditore procedente per le operazioni di vendita? Oppure deve effettuare richiesta apposita di anticipazione al creditore procedente?
        2. Naturalmente gli effetti fiscali del contratto di locazione si produrranno a carico dell'esecutato e quindi il custode deve limitarsi a comunicare l'importo dei canoni di locazione annuali all'esecutato?
        3.Il contratto avrà natura transitoria (ad esempio 12 mesi) rinnovabile salvo disdetta del custode e con possibilità di disdetta anticipata in caso di aggiudicazione?
        Resto in attesa di un vs parere
        Cordiali saluti

        • Zucchetti SG

          10/01/2019 10:40

          RE: RE: RE: CONTRATTO DI LOCAZIONE POST ESECUZIONE

          Come noto, l'art. 560, comma secondo, c.p.c. consente al custode la stipula di contratti di locazione aventi ad oggetto l'immobile pignorato, previa autorizzazione del giudice dell'esecuzione.
          È opinione diffusa quella per cui, sebbene la norma faccia espresso riferimento alla sola locazione, la ratio della disposizione induce a ritenere che essa sia applicabile (secondo noi, se non direttamente, quanto meno in via analogica) a tutti i contratti di godimento.
          Il potere autorizzatorio del giudice è assolutamente discrezionale e deve essere preceduto dalla audizione delle parti (che non implica necessariamente la fissazione di una udienza ad hoc, essendo sufficiente che il giudice chieda ad esse di esprimere la loro posizione sulla locazione di cui trattasi), che tuttavia non vincola le sue determinazioni (Cass. civ., 1 dicembre 2000, n. 15373).
          La locazione stipulata dal custode ai sensi dell'art. 560 c.p.c., in ragione del particolare regime autorizzatorio cui è sottoposta ed in considerazione del suo collegamento funzionale con il processo esecutivo, ha una speciale natura giuridica, che legittima (ed anzi impone) la deroga alla disciplina codicistica e vincolistica dettata in materia di locazione di immobili e di affitto di fondi rustici, che contrasti con siffatta funzione e natura.
          Così si esprime la dottrina e la giurisprudenza, ove si è detto che "la locazione stipulata dal custode non resta assoggettata alla normativa speciale in tema di locazioni di immobili urbani" (Cass. civ., 15 marzo 1990, n. 2119), e che il contratto stipulato dal curatore fallimentare (o dal custode) a norma dell'art. 560 c.p.c. "è un contratto la cui durata risulta naturaliter contenuta nei limiti della procedura concorsuale, in quanto attuativa di una mera amministrazione processuale del bene, con la conseguenza che non sopravvive alla vendita fallimentare e non è opponibile all'acquirente in executivis" (Cass., s.u., 20 gennaio 1994, n. 459; negli stessi termini, Cass. civ. 28 settembre 2010, n. 20341).
          In ragione di siffatta specialità, sia la dottrina che la giurisprudenza riconoscono valide quelle clausole abitualmente inserite nei contratti di locazione stipulati dai custodi giudiziari, che ai sensi dell'art. 1603 c.c. ed in deroga alla normativa speciale prevedono la risoluzione della locazione al momento della aggiudicazione (cfr Cass., s.u., 459/1994, e 20341/2010 cit.).
          Sempre in ragione di siffatta specialità, ed anche al fine di scongiurare la nascita di possibili equivoci e contenziosi è opportuno, a nostro avviso, che nel contratto di locazione siano inserite specifiche clausole che prevedano:
          1. il versamento dei canoni mensili mediante bonifico sul conto corrente bancario intestato alla procedura esecutiva;
          2. la previsione che sono a carico del conduttore le spese e gli oneri condominiali;
          3. il divieto di subaffitto;
          4. l'obbligo del conduttore di consentire l'accesso all'unità immobiliare locata al custode giudiziario e, in generale, agli organi della procedura esecutiva nonché ai loro incaricati, a semplice richiesta degli stessi, previo preavviso (ciò soprattutto al fine di consentire la visita dell'immobile da parte dei potenziali acquirenti);
          5. l'esonero da parte del conduttore nei confronti del locatore da ogni responsabilità per i danni diretti, o indiretti, che potessero derivargli da fatto dei dipendenti del locatore medesimo, nonché, per interruzioni incolpevoli dei servizi, nonché l'obbligo di restitutio in pristino del bene a carico esclusivo del conduttore;
          6. l'insussistenza in capo al conduttore di qualsiasi diritto di prelazione tanto in caso di vendita dell'immobile quanto in caso di nuova locazione temporanea alla scadenza del contratto;
          7. l'obbligo in capo al conduttore di stipulare idonea assicurazione per i danni all'immobile.
          8. l'estinzione del contratto al momento dell'aggiudicazione del bene.
          Quanto sin qui detto contiene la risposta ad alcune delle domande formulate nel senso che il contratto non è sottoposto ai vincoli di durata previsti dalla legislazione speciale, e dunque si estingue con l'aggiudicazione dell'immobile.
          In ordine alla possibilità di utilizzare il fondo spese ricevuto per adempiere alla obbligazione tributaria di registrazione del contratto, premesso che il relativo onere grava, salvo diversa previsione contrattuale, in capo ad entrambi i contraenti nella misura di metà ciascuno, riteniamo che occorre guardare al "titolo" in forza del quale il fondo spese è stato ricevuto. Se ad esempio l'ordinanza del giudice dell'esecuzione ha previsto il versamento di un fondo spese genericamente destinandolo alle attività di vendita e custodia, la relativa disponibilità potrà essere utilizzata.
          Se invece il giudice abbia vincolato il fondo spese ad alcuni adempimenti specifici, riteniamo che le alternative sono due: o si chiede al giudice l'autorizzazione al diverso utilizzo, oppure si invita il creditore al versamento della somma.
          Quanto agli effetti fiscali del contratto, va premesso che, come osservato nella domanda, le obbligazioni tributarie che riguardano l'immobile restato, anche dopo il pignoramento, in capo al debitore esecutato, il quale pertanto è tenuto al loro pagamento fino a quando non venga depositato in cancelleria il decreto di trasferimento, atto con il quale si determina, secondo Cass. 16.4.2003, n. 6272 (ed anche secondo la prevalente dottrina), il trasferimento della proprietà del bene in capo all'aggiudicatario. Ciò in ragione del fatto che il pignoramento non priva il debitore della proprietà del bene, determinando esclusivamente un vincolo preordinato al futuro trasferimento dello stesso all'aggiudicatario, dal quale consegue l'inopponibilità alla procedura degli atti dispositivi compiuti sul bene dopo il pignoramento medesimo (o dopo l'iscrizione ipotecaria, nei casi in cui il creditore pignorante fosse garantito da ipoteca iscritta sul bene).

          Quindi il custode non può mai esse considerato soggetto passivo delle imposte che presuppongono la proprietà del bene.
          In questo senso si è espressa l'Agenzia delle Entrate con la risoluzione 158/E del dell'11.11.2005 a seguito di una istanza di interpello concernente proprio gli obblighi tributari del custode giudiziario nel caso di incasso di canoni derivanti dalla locazione di immobili pignorati, laddove si è osservato che nel caso di pignoramento non si determina alcuna modificazione soggettiva nella titolarità del diritto di proprietà sui beni, ed il custode agisce in sostituzione dell'esecutato.
          Con specifico riferimento all'irpef, la cassazione ha osservato che "In tema di IRPEF … in caso di sequestro conservativo di immobili, il debitore nominato custode non può considerarsi titolare di alcun reddito proveniente dagli stessi, poiché i frutti civili sono sottratti alla sua disponibilità, ai sensi dell'art. 559 cod. proc. civ., richiamato dal successivo art. 679, e l'obbligo legale di rendiconto prescritto dall'art. 560 impone l'esclusione di tali frutti dalla base imponibile, ai sensi dell'art. 3, primo comma, del d.P.R. n. 597 del 1973, a tenore del quale l'imposta si applica sul reddito complessivo netto formato da tutti i redditi del soggetto passivo, compresi i redditi altrui dei quali egli ha la libera disponibilità o l'amministrazione senza obbligo della resa dei conti (Cass. civ., 8 marzo 2006, n. 4943).
          Più recentemente, negli stessi termini, si è affermato che "in tema di Irpef, l'intestatario di un immobile sottoposto a sequestro giudiziario non può considerarsi titolare di alcun reddito proveniente dall'immobile in questione, poiché i canoni, ed in generale tutti gli altri frutti civili, sono nella disponibilità del custode, ai sensi dell'art. 560 c.p.c., richiamato dal successivo art. 676, e l'obbligo legale di rendiconto, prescritto a carico del custode dall'art. 593 c.p.c., impone l'esclusione di tali frutti dalla base imponibile dell'intestatario medesimo, ai sensi dell'art. 3, comma 1, d.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 a tenore del quale «l'imposta si applica sul reddito complessivo netto del soggetto, formato... da tutti i redditi posseduti». (In applicazione del principio, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che aveva annullato un avviso di accertamento in relazione all'omessa contabilizzazione da parte del proprietario di canoni locativi, riscossi dal custode dell'immobile sottoposto a sequestro giudiziario) (Cass. civ., 11 novembre 2011, n. 23620).
          Ed allora, traendo le fila di quanto sin qui detto, riteniamo che il custode non debba comunicare alcunché al debitore esecutato, poiché i canoni di locazione non costituiscono, per quest'ultimo, reddito imponibile.

          • Gianluca Canale

            Pescara
            18/01/2019 17:30

            RE: RE: RE: RE: CONTRATTO DI LOCAZIONE POST ESECUZIONE

            Preliminarmente ringrazio per la esauriente risposta. Vorrei però segnalare che la questione della imponibilità o meno in capo all'esecutato, ai fini delle imposte dirette, dei canoni di locazione relativi ad immobili pignorati percepiti dal custode è molto discussa. Alcune commissioni tributarie sostengono che il proprietario di un immobile pignorato abbia comunque l'obbligo di dichiarare i relativi canoni di locazione anche nel caso in cui sia stato nominato un custode che percepisce gli affitti. La Commissione tributaria provinciale di Cremona sentenza 27/2017, richiamando altre pronunce della Corte di cassazione, ha affermato che, in caso di pignoramento, l'onere tributario grava sempre sul proprietario esecutato, in quanto tale reddito concorre al soddisfacimento dei suoi debiti. Nella motivazione, la Ctp richiama alcune pronunce della Cassazione secondo cui, in caso di pignoramento, l'onere tributario grava sempre sul proprietario "il quale del resto si giova del reddito del bene (anche quando non lo utilizza direttamente) in quanto tale reddito concorre al soddisfacimento dei debiti" (Cassazione, sentenze 5736/2013 e 20768/2006).
            In maniera conforme si è espressa anche la Commissione tributaria regionale di Milano che, con la sentenza 1277/2016, in accoglimento dell'appello dell'ufficio, ha affermato che il il pignoramento comporta l'indisponibilità e la separazione del bene pignorato dal restante patrimonio del soggetto sottoposto alla procedura, bene che resta come proprietà del soggetto, ma diviene indisponibile. Per i giudici milanesi, il reddito fondiario deve, in ogni caso, essere dichiarato, rilevando il momento formativo piuttosto che quello percettivo e ciò ai sensi del richiamato articolo 26 del Dpr 917/1986.
            Anche la commissione di studio del Consiglio nazionale dei Dottori commercialisti ed Esperti contabili nel Vademecum relativo agli adempimenti tributari del custode giudiziario sostiene sulla base dell'art. 26 Dpr 917/1986 che i canoni di locazione siano imponibili per il debitore esecutato, consigliando al custode di comunicare all'esecutato alla fine di ogni periodo di imposta l'importo dei canoni di locazione.
            Anche se la questione della imponibilità dei canoni di locazione, ai fini delle imposte dirette, risulta essere un problema di fiscalità dell'esecutato, potrebbe produrre ripercussioni anche per il custode. In effetti, posto che risulta assodato che il contratto di locazione debba essere sottoscritto dal custode e da questi registrato, in caso di imponibilità ai fini irpef dei canoni, l'esecutato potrebbe avere interesse ad optare (per immobili abitativi ed in base alla nuova finanziaria sembra anche per quelli commerciali) per il regime della cedolare secca già in fase di registrazione del contratto, risparmiando tra l'altro anche l'imposta di registro e di bollo che non sarebbero dovute.
            Alla luce di quanto esposto come deve comportarsi il custode in sede di registrazione del contratto? Può disinteressarsi delle eventuali opzioni fiscali scelte dall'esecutato? Il custode deve comunicare i canoni di locazione percepiti in ogni periodo di imposta all'esecutato. Nel caso in cui si propenda per l'imponibilità dei canoni credo che non si possa precludere all'esecutato la scelta per un regime fiscale più favorevole.
            Grazie per l'attenzione.

            • Zucchetti SG

              21/01/2019 15:26

              RE: RE: RE: RE: RE: CONTRATTO DI LOCAZIONE POST ESECUZIONE

              La richiesta di ulteriori chiarimenti è condivisibile poiché il tema è delicato, ed in effetti nella precedente risposta avevamo fatto cenno alla risoluzione dell'Agenzia delle Entrate n. 158/E del dell'11.11.2005 nella quale si è affermato che, in tema di pignoramento, la soggettività passiva in materia tributaria non muta in quanto il debitore esecutato rimane comunque proprietario dell'immobile ed il custode si limita ad una attività di conservazione ed amministrazione del cespite.
              In particolare, secondo l'Agenzia nella procedura di espropriazione immobiliare la custodia giudiziaria è strettamente connessa, sul piano funzionale, all'atto di pignoramento, realizzando sul piano fattuale il vincolo di indisponibilità che esso determina. Essa, pertanto, non determina alcuna modifica della titolarità dei beni e dei frutti che ne sono oggetto, e quindi il custode non assume la proprietà dei beni in custodia, ma si limita alla loro gestione, con la conseguenza che soggetto passivo dell'obbligazione tributaria è pur sempre il debitore esecutato, (sia ai fini IVA, a proposito della quale l'Agenzia ha ritenuto che in capo all'esecutato permanga l'obbligo di liquidazione, versamento e dichiarazione del tributo, mentre obbligato a emettere fattura, in sostituzione del contribuente, sia il custode poiché l'emissione della fattura è strettamente funzionale all'apprensione dei canoni locatizi) cui il custode deve trasmettere, oltre all'importo del tributo incassato, copia della fattura (a meno che l'esecutato non si renda irreperibile, nel qual casa sarà il custode giudiziario a versare l'IVA direttamente all'Erario), sia ai fini IRPEF.
              Tuttavia, come abbiamo detto, queste argomentazioni sono state esplicitamente disattese dalla giurisprudenza di legittimità, ed in particolare dalla richiamata Cass. civ., sez. 5, 11 novembre 2011, n. 23620, la quale pur dando conto della risoluzione appena richiamata, e pur condividendone (sebbene implicitamente) le premesse giunge ad una diversa conclusione, ritenendo che i canoni di locazione non costituiscono reddito imponibile ai fini IRPEF, poiché ai sensi degli artt. 1 e 3 d.P.R. 917/1986 il presupposto impositivo è il "possesso" di un reddito, il che secondo la sentenza citata non avviene in occasione del sequestro (ma chiaramente lo stesso vale per il pignoramento) poiché la disponibilità dei canoni di locazione è in capo al custode, ausiliario del giudice investito di un munus pubblico in funzione del superiore interesse della giustizia.
              Le conclusioni cui è giunta la Corte di Cassazione sono a nostro avviso condivisibili (né si pongono in contrasto con quanto dalla stessa affermato in materia di IMU, da Cass. Sez. 6 - 5, 7 marzo 2013 n. 5736 poiché quella è una imposta indiretta che prescinde dal possesso di un reddito ma presuppone, sic et sempliciter, la titolarità del bene), soprattutto con riferimento alle locazioni stipulate direttamente dal custode, dopo il pignoramento, su autorizzazione del giudice, poiché rispetto ad esse non si pone neppure il problema del possibile rinvio all'art. 26 del TUIR, in quanto il debitore non è stato, né sarà mai, parte del contratto, e quindi i canoni non potranno essere per lui considerati reddito imponibile neanche sulla scorta della citata ultima disposizione.
              Certamente, il dubbio rimane rispetto ai canoni derivanti da contratti di locazione stipulati dall'esecutato prima del pignoramento, poiché rispetto ad essi l'interrogativo circa la loro imputabilità fiscale al debitore si pone in ragione della previsione di cui all'art. 26 TUIR.
              Riteniamo, tuttavia, che questa norma sia stata coniata dal legislatore con specifico riferimento al caso di inadempimento del conduttore (infatti, la percezione o non percezione dei canoni viene legata a questo fattore, tanto è vero che l'obbligo di portarli in dichiarazione dei redditi cessa con la convalida dello sfratto per morosità) e si ponga in termini derogativi rispetto al principio generale per cui il presupposto dell'imposizione fiscale ai fini IRPEF è il "possesso" del reddito, nei termini in cui è richiesto dagli artt. 1 e 3 del TUIR. Essa pertanto, proprio per il suo carattere di specialità rispetto alla regola generale, non è suscettibile di applicazione analogica, sicché non può essere chiamata ad operare nel caso di pignoramento.

              • Gianluca Canale

                Pescara
                21/01/2019 15:47

                RE: RE: RE: RE: RE: RE: CONTRATTO DI LOCAZIONE POST ESECUZIONE

                Grazie per la tempestiva risposta.
                Ma quindi in fase di registrazione del contratto di locazione il custode nel campo locatore deve indicare gli estremi dell'esecutato, o i propri estremi visto che l'esecutato non sottoscrive il contratto. Io propenderei per la prima soluzione (anche se sulla base di quanto da voi esposto i canoni non risultano imponibili. Tuttavia mi sembra di aver capito che la soggettività tributaria rimane in capo all'esecutato. Vorrei evitare un accertamento automatico da parte della Agenzia delle Entrate in capo al custode. E' possbile quindi secondo voi indicare nella sezione locatore i dati dell'esecutato anche se non sottoscrive il contratto? Sono sicuro che indicando i dati del custode partirebbe in automatico un'avviso di accertamento generato dall'incrocio dei dati della dichiarazione del custode con i dati di registrazione del contratto di locazione.
                Saluti

                • Zucchetti SG

                  25/01/2019 11:00

                  RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: CONTRATTO DI LOCAZIONE POST ESECUZIONE

                  Comprendiamo le perplessità ed i timori rappresentati, ma il necessario precipitato delle argomentazioni che abbiamo svolto è che in sede di registrazione del contratto non potranno essere indicate le generalità dell'esecutato.
                  Tuttavia non è detto che debbano essere necessariamente indicati i dati del custode.
                  Invero, così come accade per i conti correnti aperti per gestire le disponibilità economiche della procedura, che sono normalmente intestati alla procedura esecutiva (l'intestazione normalmente reca: "Tribunale di _____ procedura esecutiva n. _______ R.G.Es") allo stesso modo il contratto potrebbe essere stipulato dal custode, quale rappresentante legale di quella procedura esecutiva (ed in effetti così è poiché il custode è ausiliario di giustizia), per cui nella compilazione del modello di registrazione del contratto potrebbero essere indicati i dati del Tribunale, quale locatore, ed i dati del custode, quale rappresentante legale.