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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - ATTIVO E CONTABILITà
fallimento ed opponibilità di contratto di locazione
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Marco Minguzzi
Ravenna10/06/2019 23:59fallimento ed opponibilità di contratto di locazione
sono stato nominato curatore di una procedura proprietaria di un immobile ad uso ufficio che risulta locato sulla base di un contratto di locazione stipulato in novembre 2018 della durata 6+6. Il fallimento è stato dichiarato in aprile 2019. Alla data di fallimento sull'immobile pendeva procedura esecutiva immobiliare in forza di atto di pignoramento che risale al gennaio 2018. Come curatore, essendo la procedura esecutiva agli esordi, ho chiesto la declaratoria di improcedibilità preferendo alienare l'immobile in sede fallimentare ex art. 107 ed anche onde evitare duplicazione di costi. L'improcedibilità è stata disposta dal giudice dell'esecuzione per cui ora mi attiverò per vendere il bene in sede fallimentare con modalità competitiva.
Il contratto di locazione è un serio ostacolo alla alienazione del bene in quanto il canone è a valori infimi, inferiore di oltre il 50% rispetto ad un corretto valore di mercato, per cui se lo vendessi secondo procedura competitiva indicando nella situazione occupazione la sussistenza di un simile contratto, il prezzo di aggiudicazione dell'immobile ne verrebbe sicuramente svilito. Ho il sospetto che il contratto sia proprio stato sottoscritto per "indirizzare" l'asta e condizionarla al ribasso.
Il contratto di locazione è stato stipulato e registrato ante dichiarazione di fallimento ma allorché l'immobile risultava pignorato.
Vi chiedo se a vostro avviso il contratto di locazione in questione sia opponibile al fallimento. In caso affermativo vi chiedo cosa potrei fare al fine di ottenere la liberazione dal contratto, forse una revocatoria?, una azione volta a far dichiarare l'inopponibilità per canone infimo ex art. 2923 c.c.? una denuncia penale?
vi ringrazio in anticipo per il vostro prezioso riscontro-
Carla Chiola
PESCARA26/06/2022 16:23RE: fallimento ed opponibilità di contratto di locazione
Collega buongiorno,
se non è un problema ci tenevo a sapere come hai risolto la questione. Anch'io ho un caso analogo, ma non trovo precedenti sui quali riflettere.
Ti ringrazio anticipatamente per quanto potrai fare.-
Zucchetti SG
Vicenza27/06/2022 11:49RE: RE: fallimento ed opponibilità di contratto di locazione
Non sappiamo come l'utente che ha posto la domanda precedente abbia risolto il problema e ci stupisce che a questa domanda non abbiamo dato risposta, giacchè, sebbene questo sia un Forum in cui ciascun utente può esprimere liberamente le sue opinioni in materia fallimentare senza alcun impegno da parte nostra di assicurare una risposta, noi abbiamo costituito una equipe di esperti per cercare di rispondere a tutti.
Cogliamo quindi l'occasione per rispondere a lei al precedente utente, seppur tardivamente.
A nostro avviso la locazione, stipulata del locatore dopo l'avvenuto pignoramento non è opponibile al fallimento dello stesso. La Cassazione ha, infatti più volte statuito (cfr. Cass. 26/02/2019, n.5655; Cass. 16/7/2005 n. 15103; Cass. 15/4/1999 n. 3729) che "ove, prima della dichiarazione di fallimento, sia stata iniziata da un creditore l'espropriazione di uno o più immobili del fallito il curatore, a norma della L. Fall., art. 107, si sostituisce al creditore istante e tale sostituzione opera di diritto, senza che sia necessario un intervento da parte del curatore o un provvedimento di sostituzione da parte del giudice dell'esecuzione; nel caso in cui poi il curatore ritenga di attuare altre forme di esecuzione, la procedura individuale, non proseguita, per sua scelta, dal curatore, nè proseguibile, ai sensi della L. Fall., art. 51, dal creditore istante, diventa improcedibile, ma tale improcedibilità non determina la caducazione degli effetti sostanziali del pignoramento giacchè nella titolarità di quegli effetti è già subentrato, automaticamente e senza condizioni, il curatore, a mente della L. Fall., art. 107". Nei casi esaminati dalla Corte si trattava di vendite effettuate dopo il pignoramento, ma il principio vale anche per la locazione, che è, tanto più nella specie in cui si tratta di locazione commerciale della durata di anni 6+6, di un atto dispositivo del bene oggetto del pignoramento.
In ogni caso la locazione non sarebbe opponibile all'aggiudicatario e acquirente del bene, ai sensi del primo comma dell'art. 2923 c.c. e, comunque, trattandosi di una locazione a prezzo vile. La stessa, anche se fosse stata stipulata prima del pignoramento egualmente non sarebbe opponibili all'aggiudicatario ai sensi del comma terzo dell'art. 2923 c.c. (Cass. 8/03/2022, n.9877).
Questa situazione della sproporzione del canone giustificherebbe anche una revocatoria ai sensi del comma 1, n. 1 art. 67 l. fall., ove si ritenesse il contratto opponibile al fallimento.
Obbligatoria la menzione nella relazione ex art. 33 di tale comportamento del debitore, ai fini penalistici.
Zucchetti SG srl
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