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Forum ESECUZIONI - IL DECRETO DI TRASFERIMENTO
DT e contratto di affitto opponibile alla procedura
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Alessandra Reda
Cosenza24/09/2025 17:08DT e contratto di affitto opponibile alla procedura
Es. Imm. ex riforma Cartabia - Devo preparare la bozza di un Decreto di Trasferimento avente ad oggetto un magazzino commerciale, relativamente al quale esiste un contratto di locazione opponibile alla procedura. In questo caso il DT deve cmq contenere l'ordine di liberazione (eventualmente facendo riferimento a chi si trova nel possesso "sine titulo")? Grazie -
Zucchetti Software Giuridico srl
26/09/2025 08:16RE: DT e contratto di affitto opponibile alla procedura
A nostro avviso no. Invero, l'ordine di liberazione serve a consentire di disporre di uno strumento per ottenere la liberazione dell'immobile occupato sine titulo. Questa circostanza, ci sembra di comprendere, non ricorre nel caso di specie atteso che il bene è detenuto da terzi in forza di titolo opponibile alla procedura ex art. 2923 c.c.
E' poi chiaro che ove, dopo il trasferimento e la consegna del bene all'aggiudicatario, il bene dovesse venire occupato da terzi sine titulo, il nuovo proprietario dovrà utilizzare gli strumenti di reintegra nel possesso previsti dalla ordinaria disciplina civilitstica.-
Alessandra Reda
Cosenza29/10/2025 15:22RE: RE: DT e contratto di affitto opponibile alla procedura
Grazie per la risposta. Il GE ha voluto che inserissi la circostanza nella minuta del DT, che pertanto non contiene l'ordine di liberazione.
Ora pongo un altro quesito, sempre con riferimento a tale contratto di locazione opponibile alla procedura e riguardo alla riscossione dei canoni.
L'aggiudicatario credo subentri nella riscossione dei relativi canoni di locazione a far data dal deposito in cancelleria del DT (intendo il primo deposito, cioè alla firma, non quando l'atto ritorna dall'agenzia entrate). E' corretto?
Ed inoltre in caso di canoni posticipati, se la firma del DT avvenisse qualche giorno prima del 31, chi avrebbe titolo ad incassare il canone del mese precedente, la procedura o l'aggiudicatario? Andrebbero conteggiati forse i giorni di competenza dell'uno e dell'altro?
Grazie ancora.-
Zucchetti Software Giuridico srl
02/11/2025 16:02RE: RE: RE: DT e contratto di affitto opponibile alla procedura
L'acquirente - nuovo proprietario – subentra nel diritto alla riscossione dei canoni.
Questa conclusione emerge chiaramente dalla congiunta lettura degli artt. 1599, 1602, 1603 e 2923 c.c..
In questi termini si esprime, da tempo, anche la giurisprudenza, secondo la quale "Il compratore di un immobile, dato in locazione a terzi, assume la qualità di locatore e pertanto subentra, se il contrario non sia pattiziamente stabilito, in tutti i diritti ed obblighi del rapporto che non siano esauriti" (Cass. Sez. I, 11 luglio 1967 n. 1713. Analogamente Cass. Sez. III, 15 luglio 2008 n. 19442).
Chiaramente è il decreto di trasferimento l'atto che determina il trasferimento della proprietà in capo all'aggiudicatario (ex multis Cass. 16 aprile 2003, n. 6272) e dunque ai fini del subentro nel contratto di locazione occorre avere riguardo alla data del deposito del decreto (e non già alla data di sottoscrizione), noto essendo che "Il principio secondo il quale i provvedimenti del giudice civile acquistano giuridica esistenza solo con il deposito in cancelleria si applica anche ai provvedimenti del giudice dell'esecuzione, sicché è ammissibile l'istanza di sospensione della vendita e di revoca o annullamento dell'aggiudicazione, quando il decreto di trasferimento, pur sottoscritto, non sia stato ancora depositato in cancelleria" (Cass. Sez. III, 20 maggio 2015, n.10251).
Dunque, fino al giorno precedente al deposito, i canoni di locazione vanno acquisiti alla procedura. invece, a partire dal giorno del deposito il nuovo proprietario è legittimato a riscuoterli (a questo proposito, in fatti, osserviamo che secondo Cass. Sez. 6, 19/11/2014, n. 24637, "Qualora gli effetti di un provvedimento giudiziale decorrano dalla data della pubblicazione, essa deve essere individuata con riferimento all'intero arco temporale del relativo giorno, cioè dalle ore 00.00").
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