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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - ATTIVO E CONTABILITà
Cauzione locatario - cessione di azienda
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Andrea Morganti
Prato14/12/2018 11:26Cauzione locatario - cessione di azienda
Buongiorno,
la ditta fallita (di cui manca la contabilità) è parte acquirente di un ramo di azienda comprensivo di contratto di locazione fondo ad uso industriale.
La fallita a sua volta cede l'azienda ad altra ditta includendo nell'atto medesimo contratto.
La società proprietaria del fondo si insinua al passivo fallimentare per canoni non percepiti dalla fallita.
Chiedo vostra opinione sull'evenutale comportamento da adottare in funzione della cauzione corrisposta al proprietario da primo locatario che poi ha ceduto il ramo di azienda alla fallita.
E' corretto ammettere al passivo il proprietario al lordo di detta cauzione?-
Zucchetti SG
Vicenza15/12/2018 20:56RE: Cauzione locatario - cessione di azienda
L'art.36 della legge 392/1978 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani) stabilisce che "Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte…"
Da questa norma derivano due conseguenze rilevanti ai fini della risposta alla sua domanda:
a-Riguardo al credito insinuato, lei non ci ha detto se il proprietario chiede l'insinuazione per canoni non pagati nel periodo in cui la società poi fallita era conduttrice del fondo in cui allocata l'azienda acquistata o anche i canoni non pagati dal successivo acquirente dell'azienda e ulteriore cessionario dl contratto di locazione del fondo. In ogni caso, l'ultimo inciso della norma citata evidenzia che il locatore, nel caso non abbia liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non abbia eseguito le obbligazioni assunte; Cass. n. 23111/2015 ha chiarito che si tratta di un vincolo di responsabilità sussidiaria, caratterizzata dal mero "beneficium ordinis", tra il cedente e il cessionario, divenuto successivo conduttore dell'immobile che consente al locatore di rivolgersi al cedente, con l'esperimento delle relative azioni giudiziali per il soddisfacimento delle obbligazioni inerenti il contratto, solo dopo che si sia consumato l'inadempimento del nuovo conduttore.
b-Riguardo alla cauzione, la norma di cui all'art. 36 cit. dà facoltà al conduttore di sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, da cui si è dedotto che in mancanza di un apposito negozio volto a porre in essere la sublocazione, deve presumersi intervenuta la cessione del contratto di locazione fino a prova contraria, alla stregua dei principi di cui all'art. 2558, terzo comma, cod. civ.
Orbene, ove siano stati ceduti l'azienda e il contratto di locazione e nulla sia stato disposto nei vari passaggi in merito alla cauzione, «il diritto alla restituzione del deposito cauzionale sorge in capo al soggetto che sia conduttore al momento del rilascio del bene locato avvenuto all'esito dell'estinzione del rapporto locativo» (così, Trib. Salerno, 16 maggio 2008); posizione pienamente condivisibile perché l'obbligo di restituzione per il locatore nasce solo a seguito dell'integrale adempimento delle obbligazioni gravanti sul conduttore, conformemente alla funzione di garanzia reale del deposito stesso.
Ovviamente questa conclusione è ancor più valida nel caso sia intervenuta una sublocazione dato che questa figura non instaura alcun rapporto con l'originario locatore.
Calando quest'ultimo principio nel suo caso, quindi, lei, avendo ceduto ulteriormente l'azienda e ceduto il contratto di locazione, non può calcolare l'importo del deposito a suo favore (e ciò a prescindere del fatto che opererebbe una compensazione tra crediti non reciproci o addirittura tra un credito scaduto- quello per canoni- e altro non scaduto- quello per la restituzione del deposito visto che la locazione è ancora in corso).
Zucchetti SG srl
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