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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - PASSIVO E RIVENDICHE
Vendita immobile pignorato in forza di preliminare di acquisto
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Matteo Matta
cagliari23/03/2023 18:07Vendita immobile pignorato in forza di preliminare di acquisto
Gentilissimi vi sottopongo il seguente caso:
Fallimento di una Società di costruzioni. Il curatore si trova un compendio immobiliare composto da 3 unità abitative.
La prima unità abitativa (ancora non conclusa) per la quale era stato stipulato prima del fallimento un contratto preliminare di acquisto mediante scrittura privata con registrazione presso l'Agenzia delle Entrate che prevedeva il pagamento dell'immobile tramite permuta con l'impresa esecutrice dei lavori.
La seconda unità abitativa (conclusa) per la quale era stato stipulato prima del fallimento un contratto preliminare di acquisto mediante scrittura privata con registrazione presso l'Agenzia delle Entrate che prevedeva il pagamento dell'immobile tramite il pagamento di 150.000 (acconti versati dal promissario acquirente pari a € 100.000). Si precisa che non si tratta di prima casa per il promissario acquirente.
La terza unità abitativa (conclusa) per la quale era stato stipulato prima del fallimento un contratto preliminare di acquisto mediante scrittura privata con registrazione presso l'Agenzia delle Entrate che prevedeva il pagamento dell'immobile tramite il pagamento di 120.000 (acconti versati dal promissario acquirente pari a € 100.000). Si precisa che si tratta di prima casa per il promissario acquirente.
Si evidenzia come:
- Per nessuno dei tre compromessi è stata presentata domanda giudiziale ex art 2392 cc.
- Prima del fallimento il creditore fondiario ha attivato la procedura esecutiva (a oggi non è stato ancora stimato il patrimonio)
In qualità di curatore mi chiedo se (previo accordo con il creditore fondiario e autorizzazione del comitato creditori):
1) è possibile procedere al subentro nel preliminare di vendita della casa 1 (non conclusa), qualora il promissario acquirente si renda disponibile a riconoscere il saldo prezzo previsto nel preliminare acquistando l'immobile nello stato di fatto in cui si trova
2) è possibile procedere al subentro nel preliminare della casa 2 incamerando il saldo prezzo di € 50.000 anche se non si tratta di prima casa per il promissario acquirente;
3) è possibile procedere al subentro nel preliminare della casa 3 incamerando il saldo prezzo di € 20.000 trattandosi di prima casa per il promissario acquirente ex art 173 c. 3;
Vi ringrazio anticipatamente per il vostro stimato parere e considerazioni in merito.
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Zucchetti SG
Vicenza24/03/2023 12:59RE: Vendita immobile pignorato in forza di preliminare di acquisto
Lei parla sempre di fallimento, ma nell'ultimo quesito richiama il terzo comma dell'art. 173, che, ratione materiae, si riferisce all'art. 173 del codice della crisi, che si applica alle procedure di liquidazione giudiziale e non di fallimento.
Posto che quest'ultima norma detta una disciplina abbastanza difforme da quella dell'art. 72 della legge fallimentare, la invitiamo a precisare la data di apertura della procedura in modo da capire quali norme applicare.
Grazie
Zucchetti SG srl-
Matteo Matta
cagliari24/03/2023 13:24RE: RE: Vendita immobile pignorato in forza di preliminare di acquisto
Scusate . Mi riferisco alla liquidazione giudiziale ex CCII
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Zucchetti SG
Vicenza24/03/2023 17:08RE: Vendita immobile pignorato in forza di preliminare di acquisto
Chiarito che si applica il nuovo codice della crisi, possiamo passare alle risposte.
1-E' possibile procedere al subentro nel preliminare di vendita della casa 1 (non conclusa), qualora il promissario acquirente si renda disponibile a riconoscere il saldo prezzo previsto nel preliminare acquistando l'immobile nello stato di fatto in cui si trova.
Non avendo il preliminare ad oggetto un immobile destinato a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado nè a costituire la sede principale dell'attività d'impresa dell'acquirente, e non avendo il promissario acquirente trascritto prima del fallimento una domanda ex art. 2932 c.c., il curatore ha la scelta, in forza del disposto di cui al comma primo dell'art. 173 CCII, tra subentrare nel contratto preliminare o sciogliersi dallo stesso. Nel primo caso il fallimento sarebbe tenuto ad adempiere alle obbligazioni assunte, per cui dovrebbe completare l'immobile (aprendo un esercizio provvisorio o dando l'opera in appalto, ecc,) e poi effettuare la permuta; nel caso di scioglimento, invece, questi obblighi verrebbero meno e si tratterebbe di calcolare l'eventuale credito del promissario (non agevole in quanto nel caso, se abbiamo ben capito, non sono stati versati acconti ma era prevista la permuta). A fronte di queste prospettive, il curatore deve fare la scelta se conviene accettare la proposta pervenuta, su cui chiaramente noi non possiamo esprimerci non conoscendo i valori in discussione. Dal punto di vista giuridico l'operazione è fattibile, se ritenuta conveniente dal curatore e autorizzata dal comitato dei creditori.
2) è possibile procedere al subentro nel preliminare della casa 2 incamerando il saldo prezzo di 50.000 anche se non si tratta di prima casa per il promissario acquirente;
La situazione è rapportabile quella di cui alla domanda prevedente, solo che nella specie la scelta tra subentro o scioglimento è più agevole in quanto, per un verso, l'immobile oggetto del preliminare è completato e, per altro verso, è fissato un prezzo per l'acquisto dell'immobile (150.000) e il promissario acquirente ha già corrisposto i due terzi del prezzo (100.000). Se subentra nel contratto preliminare, il curatore non fa altro che stipulare il definitivo e riscuotere il residuo prezzo di 50.000, ma il comma quarto del nuovo art. 173, da un lato consente, una volta riscosso il prezzo il giudice delegato ordini la cancellazione dell'ipoteca, che nel caso esiste dato che lei parla dell'esistenza di un creditore fondiario ( e questa è una innovazione perché l'art. 72 l. fall. non consente questa possibilità né potrebbe essere utilizzato il secondo comma dell'art. 108 l. fall. trattandosi di una vendita vol9ontaria e non coattiva), ma d'altro lato, - proprio per bilanciare tale vantaggio per il promissario acquirente- lo stesso quarto comma dell'art. 173 CCII, in modo ancor più innovativo rispetto al passato, richiede che "gli acconti corrisposti prima dell'apertura della liquidazione giudiziale sono opponibili alla massa in misura pari alla metà dell'importo che il promissario acquirente dimostra di aver versato". Questo significa che il promissario acquirente dovrebbe corrispondere al curatore oòtre al residuo prezzo di euro 50.000, altre euro 50.000, pari alla metà dell'acconto già corrisposto, dato che questo può essere computato solo per la metà. Non crediamo che questa norma, che impone di ripagare in parte ciò che è stato già pagato, potrà reggere ad un vaglio costituzionale, ma attualmente è così, per cui il curatore nel valutare se subentrare o non deve tenere conto che col subentro incasserebbe altri 100.000 euro, per cui appare evidente che la proposta di stipiulare il contratto definitivo e incassare il residuo prezzo di 50.000, sarebbe difficile accettarla visto che la legge consente di ottenere il doppio subentrando nel preliminare.
Se si scioglie dal contratto, la procedura mantiene la proprietà dell'immobile che può vendere in sede di liquidazione giudiziale, e, in base al disposto del comma secondo dell'art. 173 CCII, il promissario acquirente, avendo trascritto il contratto preliminare sensi dell'art. 2645-bis c.c., avrà diritto di far valere il proprio credito per la restituzione dell'acconto (e non per il risarcimento del danno) insinuandosi al passivo con il privilegio di cui all'art. 2775-bis c.c. "a condizione che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare non siano cessati anteriormente alla data della dichiarazione di fallimento".
Al di la quindi degli aspetti umani, anche nel caso lei deve fare una scelta, e cioè se è più conveniente per il fallimento subentrare nel preliminare, trasferire il bene al promissario acquirente e incassare euro 100.000, come consente la legge, oppure, sciogliersi dal preliminare e vendere l'immobile in sede concorsuale con procedure competitive (compatibilmente con l'esistenza del creditore fondiario, che può nel frattempo agire in via esecutiva) e ammettere al passivo il promissario acquirente per la domma di euro 100.000 pari all'acconto versato con il privilegio di cui all'art. 2775 bis c.c..
Tenga conto che, se è operativo il privilegio, questo è di natura speciale sull'immobile oggetto del contratto, ma essendo la nascita dello stesso collegato a particolari forme di pubblicità, è la priorità della trascrizione rispetto ad altre trascrizioni o iscrizione che ne fissa la collocazione (e non il secondo comma dell'art. 2748 c.c.); posto che nella specie vi è anche un creditore fondiario, il privilegio in questione dovrà essere collocato con grado inferiore, in sede di riparto, rispetto a quello dell'istituto di credito che, precedentemente alla trascrizione del contratto preliminare, abbia iscritto sull'immobile stesso ipoteca (e viceversa in caso di trascrizione anteriore).
3- è possibile procedere al subentro nel preliminare della casa 3 incamerando il saldo prezzo di 20.000 trattandosi di prima casa per il promissario acquirente ex art 173 c. 3?
Essendo l'immobile in questione destinato a prima abitazione del promissario acquirente, trova in questo caso applicazione il comma terzo dell'art. 173 CCII, per cui il promissario acquirente, se sono ancora validi gli effetti della trascrizione, può formulare avanti al giudice delegato domanda ex art. 2932 c.c.. La norma (come anche quella del comma successivo di cui si è detto) non brilla per chiarezza, ma ciò che è pacifico è che, in questo caso, il curatore non ha la possibilità di scelta tra subentro e scioglimento ed è il promissario acquirente che può scegliere se dare esecuzione al contratto, presentando domanda di insinuazione in tal senso, ovvero sciogliersi o, comunque non fare nulla. Ad ogni modo è logico pensare che se il curator e il promissario acquirente trovano un accordo teso a dare esecuzione al preliminare, possano stipulare il definitivo, senza dover necessariamente passare per il giudizio di verifica.
A questo punto sorge il problema di capire se si, anche in questo caso si applichi il quarto comma dell'art. 173 di cui si è detto, che regola le conseguenze del subentro, Noi riteniamo di si perché la norma parla genericamente di subentro, con le conseguenze in ordine alla cancellazione dell'ipoteca e il pagamento ulteriore della metà degli acconti versati di cui si è detto per il caso due. Per cui anche in questo caso, prima di accettare l'offerta, sappia il curatore che, sebbene non abbia la possibilità di sciogliersi, subentrando nel contratto potrebbe per legge ottenere più del saldo prezzo.
Problemi questi che non si presentano nel caso fosse stata applicabile l'art. 72 l. fall. e che chiarisce la ragione per cui abbiamo chiesto di chiarire la situazione.
Zucchetti SG srl
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