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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - PASSIVO E RIVENDICHE
riconoscimento spese condominiali
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Silvia Pavanello
Milano22/10/2019 11:13riconoscimento spese condominiali
Buongiorno.
Un quesito pratico.
Come e quando è preferibile che vengano conteggiate e richieste le spese condominiali, maturate su immobili del Fallimento ?
Da quando maturano esattamente le spese condominiali ? dalla data di approvazione del consuntivo, o dal periodo di mancato versamento delle rate?
E' preferibile che vengano richieste con autorizzazione direttamente al Giudice Delegato in corso di procedura ( se vi è disponibilità di attivo), oppure con insinuazione al passivo ( salvo conguagli successivi dalla domanda di insinuazione al passaggio di proprietà)?
Come opera la solidarietà tra Fallimento e nuovo proprietario, e come e da quando si conteggia il periodo relativo?
Grazie.-
Zucchetti SG
Vicenza22/10/2019 16:26RE: riconoscimento spese condominiali
Una distinzione è fondamentale e cioè capire se si sta parlando di rate condominiali anteriori alla dichiarazione di fallimento o successive, giacchè le prime integrano crediti concorsuali che vanno azionati con l'insinuazione da parte dell'amministratore e le seconde crediti prededucibili, che seguono la disciplina di cui all'art. 111bis l.f..
Quanto a queste ultime, il fatto che il proprietario dell'appartamento inserito nel condominio sia stato dichiarato fallito, nulla cambia in ordire agli obblighi cui è tenuto il condomino e, dopo il suo fallimento, il curatore. Anche in tal caso, infatti, l'amministratore redige un bilancio preventivo annuale, per lo più in contemporanea con l'approvazione del bilancio consuntivo dell'anno trascorso, che sottopone all'assemblea. Ovviamente il rendiconto della gestione chiusa, essendo redatto sulla base di spese effettivamente sostenute e certe, individua con esattezza le entrate e le spese e, quindi la quota a carico di ciascun condomino, nel mentre il bilancio preventivo è un documento che stima le spese ancora da sostenere e contiene un piano dei pagamenti per l'anno in corso, ossia la tempistica e le modalità dei pagamenti che configurano le rate condominiali. E' quindi dall'approvazione del bilancio preventivo che scatta l'obbligo per i condomini di pagare alle scadenze pattuite le rate concordate e approvate, salvo conguagli al momento della redazione del consuntivo.
E' l'amministratore che deve provvedere alla riscossione delle rate ed egli, se un condomino non paga, può chiedere, senza bisogno di autorizzazione dell'assemblea, un decreto ingiuntivo in danno del moroso, provvisoriamente esecutivo (art. 63 disp. att. c.c.); cosa che l'amministratore potrebbe fare anche nei confronti del fallimento considerato che per i crediti prededucibili, dei quali stiamo parlando, non vige il divieto di cui nall'art. 51 l.f., anche se è difficile che arrivi a tanto. peraltro, se la morosità nel pagamento si protrae per un semestre l'amministratore può sospendere il condominio moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato (co. terzo art. 63 cit.)
Come già accenato, i crediti in prededuzione vanno pagati secondo le modalità di cui all'art. 111bis, e cioè con richiesta rivolta al curatore, il quale se ritiene di non contetsare il credito e vi sono le liquidità necessarie sia per pagare quel credito che l'intera massa delle prededuzioni, paga; se contesta il credito, il creditore deve insinuarsi.
Chi subentra nei diritti di un condomino- e quindi anche chi acquista l'immobile facente parte di un condominio d aun fallimento- è obbligato solidalmente con il venditore al pagamento delle rate condominiali relative all'anno in corso e a quello precedente (comma 4, art. 63 disp. att. c.c.)
Zucchetti Sg srl-
Francesco Lepore
ROMA05/07/2024 10:00RE: RE: riconoscimento spese condominiali
Buongiorno
nel caso in cui alla data del fallimento - liquidazione giudiziale non siano stati approvati i bilanci condominiali degli anni precedenti in quanto la società fallita detiene la maggioranza dei voti in assemblea (e non si è presentata alle convocazioni) l'amministratore condominiale può insinuarsi al passivo lo stesso o deve per forza attendere l'approvazione dei bilanci da parte dell'assemblea condominiale a cui, questa volta partecipa il curatore fallimentare? Il curatore per esercitare il diritto di voto nell'assemblea (voto rilevante per l'approvazione in quanto ha la maggioranza) ed approvare eventualmente tali bilanci deve essere autorizzato? Dal comitato dei creditori o dal Giudice Delegato?
Cordiali saluti
dott Francesco Lepore-
Zucchetti SG
Vicenza05/07/2024 17:28RE: RE: RE: riconoscimento spese condominiali
Di recente il Tribunale di Latina (sent. n. 1134/2023 del 16.05.2023) ha statuito che il pagamento delle spese condominiali può essere richiesto anche senza che l'assemblea abbia approvato il bilancio consuntivo. Si tratta di una interpretazione che trova fondamento in un principio affermato dalla Cassazione (Cass. n. 2658/1987 del 14.03.1987) secondo cui l'obbligo di ciascun condomino di contribuire alle spese necessarie per la conservazione delle parti comuni e per l'esercizio dei servizi condominiali deriva non tanto dal nulla osta dell'assemblea al progetto di bilancio redatto dall'amministratore ma dalla proprietà dell'appartamento. Si tratta cioè di un obbligo strettamente collegato alla titolarità del bene immobile per cui il diritto di credito del condominio per le quote di spesa non dipende dalla delibera assembleare che ne approva il riparto, che comunque è indispensabile per ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo ex art. 63 disp. att. cod. civ., ma è connesso alla proprietà dell'unità abitativa e quindi alla gestione dei beni e servizi comuni.
Ciò nonostante, nel caso, essendo passata la disponibilità dei beni al curatore e, sarebbe preferibile che l'amministratore convocasse prima l'assemblea per approvare i bilanci, cui partecipa il curatore. Questi a nostro avviso non ha bisogno di autorizzazione in quanto si tratta di un atto di ordinaria amministrazione; ad ogni modo per essere più tranquillo dato che lil voto è determinante per la maggioranza, può chiedere l'autorizzazione del comitato dei creditori ai sensi dell'art. 132, co. 1 CCII, che riprende il pari comma dell'art. 35 l. fall.
Zucchetti SG srl
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