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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - ATTIVO E CONTABILITà
EFFICACIA VINCOLI URBANISTICI PEEP
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Giuliano Cesarini
Fossombrone (PU)11/06/2019 11:09EFFICACIA VINCOLI URBANISTICI PEEP
In qualità di Commissario Liquidatore in LCA – ma sarebbe la stessa cosa in caso di Fallimento credo – devo provvedere alla vendita di alcuni appartamenti che la coop in LCA aveva a suo tempo assegnato in locazione a 4 soggetti in regime di convenzione.
Le diverse Convenzioni via via sottoscritte e modificate nel tempo, prevedevano:
- la corresponsione di un contributo regionale, volto a calmierare il canone di locazione;
- una durata minima di n. 15 anni per le locazioni;
- un prefissato prezzo di vendita in caso di vendita (da parte della coop in LCA) degli appartamenti dopo i 15 anni;
- la decadenza di ogni vicolo dopo 20 anni.
Non sono ancora trascorsi 10 anni dalla sottoscrizione dei contratti di locazione e due locatari su 4 hanno inviato disdetta per gravi motivi.
Mi domando se trattandosi di una LCA, nella vendita degli appartamenti posso agire in libertà in termini di determinazione del prezzo e di individuazione degli aggiudicatari, fatto salvo l'efficacia dei contratti di locazione in essere, o sono tenuto a rispettare i vincoli urbanistici in termini di prezzo e di requisiti soggettivi degli aggiudicatari.
I due appartamenti liberati dagli ex locatari possano essere trattati in modo eventualmente differenziato?
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Zucchetti SG
Vicenza11/06/2019 20:57RE: EFFICACIA VINCOLI URBANISTICI PEEP
La risposta non è agevole perché non ci risulta una uniformità di vedute e di comportamenti. Sembrerebbe logico dire che il prezzo di vendita non deve rispettare quello c.d. calmierato bensi deve essere quello stabilito dal perito nominato nella liquidazione coatta, ma comunque deve essere segnalato nel bando di gara che chi acquista l'alloggio lo paga al prezzo di mercato o comunque a quello risultante della vendita competitiva, ma egli rimane vincolato alle convenzioni esitenti con la regione o con il Comune in caso di rivendita; questo modus operandi viene il più delle volte accettato dagli enti pubblici finanziatori.
Questo sistema, che come dicevamo è il più logico perché concilia l'interesse dei creditori con le esigenze pubblicistiche alla base delle agevolazioni concesse, tuttavia presta il fianco a più di qualche critica sotto il profilo strettamente giuridico perché bisogna tenere conto che alla base della costruzione e delle assegnazioni ci siano convenzioni con enti pubblici, per cui, bisognerebbe, in primo luogo, valutare se la messa in liquidazione coatta della cooperativa comporti l'automatica decadenza della convenzione stipulata. Valutazione che, ovviamente, andrebbe effettuata alla luce della convenzione che accompagna la concessione delle aree comprese nei piani di edilizia economica e popolare, o ai finanziamenti perché queste spesso specificano, tra le altre cose, le sanzioni a carico del concessionario per l'inosservanza degli obblighi stabiliti nella convenzione prevedendo, nei casi più gravi, la decadenza dalla concessione e la conseguente estinzione del diritto di superficie.
Se manca una clausola del genere, la decadenza non costituisce un effetto automatico, collegato alla messa in liquidazione, né un'attività dovuta da parte dell'Amministrazione, ma rappresenta, al contrario, una mera facoltà, un diritto potestativo il cui esercizio presuppone l'esistenza di un contratto pendente rispetto al quale il commissario può sciogliersi o continuare, a seconda del tipo di rapporto, dato che, ai sensi dell'art. 201 l.f., si applica alla liquidazione coatta la disciplina sui contratti pendenti dettata per il fallimento; conclusione, peraltro, anche questa non da tutti accettata in ragione delle implicazioni pubblicistiche sottese alle convenzioni in quanto, in tal modo, si dice si farebbe prevalere l'interesse dei creditori su quello pubblico perseguito dall'edilizia popolare. Il fatto è che se la convenzione ove sono posti dei limiti non viene meno, permangono anche le clausole limitative sia quanto al prezzo che ai destinatari.
In conclusione, si potrebbe consigliare di seguire la strada indicata inizialmente come la più logica, perché la più utile per i creditori, dandone comunicazione all'ente interessato e, ove questi non abbia nulla da ridire, procedere su questa linea.
Il discorso vale peer tutti gli appartamenti, anche quelli liberati, salva diversa disposizione della convenzione.
Zucchetti Sg srl
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