Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - PASSIVO E RIVENDICHE

Spese condominiali in prededuzione (?)

  • Francesco Mazzoletti

    Brescia
    06/04/2012 10:02

    Spese condominiali in prededuzione (?)

    Il fallimento si trova a dover gestire degli immobili, nello specifico appartamenti residenziali, situati in un complesso condominiale.
    È presente un amministratore condominiale, che rivendica (giustamente) il pagamento delle spese condominiali.
    Per il periodo ante fallimento, le stesse andranno al chirografo.
    Per il periodo che ha inizio dalla data di fallimento, che io sappia, dovrebbero andare in prededuzione.

    Ma quale procedimento va seguito per il pagamento, cioè il curatore è tenuto:
    a) al pagamento periodico non appena l'amministratore condominiale gli presenta il bilancio approvato dall'assemblea di condominio (in tal caso chiedendo ovviamente il mandato di pagamento al giudice)
    oppure
    b) vige da parte dell'amministratore condominiale l'obbligo di avanzare un'insinuazione al passivo con richiesta di ammissione in prededuzione?

    Nel caso a):
    1) è sufficiente che l'amministratore condominiale chieda la somma sulla base del bilancio preventivo o può esservi da parte del curatore almeno l'esigenza che venga mostrato il bilancio consuntivo per presentare al giudice una spesa certa da autorizzare?
    2) ma soprattutto, se al momento della richiesta non vi è disponibilità economica della procedura?

    Grazie per il vostro autorevole parere. La questione sembra semplice, ma tant'è che né l'amministratore condominiale né un legale né altri colleghi hanno saputo dirmi come comportarmi.
    • Zucchetti SG

      Vicenza
      06/04/2012 19:19

      RE: Spese condominiali in prededuzione (?)

      Come lei giustamente dice, il credito per le spese condominiali precedenti va insinuato al passivo e quelli per le spese successive vanno pagate in prededuzione.
      Circa le modalità del pagamento delle prededuzioni, queste possono essere pagate direttamente dal curatore a due condizioni:
      a-che non vi siano contestazioni in ordine al credito;
      b-che l'attivo esistente e prevedibile sia tale da consentire il pagameto delle prededuzioni;
      Nel caso, sicuramente ricorre la condizione sub b) in quanto è prevedibile che la liquidazione degli appartamento consentirà entrate per soddisfare tutte le prededuzioni; nel mentre per quanto riguarda la non contestazione, questo dipende da lei e si intreccia con la sua domanda circa la documentazione probatoria che deve presentare l'amministratore condominiale.
      In tutti i condomini, le rate vengono pagate sulla base del bilancio preventivo, perché quello consuntivo si fa a fine anno (in genere nei primi mesi dell'anno successivo) e serve a constatare le spese effettive effettuate, sulla base delle quali si fanno i conteggi a saldo di eventuali dare o avere. Lei come curatore non ha diritti diversi da quelli degli altri condomini o da quelli che avrebbe avuto il fallito se non fosse stato dichiarato il suo fallimento, per cui come questi, una volta approvato il bilancio preventivo, erano tenuti a pagare le singole rate alle date stabilite in assemblea, così deve fare anche lei.
      Il vero problema è che la curatela non dispone di liquidità, ma questo non può essere portato a giustificazione dl mancato pagamento; tuttavia lo stato di fallimento dà una certa forza persuasiva a trovare accorsi. Ossia, mentre nei confronti di un privato moroso, l'amministratore può chiedere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per le rate scadute e non pagate, per poi iniziare l'azione esecutiva, ma è impensabile che lo stesso amministratore segua lo stesso meccanismo nei confronti della massa fallimentare, benché teoricamente per i crediti prededucibili sarebbe possibile (almeno secondo alcuni) agire in via esecutiva.
      In questi casi, in genere, si parla con l'amministratore per assicurarlo che appena vi saranno le liquidità necessarie (eventualmente a seguito della vendita degli immobili) sarà saldato il debito. Altra via è procurasi la liquidità, per esempio vendendo uno degli appartamenti, oppure facendo un mutuo in banca, se si trova la banca disponibile.
      Zucchetti SG Srl
      • Filippo Rasile

        REGGIO EMILIA (RE)
        13/10/2012 20:37

        RE: RE: Spese condominiali in prededuzione (?)

        le spese condominiali successive al fallimento vanno soddisfatte come prededucibili, quindi dovrebbero
        essere soddisfatte per il capitale, le spese e gli interessi con il ricavato della liquidazione del patrimonio mobiliare e immobiliare, tenuto conto delle rispettive cause di prelazione, con esclusione di quanto ricavato dalla liquidazione dei beni oggetto di pegno ed ipoteca per la parte destinata ai creditori garantiti.
        Non c'è modo di imputarle ai singoli immobili (per il conflitto con garanzie reali)... in diritto e... anche nel programma FALLCO ?
        Grazie per la vostra opinione
        • Zucchetti SG

          Vicenza
          15/10/2012 09:57

          RE: RE: RE: Spese condominiali in prededuzione (?)

          La ricostruzione che lei ha fatto è corretta. Tuttavia, nel caso l'immobile non sia adibito a conservazione di beni nell'interesse di tutti i creditori, si può sostenere che le spese condominiali siano una spesa specifica gravante esclusivamente sull'immobile; nel qual caso dovrebbe pagare il condominio fuori concorso e contabilizzare l'esborso come spesa specifica, anche nei conti speciali per quanto riguarda Fallco. Ovviamente per pagare fuori riparto le spese condominiali devono ricorrere le condizioni che abbiamo esposto nella precedente risposta.
          Zucchetti SG Srl

          • Domenico Mattace

            Parma
            10/12/2012 10:55

            RE: RE: RE: RE: Spese condominiali in prededuzione (?)

            Buongiorno,
            chiedo un chiarimento in merito a tale ultima risposta. Nel caso in cui il valore presunto di realizzo dell'immobile (come da perizia dello stimatore) non sia sufficiente a pagare il credito ipotecario, è corretto affermare che le spese condominiali non potranno essere pagate con l'attivo immobiliare ma solo eventualmente con l'attivo mobiliare sempre a condizione che sia capiete?
            Grazie
            Dott. Mattace
            • Zucchetti SG

              Vicenza
              10/12/2012 17:17

              RE: RE: RE: RE: RE: Spese condominiali in prededuzione (?)

              Nella precedente risposta abbiamo fatto una differenziazione tra le spese condominiali a seconda che siano o non riferibili all'interesse di tutti i creditori. Se l'immobile non è stato adibito a conservazione di beni nell'interesse di tutti i creditori, si può sostenere che le spese condominiali siano una spesa specifica gravante esclusivamente sull'immobile, il che significa che, giusto il disposto dell'art. 111ter, esse devono essere sottratte dal ricavato dell'immobile e il residuo va distribuito agli altri creditori, nel caso all'ipotecario; se, invece non ricorre questa condizione e si tratta di una spesa condominiale che indubbiamente riguarda l'immobile ma è stata fatta nell'interesse di tutti i creditori, può parlarsi di spesa di carattere generale che, sempre in base alla stessa norma, può gravare sull'immobile ipotecato solo pro quota secondo un criterio proporzionale.
              Zucchetti SG Srl
              • Carlo Volpe

                OSIMO (AN)
                25/02/2013 18:48

                RE: RE: RE: RE: RE: RE: Spese condominiali in prededuzione (?)

                Nel caso in cui prima del fallimento siano state deliberate spese condominiali di natura straordinaria i cui lavori (e di conseguenza i costi) sono proseguiti post fallimento, questi ultimi possono considerarsi prededucibili o devono avere natura chirografaria? Si consideri che alcuni di tali costi riguardano costi oneri per la direzione lavori e il compenso dell'amministratore spettante sui lavori straordinari.
                • Zucchetti SG

                  Vicenza
                  26/02/2013 20:26

                  RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: Spese condominiali in prededuzione (?)

                  La S. Corte ha affermato che l'obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera dell'assemblea che approva le spese stesse, tant'è che, nel caso di alienazione di un appartamento, obbligato al pagamento dei tributi è il proprietario nel momento in cui la spesa viene deliberata (Cass. 02.09.2009, n. 22034; Cass. 26.10.1996 n. 9366).
                  Applicando lo stesso criterio alla fattispecie, se ne deve dedurre che l'obbligo del pagamento è sorto al momento della delibera, avvenuta prima del fallimento, per cui le spese in questione dovrebbero essere considerate come credito concorsuale.
                  Zucchetti SG Srl
      • Giovanni Bertani

        parma
        26/02/2013 18:46

        RE: RE: Spese condominiali in prededuzione (?)

        Caso analogo ma la procedura è un concordato preventivo.
        In questo caso l'esecuzione è possibile, trattandosi di spese prededucibili.
        Come vi relazionereste?
        dott. Bertani
        • Zucchetti SG

          Vicenza
          26/02/2013 20:28

          RE: RE: RE: Spese condominiali in prededuzione (?)

          Il principio applicabile è lo stesso a quello indicato per il fallimento.
          Zucchetti SG Srl
          • Giovanni Bertani

            parma
            27/02/2013 08:52

            RE: RE: RE: RE: Spese condominiali in prededuzione (?)

            Spett.le Zucchetti,
            la mia domanda non è stata precisa, intendevo per le spese condominiali successive, non quelle ante ricorso per concordato.
            Quelle anteriori sono state ammesse in chirografo, ma nonostante sia passato oltre un anno, quelle successive pur essendo prededucibili non vengono pagate ed il commissario giudiziale pur regolarmente convocato non partecipa alle riunioni condominaili e neppure impugna le delibere.
            Tra l'altro stanno per essere approvate spese straordinarie, conseguenti a danni della ditta costruttrice ora in procedura concorsuale, ma ovviamente ancora proprietaria di immobili nel condominio.
            • Zucchetti SG

              Vicenza
              27/02/2013 18:19

              RE: RE: RE: RE: RE: Spese condominiali in prededuzione (?)

              Ribadiamo che il principio è quello già esposto. Se lei intende dire che le spese in questione sono state deliberate in pendenza del concordato, le stesse devono essere pagate alle relative scadenze anche dal proprietario assoggettato al concordato, il che equivale a dire che devono essere trattate come prededucuibili.
              Per quanto riguarda il presunto comportamento omissivo del commissario, tenga conto che la procedura di concordato non priva il debitore della disponibilità dei beni, per cui era questi tenuto a partecipare alle assemblee, svolgendo il commissario soltanto una funzione di vigilanza.
              Zucchetti Sg Srl
              • Antonio Fusella

                Torrevecchia Teatina (CH)
                04/10/2013 12:58

                RE: RE: RE: RE: RE: RE: Spese condominiali in prededuzione (?)

                cosa accade se l'immobile di cui trattasi rientrasse in uno dei seguenti casi?:

                - fosse ricompreso in una procedura esecutiva pre-fallimento alla quale subentra il curatore ex art. 107;

                - fosse ricompreso in una procedura che poi verrebbe portata avanti da un fondiario (qualora ci fosse) ex art. 41 tub e nella quale il curatore semplicemente interverrebbe;

                In entrambi i casi ci sarebbe un delegato alla vendita diverso dalla persona del curatore, come dovrebbero essere trattate le spese condominiali pre e post fallimento in ciascuno dei due casi ipotizzati?.

                P.s.: ulteriore dubbio, nel secondo caso prospettato il delegato alla vendita consegnerebbe (anche se sarebbe una attribuzione temporanea in attesa del riparto) l'intero ricavato della vendita al fondiario e trattenendo solo il suo compenso. In questo caso chi dovrebbe pagare le famose spese condominiali post fallimento prededucibili, e con quali soldi?. Inoltre vorrei ampliare il discorso anche a imu, tares e imposte varie sugli immobili. Chi le pagherebbe nel primo e nel secondo caso?. Grazie.
                • Zucchetti SG

                  Vicenza
                  05/10/2013 12:24

                  RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: Spese condominiali in prededuzione (?)

                  Ipotizzi, per un momento, che non sia intervenuto il fallimento dell'esecutato. In questo caso l'amministratore condominiale cosa può fare se vuole essere pagato?. L'unico mezzo è intervenire nel giudizio di esecuzione, ove avverrà la ripartizione.
                  Intervenuto il fallimento, sia che l'azione esecutiva sia proseguita dal curatore in sostituzione del creditore procedente ai sensi dell'art. 107, sia nel caso che sia proseguita dal creditore fondiario, l'amministratore del condominio non può più intervenire nella procedura esecutiva per il divieto di cui all'art. 51 e, se è già intervenuto, l'intervento non è più proseguibile; l'unico mezzo che ha l'amministratore è, se si tratta di crediti concorsuali, di insinuarsi al al passivo del fallimento, e, se si tratta di crediti prededucibili- alla luce della distinzione fatta nelle precedenti risposte-, di chiedere il pagamento al curatore e in caso di contestazione dovrà egualmente insinuarsi al passivo.
                  Come vede, la prosecuzione dell'azione esecutiva individuale è irrilevante, dal punto di vista giuridico, per l'amministratore condominiale, la cui soddisfazione deve avvenire all'interno della procedura fallimentare, secondo le regole ordinarie. E, pertanto, anche se l'esecuzione è proseguita dal creditore fondiario, è a questi che va il ricavato della vendita e i rapporti con il fallimento sono regolati dall'art. 41 del TUB, per cui le spese condominiali riconosciute nel fallimento in prededuzione, qualora si ritengano prevalenti sull'ipoteca (come noi riteniamo trattandosi di spesa specifica all'immobile), possono essere azionate soltanto con l'intervento del curatore nella procedura esecutiva in base alla norma citata; lo scopo di tale intervento è, infatti, duplice: far valere nella esecuzione fondiaria i crediti fallimentari prevalenti sull'ipoteca fondiaria e ottenere il residuo del ricavato, una volta soddisfatto il creditore fondiario.
                  Zucchetti SG Srl.

                • Antonio Fusella

                  Torrevecchia Teatina (CH)
                  16/10/2014 10:20

                  RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: Spese condominiali in prededuzione (?)

                  secondo voi, qualora l'amministratore volesse chiedere il pagamento delle spese condominiali post fallimento dovrebbe fare una istanza di insinuazione chiedendo la prededuzione da trattare in udienza di verifica (in modo tale da pagare quelle spese facendole concorrere alle altre eventuali prededucibili sulla vendita dell'immobile non appena quest'ultimo viene venduto) oppure basterebbe una semplice richiesta di pagamento (ovviamente fornendo anche specifiche e dati)?.
                  Se la risposta fosse la seconda, cioé semplice domanda con tutte le dovute prove, il curatore potrebbe/dovrebbe pagare le spese condominiali subito se avesse attivo derivante da quell'immobile o (se non ci fosse ancora attivo specifico) pagare quando avrà attivo derivante dalla vendita dell'immobile oppure dovrà comunque inserire quel credito (anche se per esso non c'é una insinuazione e una formale ammissione in udienza) in un successivo primo piano di riparto relativo all'attivo derivante dall'immobile stesso (operazione che credo sarebbe alquanto difficile da gestire con gli automatismi di FALLCO fallimenti)?.

                  Il problema per le quote condominiali pre fallimento non si pone perché é chiaro che per esse occorre che l'amministratore si insinui nei termini e se non lo fa entro un anno allora perde anche tale diritto.

                  Grazie.
                • Zucchetti SG

                  Vicenza
                  16/10/2014 19:57

                  RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: Spese condominiali in prededuzione (?)

                  Le spese in questione vanno richieste dall'amministratore al curatore, come agli altri condomini, dato che, a norma del terzo comma dell'art. 111bis, "I crediti prededucibili sorti nel corso del fallimento che sono liquidi, esigibili e non contestati per collocazione e per ammontare, possono essere soddisfatti ai di fuori del procedimento di riparto se l'attivo e' presumibilmente sufficiente a soddisfare tutti i titolari di tali crediti". Non vi è bisogno, quindi di una formale domanda di insinuazione, a meno che il curatore , alla domanda di pagamento, non contesti il credito o la sua collocazione prededucibile.
                  Quanto al pagamento, poi, i crediti predeucibili non inclusi nel passivo perché non contestati, vanno pagati alle relative scadenze, sempre che l'attivo sia presumibilmente sufficiente a soddisfare tutti i titolari di tali crediti; in tal caso, infatti, esclusa sempre la insinuazione, il curatore dovrà fare una graduazione tra tutti i crediti prededucibili, e poi seguire l'ordine nel pagamento (quarto comma art. 111bis).
                  Lei giustamente si chiede con quale attivo vanno soddisfatti i creditori prededucibili e a questa domanda risponde il secondo comma dell'art. 111 bis, per il quale i crediti in questione vanno soddisfatti "con il ricavato della liquidazione del patrimonio mobiliare e immobiliare, tenuto conto delle rispettive cause di prelazione, con esclusione di quanto ricavato dalla liquidazione dei beni oggetto di pegno ed ipoteca per la parte destinata ai creditori garantiti", salvo che non si tratti sdi spese specifiche imputabili esclusivamente ad un bene.
                  Noi pensiamo che la soddisfazione possa avvenire, sempre che ricorra la condizione del pagamento del monte prededuzioni, anche prima della liquidazione del bene cui le spese si riferiscono, a somiglianza di quanto dispone il secondo comma dell'art. 54 per i crediti ipotecari, pignoratizi e privilegiati speciali, salvo poi conguaglio finale, che nel caso attiene alla imputazione della spesa; ossia, poiché la spesa condominiale è una spesa specifica che attiene all'immobile in condominio, il relativo importo, al momento del conguaglio quando il bene sarà venduto, va detratto soltanto dal ricavato della vendita dell'immobile nei conti speciali.
                  Per i contributi anteriori al fallimento l'amministratore deve insinuarsi al passivo trattandosi di credito concorsuale. Lai parla di insinuazione entro un anno, pena la perdita del diritto, ma non ci risulta che sia prevista una prescrizione, breve o presuntiva di un anno; l'art. 1129, co. nono, c.c. dispone che l'amministratore debba agire entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio, ma questo, a nostro avviso, non è un termine di prescrizione né di decadenza per l'esercizio del diritto, ma solo un termine imposto all'amministratore nei rapporti interni con i condomini, che infatti possono dispensarlo, per cui la violazione dello stesso può dar luogo a revoca dell'amministratore o a sua responsabilità, ma non incide sull'esercizio del diritto
                  Zucchetti SG srl

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                • Antonio Fusella

                  Torrevecchia Teatina (CH)
                  17/10/2014 16:11

                  RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: Spese condominiali in prededuzione (?)

                  Chiedo scusa ma mi ero spiegato male io, quando ho detto che l'amministratore condominiale perde il diritto se é passato più di un anno mi riferivo all'insinuazione presentata oltre un anno dall'esecutività dello stato passivo (quindi alla inammissibilità della domanda di insinuazione ultratardiva in quanto non motivata).

                  Non mi é chiarissimo un punto della risposta però, faccio un esempio pratico:

                  c'é immobile stimato 100.000 nell'attivo fallimentare sul quale c'é il privilegio ipotecario da parte di uno o più creditori per l'intero valore (creditori già ammessi) aventi quindi privilegio ipotecario a seconda del grado di iscrizione della ipoteca. L'immobile ancora viene venduto, arriva la richiesta di pagamento di quote condominiali post fallimento per 2.000 euro, come si deve comportare il Curatore in questo caso (ipotizzando che la richiesta dei 2000 euro sia lecita e non contestata dal curatore)?.

                  inoltre, ipotizziamo che occorra pagare in prededuzione le parcelle di uno o più professionisti (ad esempio di un avvocato che abbia eventualmente curato il subentro ex art. 107 l.f. in una procedura esecutiva già in essere al momento del fallimento sullo stesso immobile di cui sopra e il compenso liquidato dal Giudice delle Esecuzioni al delegato alla vendita dell'immobile della procedura esecutiva stessa), come dovrebbe comportarsi il curatore in questo ulteriore secondo caso?. Se le ipoteche sull'immobile di cui si tratta da parte dei creditori hanno la meglio anche sulle prededucibili significa che avvocato e delegato alla vendita potrebbero non vedersi pagate le parcelle? Considerando altresì che se l'immobile é stimato 100.000 é presumibile che se ne ricaverà un prezzo di vendita molto più basso. Non mi é chiaro e ritengo possano esserci dubbi sul punto.

                  Grazie.
                • Antonio Fusella

                  Torrevecchia Teatina (CH)
                  17/10/2014 16:20

                  RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: Spese condominiali in prededuzione (?)

                  dimenticavo, desideravo anche porre quest'altro quesito, l'art. 111bis parla di graduazione tra tutti i crediti prededucibili per poi seguire l'ordine nel pagamento.
                  Ma se la richiesta dell'amministratore del condominio arrivasse il 20 ottobre 2014 e a quella data fosse l'unica richiesta di crediti prededucibili post fallimento, come si fa a fare questa operazione?. Se a quella data ci fosse capienza di attivo sul bene immobile (ad esempio perchè fino a qualche mese prima il curatore ha percepito dei canoni di locazione per un contratto poi scaduto) e il curatore pagasse le quote condominiali subito dopo la richiesta e solo successivamente, ad esempio il 05 gennaio 2015 arrivasse un'altra richiesta di pagamento da parte di un nuovo creditore post fallimento prededucibile sempre direttamente imputabile all'immobile di cui trattasi, e il curatore non potrebbe pagarlo perché non c'é più attivo ricavato dall'immobile correrebbe qualche rischio per errata applicazione del 111bis quarto comma?. Grazie.
                • Zucchetti SG

                  Vicenza
                  17/10/2014 19:47

                  RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: Spese condominiali in prededuzione (?)

                  Non vi è dubbio che il secondo comma dell'art. 111bis crei qualche dubbio nella parte in cui dispone che i crediti prededucibili vanno soddisfatti per il capitale, le spese e gli interessi con il ricavato della liquidazione del patrimonio mobiliare e immobiliare, tenuto conto delle rispettive cause di prelazione, "con esclusione di quanto ricavato dalla liquidazione dei beni oggetto di pegno ed ipoteca per la parte destinata ai creditori garantiti. Il corso degli interessi cessa al momento del pagamento".
                  Questa disposizione, introdotta con il decreto correttivo, è nata dalla considerazione unanime della giurisprudenza precedente che, da un lato, il creditore ipotecario doveva sopportare le spese specifiche sostenute per la conservazione liquidazione del bene oggetto della garanzia e una parte di quelle particolari spese che occorrono per corrispondere il compenso spettante al curatore e, dall'altro, che in sede di ripartizione delle somme ricavate dalla vendita dei beni oggetto di ipoteca, i relativi crediti prevalevano sui crediti prededucibili, che inerivano ad obbligazioni sorte nell'ambito dell'esercizio provvisorio dell'impresa o, principalmente, dell'amministrazione controllata cui avesse fatto seguito il fallimento nel quale quei debiti andavano soddisfatti in prededuzione, disconoscendosi che i debiti contratti in queste fasi, per il solo collegamento con le esigenze di risanamento dell'impresa, potessero avere carattere incrementativo ed essere, perciò, di utilità per i creditori ipotecari.
                  Pur abolita l'amministrazione controllata e introdotto con l'art. 111, co. 2, altro criterio per la determinazione delle prededuzioni, è rimasto nella norma citata il principio della prevalenza dei creditori ipotecari su quelli prededucibili nella distribuzione del ricavato, depurato però delle spese in senso tecnico, che, per quanto criticabile e criticato, trova la sua principale giustificazione nella (presunta) carenza di interesse dei creditori ipotecari all'esecuzione collettiva, in quanto la garanzia che assiste il loro credito assicurerebbe, comunque, il soddisfacimento delle loro ragioni, anche mediante l'esecuzione singolare, per cui essi devono sopportare soltanto le spese specifiche maturate fino alla vendita e non anche le spese generali della procedura, se non per la parte corrispondente all'interesse e all'utilità dei creditori garantiti.
                  Da questo è derivata l'idea dei conti speciali di cui al terzo comma dell'art. 111ter, per il quale "Il curatore deve tenere un conto autonomo delle vendite dei singoli beni immobili oggetto di privilegio speciale e di ipoteca e dei singoli beni mobili o gruppo di mobili oggetto di pegno e privilegio speciale, con analitica indicazione delle entrate e delle uscite di carattere specifico e della quota di quelle di carattere generale imputabili a ciascun bene o gruppo di beni secondo un criterio proporzionale".
                  E, non a caso, nella precedente risposta, abbiamo parlato di spese specifiche e di conto speciale perché le spese condominiali sono spese specifiche all'immobile ipotecato, per cui vanno inserite nel conto speciale e detratte dal ricavo della vendita; nel contempo, le stesse spese, se vi sono disponibilità e concorrono le altre condizioni che abbiamo indicato, possono essere pagate.
                  Eguale criterio si segue per le parcelle di uno o più professionisti (ad esempio di un avvocato che abbia eventualmente curato il subentro ex art. 107 l.f. in una procedura esecutiva già in essere al momento del fallimento sullo stesso immobile di cui sopra e il compenso liquidato dal Giudice delle Esecuzioni al delegato alla vendita dell'immobile della procedura esecutiva stessa), con riferimento all'immobile in questione, in quanto si tratta di spese specifiche all'immobile soggetto ad esecuzione; con la differenza che se il curatore si è sostituito, ai sensi dell'art. 107 l.f., al creditore esecutante ed ha proseguito la procedura esecutiva in corso, è in questa sede che le spese specifiche vanno computate, nel senso che, siano state o non già sostenute nel fallimento, le stesse vanno detratte dal ricavato.
                  Quanto alla suppletiva, va ricordato che il concetto di partenza è che, come dicevamo, nella precedente risposta, i crediti prededucibili non contestati vanno pagati alle relative scadenze, per cui, se alla scadenza del 20 ottobre paga l'unico creditore prededucibile può farlo, ove una ragionevole previsione lasci presumere che vi siano disponibilità per soddisfare anche le altre prededuzioni. E' chiaro che è un calcolo di previsione che escluda ogni responsabilità deve essere fondato su elementi ragionevoli, il curatore deve aver utilizzato la ordinaria diligenza nell'accertamento di possibili altri crediti e così via. Pensi alle valutazioni decisionali che prendono gli amministratori e al vaglio dei loro comportamenti nell'ambito di una azione per responsabilità.
                  Zucchetti Sg srl

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                • Gianluca Marini

                  Pescara
                  11/04/2016 12:55

                  RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: Spese condominiali in prededuzione (?)

                  Chiedo scusa ma vorrei avere un chiarimento.
                  Le spese condominiali relative ad un immobile oggetto di fallimento, prededucibili, devono essere richieste formalmente con una istanza al tribunale (o una comunicazione ufficiale al curatore) specificando oltre agli importi anche la natura di prededucibilità, da parte dell'amministratore di condominio, oppure è sufficiente il semplice invio del bollettino precompilato (seppure giustificato da un rendiconto approvato) con l'indicazione dell'importo dovuto come per gli altri condomini?
                  Grazie fin d'ora per la collaborazione
                • Zucchetti SG

                  Vicenza
                  11/04/2016 20:49

                  RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: Spese condominiali in prededuzione (?)

                  La richiesta di pagamento di un credito prededucibile non è configurabile come una domanda giudiziale, per cui non necessita di requisiti formali, sicchè come agli altri condomini, è sufficiente che l'amministratore mandi il bollettino, che è chiaro indice di chiedere il pagamento, e il titolo giustificativo del credito, che è dato dal verbale di assemblea che ha approvato il preventivo di spesa dell'anno in corso. Qualora il curatore non paghi e contesti l'entità del credito o la collocazione prededucibili, l'amministratore dovrà presentare una formale domanda di insinuazione, che dovrà avere la forma e il contenuto di cui all'art. 93 l.fall.
                  Zucchetti Sg srl
                • Gianluca Marini

                  Pescara
                  13/04/2016 09:59

                  RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: Spese condominiali in prededuzione (?)

                  Ringraziando per la pronta risposta aggiungo, a titolo informativo che, interessato uno dei G.D. del Tribunale a cui faccio riferimento, al medesimo quesito a Voi rivolto ha risposto che confermava la non necessità di deposito di istanza presso la cancelleria fallimentare da parte dell'amministratore di condominio per richiedere in prededuzione la quota delle spese condominiali a carico del fallimento, ma che a suo avviso è necessario una richiesta formale, documentata al curatore indicando gli importi esatti e il titolo di riferimento (prededuzione, privilegio ecc.).
                  Ovviamente da ripetere periodicamente nel perdurare della proprietà degli immobili.
                • Zucchetti SG

                  Vicenza
                  13/04/2016 20:05

                  RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: Spese condominiali in prededuzione (?)

                  Vedo che siamo d'accordo sulla non necessità di una domanda di insinuazione, ed è questo il punto importante. Esclusa la necessità di una tale domanda, il resto, non essendosi in presenza di una domanda giudiziale, dipende dal rigore e dal formalismo con cui la questione viene esaminata e dalla specifica conoscenza degli atti. Ovviamente la decisione del giudice delegato interpellato, avendo questi verificato in concreto la documentazione, è presumibilmente più aderente alla situazione e comunque sono le indicazioni emanate dal suo giudice di riferimento che deve seguire
                  Zucchetti Sg srl

    • Giuseppina Iadevaia

      LODI
      29/10/2022 15:39

      RE: Spese condominiali in prededuzione (?)

      Buon giorno,
      io ho il caso in cui mi è stata fatta domanda di insinuazione al passivo per le spese condominiali e precisamente al chirografo quelle prima del fallimento in prededuzioni quelle dopo.
      Il credito è stato ammesso al passivo così come richiesto, unico dubbio per la scelta del privilegio è giusto " Ai1.1".
      Grazie
      • Zucchetti SG

        Vicenza
        31/10/2022 18:51

        RE: RE: Spese condominiali in prededuzione (?)

        Se il credito per spese condominiali antecedenti la dichiarazione di fallimento è stato ammesso (correttamente) in chirografo non capiamo perché cerca nella tabella Fallco il privilegio da attribuire., posto che se il credito ha collocazione chirografaria non è privilegiato Né tale ricerca è necessaria per la quota di spese ammesse in prededuzione perché, quand'anche si dovesse procedere alla graduazione all'interno della categoria delle prededuzioni per insufficienza dell'attivo a soddisfare tutti i crediti prededucibili, comunque il credito conserverebbe la sua collocazione chirografaria.
        Zucchetti SG srl