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preliminare compravendita e fallimento

  • Silvia Pavanello

    Milano
    20/02/2019 15:58

    preliminare compravendita e fallimento

    Buongiorno.
    Allo stato normativo e operativo attuale, è fattibile che a un contratto preliminare di compravendita immobiliare ante fallimento registrato ma non trascritto , venga data esecuzione dal Fallimento ?
    Quali sono gli "step" necessari, per evitare che il promissario acquirente e il curatore si trovino davanti al Notaio, senza poter rogitare l'atto?
    In tal caso la vendita (se previamente autorizzata dagli organi della procedura) , può essere effettuata ugualmente nello stato di fatto e di diritto in cui si trova l'immobile, e il Gd può disporre ugualmente la cancellazione dei pregiudizievoli ?
    Ci sono attualmente elementi che, di fatto, impediscono alla procedura concorsuale la vendita in esecuzione del preliminare,ex art. 72 LF, o fanno comunque propendere per la vendita con asta competitiva ?
    Grazie

    • Zucchetti SG

      20/02/2019 20:43

      RE: preliminare compravendita e fallimento

      Poiché il preliminare in questione, come lei dice non è stato trascritto ai sensi dell'art. 2645-bis c.c., lo stesso non rientra nella previsione del comma ottavo dell'art. 72 (peraltro, per rientravi non basterebbe la trascrizione ma il preliminare dovrebbe avere ad oggetto un immobile ad uso abitativo destinato a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado, ovvero un immobile ad uso non abitativo destinato a costituire la sede principale dell'attività d'impresa dell'acquirente), per cui il curatore si trova nella condizione di scegliere se sciogliersi dal preliminare o darvi esecuzione, giusto il disposto del terzo comma dell'art. 72; valutazione che, peraltro in assenza della proposizione da parte del promissario acquirente di una azione ex art. 2932 c.c. prima della dichiarazione di fallimento e trascritta sempre prima di tale evento (lei non ne parla), è condizionata esclusivamente da scelte di carattere economico nell'interesse dei creditori, nel senso che se decide di continuare, subentra sostanzialmente nella posizione del promittente venditore ed è tenuto ad adempiere il contratto secondo le clausole in esso contenute, stipulando l'atto definitivo avanti ad un notaio e il promissario acquirente dovrà versare il residuo prezzo secondo le modalità contrattuali; se, invece si scioglie dal preliminare, lei mantiene o riprende (se già è stato trasmesso) il possesso del bene e, conseguentemente il fallimento venderà il bene, come se quel preliminare non ci fosse mai stato, e il promissario acquirente si insinuerà, per ottenere la restituzione di quanto anticipato, in chirografo, senza cioè il privilegio di cui all'art. 2775-bis non essendo stato il contratto trascritto..
      Questa è la scelta che le si presenta e deve fare un calcolo preventivo dei pro e contro di ciascuna opzione, da sottoporre poi al comitato dei creditori per l'autorizzazione.; di conseguenza davanti al notaio con il promissario acquirente lei andrà solo se opta per la continuazione del contratto. In tal caso non è certo se il giudice possa disporre la cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli perché non si sarebbe in presenza di una vendita coattiva, ma dell'adempimento di un atto negoziale.
      Zucchetti SG srl

      • Jean-Claude Favre

        AOSTA (AO)
        23/02/2019 15:28

        RE: RE: preliminare compravendita e fallimento

        In qualità di curatore, ed avendo affrontato il caso concreto, mi permetto di segnalare la sentenza della Cassazione civile, 8 febbraio 2017, n. 3310 Pres. Nappi. Rel. Bernabai, la quale enuncia: "In tema di vendita fallimentare - non importa se attuata in forma contrattuale, e non tramite esecuzione coattiva - trova applicazione l'art. 108, comma 2, legge fall., con la conseguente cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione ed ammissione del creditore ipotecario al concorso, con rango privilegiato sull'intero prezzo pagato, incluso l'acconto versato al venditore in bonis (e quindi, con perfetta equivalenza, sotto questo profilo, ad una vendita nelle forme dell'esecuzione forzata)." (Massima a cura di Franco Benassi - Riproduzione riservata) IL CASO.it

        • Zucchetti SG

          25/02/2019 20:10

          RE: RE: RE: preliminare compravendita e fallimento

          La ringraziamo per la segnalazione della sentenza che noi abbiamo citato in altre occasioni, in quanto ci offre l'occasione di chiarire la nostra posizione sulla questione della cancellazione delle iscrizioni ipotecarie sull'immobile oggetto del preliminare, non tanto nel caso di cui alla domanda- ove questa problematica è di contorno e di risulta- quanto nel caso più diffuso e dibattuto di cui all'ult. comma dell'art. 72 l.f., che è anche quello oggetto di esame di Cass. n. 3310 del 2017.
          Diciamo subito che tale sentenza costituisce l'unico precedente in materia, ma nonostante la novità della problematica affrontata, è priva di motivazione e poco convincente, e tanto giustifica una certa prudenza nell'aderire alle conclusioni in essa raggiunte.
          Invero la parte motiva della decisione in questione si esaurisce nel seguente passo: "Appare esatto, infatti, il principio di diritto enunciato dal Tribunale di Verona, dal momento che, vertendosi in tema di vendita fallimentare - non importa se attuata in forma contrattuale, e non tramite esecuzione coattiva - trova applicazione l'art. 108, comma 2, L. Fall.: con la conseguente cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione ed ammissione del creditore ipotecario al concorso, con rango privilegiato sull'intero prezzo pagato, incluso l'acconto versato al venditore in bonis (e quindi, con perfetta equivalenza, sotto questo profilo, ad una vendita nelle forme dell'esecuzione forzata). Per altro verso, gli acquirenti non ottengono alcun vantaggio, rispetto all'eventuale compravendita stipulata con il venditore in bonis, dal momento che, in tal caso, avrebbero pagato il prezzo a condizione della cancellazione dell'ipoteca: in ipotesi, mediante versamento diretto del prezzo, o di parte di esso, alla banca".
          Come si vede la Corte dà per ammesso che nel caso in cui il curatore non possa sciogliersi dal preliminare per avere questo ad oggetto un immobile destinato ad abitazione del promissario acquirente e, quindi, stipuli il definitivo si verta in tema di vendita fallimentare, che è, invece, la questione da dimostrare per poter applicare il secondo comma dell'art. 108. Una cosa è la vendita di un bene acquisito al fallimento effettuata dal curatore, da considerare certamente vendita forzata, altro è la vendita cui il curatore perviene per esservi vincolato da un preliminare dal quale non si è sciolto o dal quale non ha potuto sciogliersi vertendosi nell'ipotesi di cui all'ult. comma dell'art. 72; in questi casi il curatore non esegue la vendita di un bene del patrimonio fallimentare ma dà esecuzione ad un accordo negoziale di carattere obbligatorio stipulando il contratto definitivo previsto da quel preliminare dal quale non si è potuto liberare. In questo caso, come sostenuto da Trib. Milano 21/09/207, in contrasto con la decisione della Cassazione, "è come se il fallimento non fosse mai intervenuto, non potendo il curatore valutare la convenienza del subentro o dello scioglimento rispetto al contratto stesso, come in genere avviene per i contratti pendenti, essendo tenuto necessariamente al subentro".
          Ed infatti le conseguenze sono completamente diverse dalla normale vendita fallimentare ove il prezzo viene incassato e destinato al pagamento dell'ipotecario; nel caso del preliminare la S. Corte dice che per il creditore ipotecario esiste una perfetta equivalenza ad una vendita nelle forme dell'esecuzione forzata in quanto, a seguito della cancellazione
          delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione, rimane comunque l'ammissione del creditore ipotecario al concorso, "con rango privilegiato sull'intero prezzo pagato, incluso l'acconto versato al venditore in bonis". Ci sembra che la Corte sia stata troppo ottimistica; nella vendita fallimentare se il prezzo della stessa è 1000, l'intera somma viene acquisita all'attivo fallimentare e, in mancanza di prelazioni preferenziali, viene attribuita al creditore ipotecario; nel caso del preliminare, fissato sempre in 1000 il prezzo del preliminare, se il promissario acquirente ha pagato tra acconti vari 600 (ovviamente è una cifra come un'altra) al promittente venditore prima del fallimento è ottimistico pensare che detto importi si trovi nell'attivo fallimentare e che, nell'improbabile ipotesi che si trovi una somma del genere, non si sia confuso con il restante patrimonio e si possa ancora collegare all'immobile, per cui al momento del definitivo il promissario pagherà la differenza di 400 e solo questo importo potrà effettivamente essere destinato al creditore ipotecario. Altro che perfetta equivalenza!
          In sostanza la cancellazione dell'iscrizione ipotecaria, che elimina il diritto si seguito (per cui il creditore ipotecario non può colpire più l'immobile gravato) lascia il creditore ipotecario senza tutela e difese, in modo più o meno grave a seconda di quanto pagato in precedenza dal promissario acquirente.
          Ed altro si potrebbe dire. Pertanto è prudente vedere se la tesi affermata dalla Cassazione troverà una conferma più meditata.
          Zucchetti SG srl