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Forum ESECUZIONI - IL DECRETO DI TRASFERIMENTO
Tassazione decreto di trasferimento
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Chiara Fabbroni
AREZZO28/04/2024 22:38Tassazione decreto di trasferimento
Buonasera,
Vengo a porre il seguente quesito.
Ho aggiudicato un compendio immobiliare sia in piena proprietà che per la proprietà per l'area costituente un opificio (d/1) composto da molte particelle tutte accatastate a d/1; escluso per un lastrico solare ( di pertinenza dell' opificio e su cui insiste un impianto fotovoltaico) accatastato a F/5 (senza rendita).
Nella premessa che purtroppo l'agenzia delle entrate di riferimento non effettua una pre tassazione io avrei considerato di applicare l'imposta di registro in misura fissa (4 per cento del prezzo di aggiudicazione) in considerazione che il soggetto esecutato è un soggetto passivo iva che non ha esercitato l'opzione iva e che l'aggiudicatario è una società agricola semplice.
Convinta di ciò, mi sono imbattuta per caso in una cassazione del 2021 che sostiene che il lastrico solare non può essere considerato bene strumentale e quindi deve essere tassato al registro al 9 per cento. Ora nel mio caso il lastrico solare e' il tetto dell'opificio e di questo ne costituisce una pertinenza . Vi chiedo quale possa essere il corretto regime fiscale da applicare( peraltro nel caso di specie si tratta di lotto unico con un valore unitario).
Ringrazio come sempre per la vostra preparazione e professionalità.-
Zucchetti SG
29/04/2024 09:13RE: Tassazione decreto di trasferimento
Anticipando le conclusioni del ragionamento che ci apprestiamo a svolgere, la tassazione debba essere unica senza individuare un regime differenziato per il lastrico solare.
In argomento, va premesso che il lastrico solare (indicato dall'art. 1117 c.c. tra le parti comuni dell'edificio) va considerato come quella parte dell'edificio medesimo destinata alla copertura. Esso, assolve alla medesima funzione del tetto, dal quale si distingue per la superficie piana, che lo rende praticabile (cfr, ex multis, Cass. n. 856 del 28/03/1973).
Tali caratteristiche consentono di qualificarlo pertinenza dell'immobile, anche ai fini fiscali. Così la giurisprudenza, secondo la quale ai fini dell'estensione dell'aliquota agevolata per l'acquisto della prima casa, deve intendersi compreso tra le pertinenze dell'immobile, destinate al servizio e ornamento dell'abitazione oggetto dell'acquisto, ai sensi della nota II-bis all'art. 1 della tariffa allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, come modificata dall'art. 3 della legge 28 dicembre 1995, n. 549, e sulla base della nozione dettata dall'art. 817 cod. civ., anche il lastrico solare di proprietà esclusiva dell'acquirente, senza che rilevi che il bene sia censito unitamente all'immobile principale, né che l'acquisto della pertinenza sia concluso con atto separato, assumendo la norma tributaria - nel riferimento alle unità immobiliari di classificazione catastale c/2, c/6 e c/7 - mera valenza complementare rispetto alla citata mozione civilistica. (Cass. n. 6259 del 13/03/2013).
Ciò detto, la pronuncia del 2021 citata nella domanda (si tratta della n. 15192 dell'1.6.2021) a nostro avviso non può essere applicata alla fattispecie posta nella domanda, poiché nel caso affrontato dalla Corte il lastrico solare costituiva l'oggetto di un autonomo contratto di compravendita (co ciò determinando, evidentemente, il venir meno i presupposti per la sussistenza del vincolo di pertinenzialità), il che nella prassi costituisce la ragione per la quale a volte i lastrici solari sono dotati di autonoma identificazione catastale.
Questa possibilità è stata prevista dall'articolo 15 del d.P.R. 3 n. 650 del 1972 che dispone espressamente: "Ad integrazione e modifica di quanto è stabilito con la legge 11 agosto 1939, n. 1249, modificata con decreto-legge 8 aprile 1948, n. 514, e con il relativo regolamento approvato con decreto del Presidente della Repubblica 10 dicembre 1949, n. 1142, nel catasto edilizio urbano verranno anche iscritti, con indicazione della sola superficie, i lastrici solari nonché le aree scoperte di pertinenza o dipendenza delle unità immobiliari urbane. Gli uni e le altre dovranno essere dichiarati dagli interessati con le medesime modalità stabilite per la dichiarazione delle unità immobiliari urbane dalle norme di legge e di regolamento citate al comma precedente». Il astrici solari, dunque, sono rappresentati esclusivamente nel c.d. elaborato planimetrico e ad essi non si attribuisce rendita in quanto vengono ritenuti non idonei a produrre redditi. Vengono censiti quindi catastalmente nel gruppo F nel quale si ritrovano le categorie catastali definite "fittizie" nella Circolare Agenzia del Territorio n. 9/T del 26 novembre 2001.
Ai fini della tassazione, segnaliamo inoltre che per comprendere le modalità attraverso cui tassare il trasferimento di una pluralità di cespiti ciascuno suscettibile di costituire ex se presupposto applicativo dell'imposta, occorre muovere dalla premessa per cui il principio generale a cui conformare la tassazione è sancito dall'articolo 21 del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (testo unico dell'imposta di registro), secondo il quale in presenza di un atto contenente più disposizioni, ciascuna disposizione soggiace ad autonoma imposizione, salvo quelle derivanti necessariamente, per la loro intrinseca natura, le une dalle altre.
L'agenzia delle entrate (circolare n. 18/E del 29.5.2013) ha precisato che per "disposizione" si intende una convenzione negoziale suscettibile di produrre effetti giuridici valutabili autonomamente, in quanto in sé compiuta nei suoi riferimenti soggettivi, oggettivi e causali, precisando che - nel caso di vendita di più beni da un soggetto ad altro soggetto, con unico corrispettivo e ripartizione dello stesso tra detta pluralità di beni, si configura un atto contenente un'unica disposizione.
Orbene, sulla scorta di questa impostazione è da ritenersi che la vendita di più lotti che per avventura vengono trasferiti in favore di un unico soggetto determini comunque la presenza di più disposizioni, ciascuna delle quali destinata a produrre effetti giuridici propri, e come tali devono essere trattate. Diverso è il caso in cui i diversi beni vengono venduti con un unico corrispettivo indicato con riferimento all'unico lotto. In quel caso, evidentemente, si tratterà di una disposizione unica, anche se riguardante più cespiti.
Sempre nella suddetta circolare, si è ulteriormente spiegato che occorre distinguere le seguenti ipotesi:
1. alcuni beni possono usufruire delle agevolazioni: in tal caso, si applicherà la tassazione agevolata ai fini del registro ed eventualmente ai fini delle imposte ipotecarie e catastali su detti beni mentre le imposte proporzionali dovute sui beni non agevolati rimangono dovute nella misura proporzionale effettiva, anche se inferiore alla misura fissa;
2. i beni sono tassabili con aliquote diverse: in tal caso, le imposte sono dovute, per ciascun bene, nella misura proporzionale effettiva, anche se inferiore alla misura fissa;
3. i beni sono assoggettabili ad IVA: si applica un'unica imposta fissa.
Infine, qualora si determinino tante imposte proporzionali tali da non raggiungere tutte insieme la misura fissa, si applica un'unica imposta fissa.
L'Agenzia delle Entrate, inoltre, con la risoluzione 3 luglio 2008, n. 272, ha precisato che, in relazione a più disposizioni negoziali interne al medesimo documento per le quali l'imposta di registro sia dovuta in misura proporzionale è possibile enucleare le seguenti fattispecie:
1) l'imposta proporzionale dovuta per ciascuna disposizione (rectius, per ciascun negozio giuridico) è inferiore all'importo minimo fissato dalla legge, mentre l'importo complessivamente dovuto (commisurato a tutte le disposizioni) è superiore a quello minimo: in questo caso l'imposta di registro da corrispondere è pari alla somma degli importi dovuti per ciascun negozio;
2) l'imposta proporzionale dovuta per ciascuna disposizione è inferiore all'importo minimo di legge ed è inferiore a detto valore anche la somma degli importi dovuti per ciascuna disposizione: in questo caso l'imposta di registro deve essere corrisposta in misura fissa minima una sola volta.-
Chiara Fabbroni
AREZZO29/04/2024 18:20RE: RE: Tassazione decreto di trasferimento
Grazie mille!
Come sempre puntuali e davvero preziosi!
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