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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - ATTIVO E CONTABILITà
Vendita immobile - diritto di abitazione
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Cristina Debora Pulpito
Martina Franca (TA)20/11/2018 20:54Vendita immobile - diritto di abitazione
Tizio, titolare da diversi anni del diritto di abitazione su una casa, viene dichiarato fallito in quanto socio accomandatario di una sas, anch'essa dichiarata fallita. A distanza di alcuni mesi viene dichiarato il fallimento in estensione anche del coniuge di Tizio, socio accomandante della sas, che però aveva compiuto rilevanti atti di gestione. Il coniuge di Tizio è proprietario dell'intera quota della predetta casa. Il Curatore dei due fallimenti è il medesimo. La casa deve essere venduta all'asta, ma si chiede se possa essere venduta la piena proprietà, non dovendo avere nel caso di specie rilevanza il diritto di abitazione in capo al soggetto fallito, o solo la nuda proprietà, nel caso invece in cui il diritto di abitazione debba permanere anche dopo il fallimento.
A tal proposito si ritiene che le considerazioni contenute nello studio 163-2012 del Consiglio Nazionale del Notariato, con le quali si è precisato che "un'eventuale espropriazione del diritto di abitazione sarebbe, infatti, lesiva della posizione del nudo proprietario" e che "il diritto di abitazione ha un contenuto limitato al soddisfacimento dei bisogni del soggetto che ne è titolare e della sua famiglia e, pertanto, non essendo suscettibile di sfruttamento in senso economico, esso non costituisce un'utilità per i creditori concorsuali" mal si conciliano con il caso specifico in esame. Qui infatti il diritto di abitazione, se non considerato ininfluente in presenza del contemporaneo fallimento del titolare del predetto diritto e del proprietario dell'immobile, rischia di ridurre il valore di vendita della casa a danno della massa dei creditori.-
Zucchetti SG
Vicenza21/11/2018 18:57RE: Vendita immobile - diritto di abitazione
Riteniamo possa essere venduta l'intera proprietà piena. Invero il fallimento della nuda proprietaria avrebbe determinato la necessità di sapere la fonte costitutiva del diritto di abitazione in favore di Tizio, ma essendo fallito anche questi, egli non può che avere, al massimo, il diritto di conservare, a norma dell'art. 47 l. fall., l'alloggio destinato ad abitazione per sè e la sua famiglia fino al momento della vendita.
Zucchetti SG srl-
Cristina Debora Pulpito
Martina Franca (TA)18/12/2018 13:08RE: RE: Vendita immobile - diritto di abitazione
Ringrazio per la puntuale risposta.
Tuttavia mi sorgono due dubbi: l'articolo 47 L.F. dispone in merito alla casa di proprietà del fallito, mentre, nel caso in specie, Tizio, soggetto fallito, ha il diritto di abitazione su una casa di proprietà del proprio coniuge, per quanto anch'egli fallito. Può essere ugualmente applicato per estensione l'art. 47? Come potrebbe essere cancellato dai registri immobiliari il diritto di abitazione di Tizio, trascritto prima del fallimento, al fine di vendere l'intera proprietà? Potrebbe essere sufficiente la sentenza dichiarativa di fallimento di Tizio?-
Zucchetti SG
Vicenza19/12/2018 19:15RE: RE: RE: Vendita immobile - diritto di abitazione
Implicitamente abbiamo già risposto, ma data la particolarità della situazione data dal fallimento sia del nudo proprietario che del titolare del diritto di abitazione (peraltro coniugi), preferiamo esporre più nei dettagli i passaggi che ci hanno portato alla prima risposta e da cui ricavare anche quella alla odierna domanda.
Se fosse fallito soltanto il titolare del diritto di abitazione potrebbe essere valido il discorso fatto dal Consiglio notarile da lei citato perché effettivamente l'eventuale espropriazione del diritto di abitazione sarebbe lesiva della posizione del nudo proprietario ed avendo tale diritto un contenuto limitato al soddisfacimento dei bisogni del soggetto che ne è titolare e della sua famiglia, lo stesso non è suscettibile di sfruttamento in senso economico e, quindi, non costituisce un'utilità per i creditori concorsuali. Se fosse fallito solo il nudo proprietario il diritto di abitazione sarebbe rimasto e il fallimento avrebbe potuto liquidare soltanto la nuda proprietà.
Nel caso sono falliti entrambi per cui la vendita della nuda proprietà è fuori discussione, ma anche del diritto di abitazione può essere liquidato, nonostante il divieto di vendita posto dall'art. 1024 c.c., sia perché secondo l'orientamento della giurisprudenza, il divieto di cessione del diritto di uso e abitazione, sancito dall'art. 1024 c.c. non ha natura pubblicistica (Cass. 27/04/2015, n.8507; Cass. 31/7/1989 n. 3565; Cass. 13/9/1963 n. 2502; ), il che vuol dire che può cedere rispetto al diritto pubblicistico di realizzare la liquidazione nell'interesse pubblicistico della massa dei creditori, sia perché, essendo fallito anche il nudo proprietario, la espropriazione di tale diritto parziale è nell'interesse anche di costui in quanto permette, attraverso la vendita della proprietà piena, di realizzare sicuramente un prezzo maggiore.
Sappiamo bene che si tratta di una nostra costruzione, ma ci siamo anche posti il problema di cosa sarebbe qualora si negasse la vendita del diritto di abitazione anche in seguito al fallimento del suo titolare e, ancor più in un caso come quello in esame del doppio fallimento. E ci siamo risposti che se così fosse si creerebbe un facile escamotage per danneggiare i creditori perché basterebbe che il proprietario di un immobile costituisca un diritto di abitazione in favore del coniuge per evitare la liquidazione del bene in caso di fallimento del coniuge beneficiario o per impedire la vendita in caso di fallimento del nudo proprietario perché la presenza del diritto di abitazione scoraggerebbe ogni eventuale acquirente.
Se si segue la nostra impostazione- che ammette la contemporanea liquidazione del diritto di abitazione e della nuda proprietà- ne dovrebbe discendere che il primo diritto viene alienato dal fallimento del titolare del diritto di abitazione e il secondo dal fallimento del titolare della nuda proprietà, in modo che all'aggiudicatario verrà tarsferita la proprietà piena La trascrizione del diritto di abitazione sarà poi disposta dal giudice all'esito della vendita e del pagamento ai sensi del secondo comma dell'art. 108 l.fall.
Per quanto riguarda il periodo fino alla vendita, siamo partiti dal concetto che il diritto di abitazione si riassume in una serie di poteri che nella proprietà piena competono al proprietario, e per questo abbiamo detto nella precedente risposta che il titolare del diritto parziale può avere, al massimo, il diritto di conservare, a norma dell'art. 47 l. fall., l'alloggio destinato ad abitazione per sè e la sua famiglia fino al momento della vendita; ossia, eravamo e siamo ben consci che in questo caso Tizio continua ad esercitare il diritto di abitazione su un bene altrui, ma questo è il contenuto del diritto di abitazione, per cui ci sembra conseguenziale che fino alla vendita il bene continui ad essere abitato non da chi ha la nuda proprietà ma iil diritto di abitazione.
Zucchetti SG srl
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