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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - ATTIVO E CONTABILITà
Riparto fallimentare con vendita immobile in procedura esecutiva fondiaria
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Marina Bottazzi
Piacenza16/10/2019 17:20Riparto fallimentare con vendita immobile in procedura esecutiva fondiaria
Nel fallimento della società Alfa srl era presente un fondo agricolo gravato da ipoteca fondiaria.
Alla data del fallimento, l'immobile in questione faceva parte del complesso di beni costituenti il ramo d'azienda concesso in affitto dalla società Alfa in bonis alla ditta Beta.
La curatela non ha ritenuto di sciogliersi dal contratto ed ha proseguito ad incassare i canoni di affitto sostituendosi di fatto alla società concedente, e ciò al fine di non rendere improduttivi i terreni e incassare i frutti civili che sarebbero poi stati ripartiti a favore del creditore ipotecario.
La banca creditrice ipotecaria iscrive il procedimento esecutivo nell'anno successivo a quella sentenza di fallimento in virtù dei privilegi processuali di cui agli artt. 41 e 44 TUB e la procedura interviene ai sensi dell'art. 107 L.F.
Viene nominato un custode dei beni verificandosi quindi di fatto una sostituzione del Curatore negli oneri di custodia del bene.
La banca si insinua al passivo del fallimento e il credito vene regolarmente ammesso con privilegio ipotecario.
Dopo circa 3 anni dalla dichiarazione di fallimento, nell'insieme di una più complessa scrittura transattiva a definizione di altre pendenze, il contratto d''affitto d'azienda cessa e i beni mobili che costituivano parte dei beni concessi in affitto d'azienda vengono ceduti all'affittuario ditta Beta.
Si è proceduto successivamente all'affitto del solo fondo agricolo alla stessa ditta Beta, con scadenza annuale e con impegno dell'affittuario al rilascio immediato dei beni nel caso in cui gli stessi fossero stati aggiudicati nella procedura esecutiva pendente, sempre al fine di non rendere improduttivi i terreni e incassare frutti civili che sarebbero poi stati ripartiti a favore del creditore ipotecario.
A fine del 2016 l'immobile viene venduto e viene emesso dal G.E. il decreto di trasferimento dell'immobile a favore dell'aggiudicatario.
Il fallimento provvede a versare l'IMU per gli anni di possesso dell'immobile nei 90 giorni successivi all'emissione del decreto di trasferimento.
In sede di ripartizione dell'attivo ricavato dalla vendita, il fallimento chiede, tramite il proprio legale, tenendo conto delle somme già incassate dagli affitti e costituenti frutti civili da corrispondere al creditore ipotecario, di riconoscere al fallimento l'IMU anticipata nonché la quota di spese generali, secondo il disposto dell'art.111 ter comma 3, L.F., ivi compreso il compenso del Curatore (liquidato in via preventiva dal Tribunale tenendo conto anche del ricavato dalla vendita immobiliare in sede esecutiva).
Al fallimento viene assegnata la somma richiesta in sede di ripartizione dell'attivo della procedura esecutiva.
Ultimata la procedura esecutiva, la curatela riceve più intimazioni dall'aggiudicatario dell'immobile (l'ultima tramite un legale) affinché provvedesse a bonificare il fondo agricolo da tutta una serie di rifiuti speciali (in prevalenza pneumatici esausti e cisterne in vetroresina) presenti sui terreni agricoli.
La curatela non era a conoscenza della presenza di detti rifiuti e negli atti pubblici redatti (inventario e perizia dei beni mobili di compendio della procedura) non viene dato atto della loro presenza, non rilevabile neppure dalle fotografie allegate alla perizia di stima dei beni mobili; comunque, in conseguenza dell'ordine di rilasciare l'immobile libere da persone e cose contenuto nel decreto di trasferimento, delle varie intimazioni pervenute da parte della nuova proprietà, l'ultima attraverso un legale, e in considerazione della decisione del Consiglio di Stato in sede giurisdizionale, Sez. IV, 25 luglio 2017 n. 3672, la curatela decide di dar luogo alla bonifica del fondo agricolo, previa richiesta di un preventivo di spesa e previa autorizzazione del Comitato dei Creditori e del Giudice Delegato.
In tali fasi la Curatela provvede sempre ad informare l'affittuario, al fine di metterlo a corrente che il fallimento non si riteneva responsabile della presenza dei rifiuti predetti, non documentati da alcun atto in possesso della procedura, relativamente ad un terreno rimasto di fatto sempre in suo possesso (dell'affittuario) da data anteriore alla sentenza di fallimento e fino alla consegna all'aggiudicatario.
Invitato quindi l'affittuario almeno ad una partecipazione alle spese, al rifiuto di quest'ultimo, previa autorizzazione degli Organi della procedura e concordando con il legale incaricato dal fallimento un compenso ai minimi tabellari, decide per l'avvio di un'azione civile di rivalsa nei confronti dell'affittuario.
La causa, svoltasi avanti la Sezione specializzata Agraria, ha però purtroppo esito negativo per il fallimento che viene addirittura condannato alla rifusione delle spese legali.
Il legale della procedura, con parere scritto, non consiglia di proporre appello.
Ora deve essere presentato il riparto finale in ambito fallimentare che dovrà tenere conto anche del riparto eseguito in sede di esecuzione, conclusasi con all'assegnazione alla banca creditore ipotecario del ricavato della vendita al netto delle spese della procedura esecutiva e dell'assegnazione al fallimento della somma richiesta in sede esecutiva.
Premesso quanto sopra chiedo:
1) può essere posta a carico della massa attiva immobiliare il costo sostenuto dal fallimento per la bonifica del fondo, anche se avvenuto successivamente alla data di estinzione del processo esecutivo?
2) le spese legali sostenute per la causa di rivalsa nei confronti dell'affittuario, con esito negativo per il fallimento, dovranno gravare su tutta la massa attiva quali spese generali, oppure il creditore ipotecario ne è escluso non avendo l'azione apportato allo stesso alcun beneficio?
3) la simulazione del riparto evidenzia un saldo negativo della massa attiva immobiliare; nell'eventualità in cui il costo della bonifica debba ricadere sulla massa immobiliare, la banca dovrà quindi provvedere a rifondere al fallimento tali spese, essendo l'assegnazione del ricavato dalla vendita immobiliare in sede esecutiva del tutto provvisoria. In tal caso è necessario che la rifusione al fallimento della somma necessaria per adempiere alla corretta ripartizione del ricavato della massa immobiliare (vi sono due crediti ammessi al passivo con privilegio ex art. 2775 c.c. – consorzi di bonifica – e quindi con grado poziore a quello dell'ipoteca) avvenga previo provvedimento/intimazione del G.D.?
Ringrazio per la cortese disponibilità e mi scuso per la lunghezza della premessa, necessaria però per chiarire gli aspetti della questione.
Distinti saluti
MB
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Zucchetti SG
Vicenza16/10/2019 21:08RE: Riparto fallimentare con vendita immobile in procedura esecutiva fondiaria
A nostro avviso le spese sub 1 sono sicuramente spese specifiche all'immobile in quanto sono state sostenute per effettuare la bonifica del terreno gravato da ipoteca, per cui devono gravare esclusivamente sullo stesso. Seppur con qualche dubbio, anche le spese sub 2 riteniamo che abbiano carattere specifico in quanto riguardanti la responsabilità di chi ha causato l'inquinamento che poi è stato eliminato e l'eventuale risarcimento chiesto, se la curatela fosse risultata vittoriosa, sarebbe sata da considerare entrata accessoria all'immobile.
Ciò posto, se alla luce dei dati disponibili, il creditore fondiario ha ricevuto dall'esecuzione una somma superiore a quella che avrebbe potuto percepire nell'ambito fallimentare, quel soggetto è tenuto alla restituzione del surplus. Purtroppo per lei, però, non è previsto un provvedimento ingiuntivo del giudice delegato, ma deve affrontare un ordinario giudizio, eventualmente monitorio, per fornirsi di un titolo da azionare nel caso la banca rifiuti l'adempimento spontaneo a seguito di sua richiesta.
Zucchetti Sg srl
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