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Forum ESECUZIONI - IL DECRETO DI TRASFERIMENTO
imposta di registro e ipocatastale immobile in costruzione
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Alberto Biccheri
CITTA DI CASTELLO (PG)13/09/2019 18:08imposta di registro e ipocatastale immobile in costruzione
In una procedura immobiliare, è presente un lotto di vendita unico composto però da due terreni confinanti classificati catastalmente in due particelle distinte; in una particella insiste un immobile ancora in costruzione mentre l'altra particella è un terreno edificabile che può essere sostanzialmente considerato una pertinenza del primo.
Mi viene chiesto dai potenziali offerenti, l'ammontare delle imposte per il trasferimento.
Mi chiedo se per il calcolo delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, debbo considerare separatamente le due particelle e se per l'immobile in costruzione valgono le agevolazioni prima casa e il prezzo-valore.
Grazie-
Zucchetti SG
18/09/2019 11:41RE: imposta di registro e ipocatastale immobile in costruzione
Cerchiamo di rispondere separatamente a ciascuna delle domande formulate.
Se si tratta di immobile soggetto ad iva e ricorrono i presupposti per l'acquisto della prima casa, l'aliquota IVA sarà pari 4%, mentre l'imposta di registro sarà applicata nella misura fissa di €. 200,00 ai sensi 40, comma 1 del d.P.R. 131/1986. Anche l'imposta ipotecaria sarà dovuta nella misura fissa di €. 200,00 (nota all'art. 1 della tariffa del d.lgs 31.1.0.1990, n. 347) così come pure l'imposta catastale (art. 10 d.lgs 31.1.0.1990, n. 347).
I requisiti per godere dei benefici fiscali relativi all'acquisto della prima casa sono previsti dalla nota 2 bis dell'art. 1 della tariffa del d.P.R. 26 aprile 1966, n. 131 (testo unico dell'imposta di registro). Secondo questa norma devono ricorrere le seguenti condizioni.
a) che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano . La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto;
b) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere proprietario (esclusivo o in comunione con il coniuge) di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare (alla proprietà è equiparato il diritto di usufrutto, uso e abitazione);
c) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere proprietario (neppure per quote, anche in regime di comunione legale) su tutto il territorio nazionale di altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa, (alla proprietà è equiparato il diritto di usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà).
Dette agevolazioni spettano anche per l'acquisto delle relative pertinenze (C/2, C/6 e C/7), anche se acquistate con atto separato.
Per completezza va detto che l'articolo 1, comma 55, della l. 28.12.2015, n. 208 (legge di Stabilità 2016) estende l'agevolazione "prima casa" al contribuente che, già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni, acquisti un nuovo immobile, a condizione che proceda all'alienazione della casa preposseduta entro un anno dal nuovo acquisto (con la circolare n. 27/E del 13 giugno 2016 l'agenza delle entrate ha precisato che l'estensione non si applica nei casi in cui l'acquirente sia già titolare di altra abitazione, acquistata senza fruire delle agevolazioni per la "prima casa").
Come si vede, non è necessario che il contribuente trasferisca la residenza nell'immobile acquistato con i benefici prima casa, essendo semplicemente necessario che abbia (o la trasferisca entro 18 mesi) la residenza nello stesso comune.
Con riferimento alla possibilità che l'agevolazione sia utilizzabile in caso di unità immobiliari da accorpare, a nostro avviso la risposta deve essere affermativa.
Con riferimento alla possibilità di godere delle agevolazioni "prima casa" per l'acquisto di una nuova unità immobiliare da accorpare ad altra abitazione, l'Agenzia delle Entrate si è espressa con circolare 12 agosto 2005, n. 38, nella quale ha chiarito che il beneficio si applica anche all'acquisto del nuovo immobile a condizione che l'abitazione conservi, anche dopo la riunione, le caratteristiche "non di lusso" (caratteristiche che, in seguito alle modifiche apportate al citato articolo 1 della Tariffa dall'articolo 10 del d.lgs 14 marzo 2011, n. 23, sono state sostituite dalla categoria catastale, che deve essere diversa dalle categorie A/1, A/8 e A/9).
Infine, con la risoluzione n. 154/E del 19.12.2017, l'Agenzia delle Entrato ha ritenuto che le agevolazioni fiscali in parola possano essere riconosciute anche nel caso di acquisto di un appartamento da accorpare ad altri due appartamenti già posseduti, di cui uno contiguo ed altro sottostante, affermando che è di ostacolo a detta interpretazione, la circostanza che uno degli immobili preposseduti sia stato acquistato senza fruire delle agevolazioni in commento, a condizione che il contribuente proceda alla fusione delle tre unità immobiliari e che l'abitazione risultante dalla fusione non rientri nelle categorie A/1, A/8 o A/9.
Infine, quanto alla applicabilità delle imposte a ciascuno degli immobili o ad essi complessivamente considerati, occorre preliminarmente verificare se i beni sono venduti quale unico lotto o ciascuno di essi come lotto singolo. In questa ultima ipotesi ogni lotto pagherà le imposte riferibili ad esso.
Se invece i beni vengono venduti come un lotto unico occorre formulare le seguenti precisazioni.
Il principio generale a cui conformare la tassazione è sancito dall'articolo 21 del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (testo unico dell'imposta di registro), secondo il quale in presenza di un atto contenente più disposizioni, ciascuna disposizione soggiace ad autonoma imposizione, salvo quelle derivanti necessariamente, per la loro intrinseca natura, le une dalle altre.
L'agenzia delle entrate (circolare n. 18/E del 29.5.2013) ha precisato che per "disposizione" si intende una convenzione negoziale suscettibile di produrre effetti giuridici valutabili autonomamente, in quanto in sè compiuta nei suoi riferimenti soggettivi, oggettivi e causali, precisando che - nel caso di vendita di più beni da un soggetto ad altro soggetto, con unico corrispettivo e ripartizione dello stesso tra detta pluralità di beni, si configura un atto contenente un'unica disposizione.
Sempre nella suddetta circolare, si è ulteriormente spiegato che occorre distinguere le seguenti ipotesi:
1. alcuni beni possono usufruire delle agevolazioni: in tal caso, si applicherà la tassazione agevolata ai fini del registro ed eventualmente ai fini delle imposte ipotecarie e catastali su detti beni mentre le imposte proporzionali dovute sui beni non agevolati rimangono dovute nella misura proporzionale effettiva, anche se inferiore alla misura fissa;
2. i beni sono tassabili con aliquote diverse: in tal caso, le imposte sono dovute, per ciascun bene, nella misura proporzionale effettiva, anche se inferiore alla misura fissa;
3. i beni sono assoggettabili ad IVA: si applica un'unica imposta fissa.
Infine, qualora si determinino tante imposte proporzionali tali da non raggiungere tutte insieme la misura fissa, si applica un'unica imposta fissa.
L'Agenzia delle Entrate, inoltre, con la risoluzione 3 luglio 2008, n. 272, ha precisato che, in relazione a più disposizioni negoziali interne al medesimo documento per le quali l'imposta di registro sia dovuta in misura proporzionale è possibile enucleare le seguenti fattispecie:
1) l'imposta proporzionale dovuta per ciascuna disposizione (rectius, per ciascun negozio giuridico) è inferiore all'importo minimo fissato dalla legge, mentre l'importo complessivamente dovuto (commisurato a tutte le disposizioni) è superiore a quello minimo: in questo caso l'imposta di registro da corrispondere è pari alla somma degli importi dovuti per ciascun negozio;
2) l'imposta proporzionale dovuta per ciascuna disposizione è inferiore all'importo minimo di legge ed è inferiore a detto valore anche la somma degli importi dovuti per ciascuna disposizione: in questo caso l'imposta di registro deve essere corrisposta in misura fissa minima una sola volta.-
Alberto Biccheri
CITTA DI CASTELLO (PG)09/10/2019 11:20RE: RE: imposta di registro e ipocatastale immobile in costruzione
Posto quindi che è possibile nel caso specifico applicare l'agevolazione prima casa visto che si tratta di un lotto unico che determinerà nel decreto di trasferimento la vendita ad un unico soggetto il quale vi andrà ad abitare entro 18 mesi, vi chiedo come calcolare l'altra agevolazione del "prezzo-valore" visto che la casa è in costruzione e che per i due terreni contigui vi sono solo i redditi dominicale e agrario ovvero come calcolo la rendita catastale dei due terreni edificabili e per quale coefficiente detto valore? grazie -
Zucchetti SG
11/10/2019 14:05RE: RE: RE: imposta di registro e ipocatastale immobile in costruzione
Il d.P.R. 26.4.1986, n. 131 (art. 52, comma 4) prevede che la base di calcolo dell'imposta di registro da applicarsi ai terreni sia il reddito dominicale.
La disciplina del prezzo valore non si applica ai terreni, tranne il caso in cui essi costituiscano pertinenza di un fabbricato ad uso abitativo. In tale ipotesi si potrà ricorrere a siffatto criterio di determinazione della base imponibile (con applicazione del moltiplicatore 110), qualora il terreno sia ceduto contestualmente alla casa di abitazione. La precisazione si deve alla risoluzione n. 149/E dell'11 aprile 2008 dell'Agenzia delle Entrate, la quale si è pronunciata in risposta ad una istanza di interpello in cui si chiedevano lumi relativi alla stipula di un atto riguardante la cessione di un compendio costituito da fabbricati e terreni.
A proposito del fabbricato, è evidente che se esso è in corso di costruzione il meccanismo di determinazione automatica non potrà trovare applicazione, mancando la possibilità di individuare una base di calcolo.
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Alberto Biccheri
CITTA DI CASTELLO (PG)30/09/2020 16:25RE: RE: imposta di registro e ipocatastale immobile in costruzione
Nel caso in cui l'AdE, nei temi previsti dalla legge, verificasse l'insussistenza dei requisiti per l'applicazione dell'agevolazione "prima casa" (ad esempio perché la residenza non è stata stabilita nel comune dell'immobile entro 18 mesi o l'immobile in costruzione è stato accatastato come bene di lusso, ecc), l'Agenzia chiederà all'aggiudicatario/proprietario la differenza non pagata dell'imposta di registro. Saranno applicate anche sanzioni e/o interessi? grazie -
Zucchetti SG
02/10/2020 05:50RE: RE: RE: imposta di registro e ipocatastale immobile in costruzione
La risposta all'interrogativo formulato si rinviene nel comma 4 della nota 2 bis dell'art. 1 della tariffa allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (testo unico dell'imposta di registro), il quale prevede che in caso di mendace dichiarazione circa la sussistenza dei requisiti per fruire dell'agevolazione prima casa, o in caso di trasferimento a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici prima casa prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte (il 30% è da calcolarsi sull'imposta rideterminata).
Lo stesso vale se si tratta di cessioni soggette all'imposta sul valore aggiunto. In tal caso, infatti, l'ufficio dell'Agenzia delle entrate presso cui l'atto è stato registrato recupera nei confronti degli acquirenti la differenza fra l'imposta calcolata in base all'aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall'applicazione dell'aliquota agevolata, nonché irrogare la sanzione amministrativa, pari al 30 per cento della differenza medesima.
In entrambi casi sono altresì applicati gli interessi di mora di cui al comma 4 del medesimo testo unico.
La previsione si chiude con la precisazione, che la decadenza dai benefici legati all'acquisto della prima casa non si verifica nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici prima casa, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
Ciò detto, riteniamo tuttavia utile svolgere le precisazioni che seguono.
In linea generale nessuna disposizione normativa prevede la possibilità di rinunciare su base volontaria alle agevolazioni "prima casa". Ciò in quanto il rapporto giuridico-tributario che sorge a seguito della dichiarazione resa in occasione dell'acquisto dall'acquirente e avente ad oggetto il possesso dei requisiti prescritti dalla norma di cui alla Nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR 26 aprile 1986, n. 131 deve ritenersi perfezionato laddove dette condizioni risultino effettivamente sussistenti. Pertanto, conseguita l'agevolazione "prima casa" questa non sarà più revocabile dalla parte (così Cass. 28 giugno 2000 n. 8784, laddove in particolare, si è chiarito che "non è possibile conseguire l'agevolazione prevista per l'acquisto della prima casa, …, previa rinunzia ad un precedente analogo beneficio, conseguito in virtù della medesima disciplina (…). A parere della suprema Corte, infatti, la dichiarazione di voler fruire del beneficio "non è revocabile per definizione, tanto meno in vista di un successivo atto di acquisto". Dello stesso tenore Cass. Sez. 5, Sentenza n. 17294 del 30/07/2014).
Deve escludersi, pertanto, che il soggetto acquirente, che abbia reso la dichiarazione in atto di possedere i requisiti prescritti dalla norma di cui alla Nota II-bis), possa in data successiva rinunciare alle agevolazioni "prima casa" fruite.
Diverso è il caso in cui il contribuente intenda tornare sui propri passi non rispetto alla sussistenza delle condizioni che devono necessariamente preesistere al momento della compravendita per fruire dei benefici ma sia riferita invece all'impegno, che il contribuente assume nell'atto, di trasferire la propria residenza nel termine di diciotto mesi dalla data dell'atto (analogo discorso vale per l'impegno al riacquisto entro l'anno nel caso di vendita entro il quinquennio). In tal caso, l'effettivo realizzarsi del requisito della residenza prescritto dalla norma dipende, infatti, da un comportamento futuro che il contribuente dovrà tenere, con la conseguenza che la dichiarazione resa risulterà mendace e, pertanto, si realizzerà la decadenza dall'agevolazione, solo quando, allo scadere dei diciotto mesi, il contribuente non abbia proceduto al cambio di residenza. Proprio in considerazione della peculiarità di tale condizione, l'Agenza delle entrate con la risoluzione n. 105 del 31/10/2011 ha ritenuto che, laddove sia ancora pendente il termine di diciotto mesi per il trasferimento della residenza, l'acquirente che si trovi nelle condizioni di non poter rispettare l'impegno assunto, anche per motivi personali, possa revocare la dichiarazione di intenti formulata nell'atto di acquisto dell'immobile.
L'amministrazione finanziaria ha precisato che a tal fine, l'acquirente che non intende adempiere all'impegno assunto in atto è tenuto a presentare una apposita istanza all'ufficio presso il quale l'atto è stato registrato, con la quale revoca la dichiarazione d'intenti espressa nell'atto di acquisto di volere trasferire la propria residenza nel comune nel termine di diciotto mesi e richiede la riliquidazione dell'imposta assolta in sede di registrazione, aggiungendo che questo vale anche per gli immobili assoggettati ad IVA.
A seguito della presentazione dell'istanza, l'ufficio procederà alla riliquidazione dell'atto di compravenduta ed alla notifica di apposito avviso di liquidazione dell'imposta dovuta oltre che degli interessi calcolati a decorrere dalla data di stipula dell'atto di compravendita.
In questo caso non troverà applicazione la sanzione pari al 30 per cento di cui all'art. 1, quarto comma, della Nota II-bis) allegata al TUR in quanto, entro il termine di diciotto mesi dalla data dell'atto non può essere imputato al contribuente il mancato adempimento dell'impegno assunto, cui consegue la decadenza dall'agevolazione.
Analoghi principi sono stati applicati, con la successiva risoluzione n. 112/E del 27/12/2012, in relazione all'ipotesi in cui il contribuente, dopo avere rivenduto la prima casa anteriormente al decorso del termine quinquennale dall'acquisto, abbia manifestato l'intenzione di non voler acquistare un'altra abitazione prima della scadenza di un anno dalla vendita, incorrendo così nella decadenza dall'agevolazione.
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