Forum ESECUZIONI - IL DECRETO DI TRASFERIMENTO

Quantificazione imposte decreto di trasferimento

  • Emanuele Curti

    Roma
    08/11/2019 11:47

    Quantificazione imposte decreto di trasferimento

    Buongiorno, vorrei sottoporvi il seguente caso.
    Sono professionista delegato in una procedura in cui vi sono 5 lotti, la parte debitrice è una persona giuridica (non è impresa costruttrice o di ripristino), che ha optato per l'applicazione del regime IVA alle vendite, e gli immobili sono strumentali e uno abitativo.
    il primo lotto, quello abitativo, è stato aggiudicato ad una persona fisica (che ha chiesto l'applicazione del prezzo valore e il beneficio prima casa): io riterrei che premesso quanto sopra l'IVA non si applichi, ma si debba versare l'imposta di registro al 2% e le ipocatastali per Euro 50 l'una;
    il secondo lotto, bene strumentale, è stato aggiudicato ad una persona fisica: io riterrei che premesso quanto sopra si applichi l'IVA al 22%, l'imposta di registro in misura fissa e le ipocatastali in misura proporzionale 1% - 3%;
    il terzo lotto, bene strumentale, è stato aggiudicato ad una persona giuridica: io riterrei che premesso quanto sopra si applichi (per l'IVA) il reverse charge, per l'imposta di registro in misura fissa e le ipocatastali in misura proporzionale 1% - 3%;
    il quarto lotto non è stato ancora aggiudicato, mentre il lotto 5 segue la tassazione del terzo.
    Così intenderei agire, al netto degli ulteriori oneri da richiedere per le cancellazioni delle formalità pregiudizievoli e la quota parte dei compensi del delegato.
    Avrei forse un unico dubbio in ordine al lotto 1 se applicare anche l'IVA al 4%, ma dallo studio della normativa, l'IVA non risulterebbe applicabile anche se l'esecutata abbia esercitato l'opzione per la sua applicazione, non essendo la società costruttrice/di ripristino dell'immobile aggiudicato di natura abitativa.
    Gradirei un Vostro prezioso parere.
    Cordialmente,
    EC

    • Zucchetti SG

      12/11/2019 08:04

      RE: Quantificazione imposte decreto di trasferimento

      La soluzione prospettata ci convince, anche con riferimento al primo lotto.
      Cerchiamo di spiegare le ragioni del nostro convincimento.
      In linea generale che l'art. 1 del d.P.R. n. 633/72 assoggetta all'imposta sul valore aggiuntole "cessioni di beni" effettuate nel territorio dello Stato nell'esercizio di imprese o di arti e professioni.
      Il concetto di cessione è esplicitato al successivo art. 2, a mente del quale "costituiscono cessioni di beni gli atti a titolo oneroso che importano trasferimento della proprietà ovvero costituzione o trasferimento di diritti reali su beni di ogni genere".
      Dunque, anche la "cessione" effettuata in sede esecutiva soggiace in generale (ed a patto che sussistano i presupposti oggettivi e soggettivi per l'applicazione dell'imposta, e di cui diremo tra un attimo) alla disciplina dell'IVA.
      Questo assunto è stato fatto proprio sia dal Ministero dell'economia e delle finanze, con la Risoluzione 193/E del 26 novembre 2001, nella quale si è precisato che il legislatore "non ha fatto riferimento ad uno specifico tipo negoziale previsto dal codice civile, ma ha adottato un'ampia formula definitoria, suscettiva di ricomprendere tutti gli atti che comportano, come effetto giuridico, un trasferimento della proprietà di beni di ogni genere (ovvero costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento) a titolo oneroso" che dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione, la quale con la sentenza del 12 agosto 1997, n. 7528 ha osservato che le vendite forzate costituiscono cessioni di beni ai fini IVA in quanto l'art. 2 non distingue "fra la natura volontaria o coattiva del trasferimento".
      Fatta questa premessa, e venendo al caso da lei prospettato, dobbiamo osservare che in base all'art. 10 primo comma, n. 8-bis), del d.P.R. n. 633 del 1972, come modificato dal decreto-legge n. 83 del 22 giugno 2012 (convertito, con modificazioni, con l. 7 agosto 2012, n. 134) le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato diversi da quelli strumentali sono soggette al regime "naturale" di esenzione da IVA, ad eccezione delle seguenti ipotesi:
      1) cessioni effettuate dalle imprese costruttrici (o di ripristino degli stessi immobili) entro 5 anni dalla ultimazione della costruzione o dell'intervento;
      2) cessioni poste in essere dalle stesse imprese anche successivamente, nel caso in cui nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione;
      3) cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali - come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008 - per le quali nel relativo atto il cedente (qui non rileva se impresa costruttrice o non costruttrice) abbia manifestato espressamente l'opzione per l'imposizione. In particolare, secondo l'art. 1, del citato D.M., si definisce alloggio sociale (comma 2) "l'unità immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato". L'alloggio sociale si configura come elemento essenziale del sistema di edilizia residenziale sociale costituito dall'insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze primarie. Rientrano inoltre nella definizione di alloggio sociale (comma tre) "gli alloggi realizzati o recuperati da operatori pubblici e privati, con il ricorso a contributi o agevolazioni pubbliche - quali esenzioni fiscali, assegnazione di aree od immobili, fondi di garanzia, agevolazioni di tipo urbanistico - destinati alla locazione temporanea per almeno otto anni ed anche alla proprietà".
      Per completezza, ricordiamo che secondo l'Agenzia delle Entrate (circolare 4 agosto 2006, n. 27/E ribadita, sul punto, dalla circolare 29 maggio 2013, n. 18/E), sono fabbricati abitativi quelli classificati o classificabili nel gruppo catastale "A" (esclusa la categoria "A/10"). Sono invece fabbricati strumentali per natura (vale a dire, quelli che "per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni") le unità immobiliari classificate o classificabili nei gruppi catastali "B", "C", "D", "E" e nella categoria "A10" qualora la destinazione ad ufficio o studio privato risulti dal provvedimento amministrativo autorizzatorio.
      Dunque, se si tratta di un fabbricato non strumentale, l'IVA sarà applicabile solo se ricorre una delle tre ipotesi sopra individuate.
      La conseguenza è che, pertanto, la cessione effettuata da impresa "non costruttrice" e che non abbia ad oggetto alloggi sociali, non andrà soggetta ad IVA.

      • Emanuele Curti

        Roma
        12/11/2019 09:41

        RE: RE: Quantificazione imposte decreto di trasferimento

        Grazie molte, per la Vostra consueta disponibilità e preparazione.
        Colgo l'occasione, adesso, invece, per approfondire il tema della fatturazione, anche elettronica ove necessaria, in relazione ai suddetti lotti qualora la debitrice (soggetto IVA, ma impresa non costruttrice o di ristrutturazione sostanziale, che ha dichiarato però di voler optare per l'applicazione appunto dell'IVA alle vendite giudiziarie) non si rendesse disponibile all'emissione.
        Come sappiamo tale incombente graverà sul Delegato.
        A mio parere, il Delegato dovrà "formare" una sorta di registro fatture per la procedura in questione, dotandosi di sistema operativo adeguato in caso di fatturazione elettronica, recependo per le fatture i principi anzidetti nel parere riguardante l'IVA, e utilizzare ad esempio il numero cronologico 1, accompagnato da diverse lettere per quanti sono i lotti (tipo, 1/A, 1/B e così via).
        Che ne pensate?
        Servirà, dunque, un registro fatture unico per le procedure ad esso assegnate che copra l'annualità?
        Grazie, davvero.
        EC