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Forum ESECUZIONI - IL DECRETO DI TRASFERIMENTO
Eventuale fondo intercluso
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Chiara Fabbroni
AREZZO09/02/2025 21:48Eventuale fondo intercluso
Buonasera,
sono a porre il seguente quesito.
In una procedura esecutiva dove sono delegata, non è stato pignorato il bene comune non censibile che costituisce area di accesso all'edificio e a tutto il complesso circostante dove è situato l'edificio di cui fanno parte le porzioni immobiliari trasferite (praticamente è l'area dove sono stati edificati 3 edifici condominiali).
Il Giudice ha disposto che nel decreto di trasferimento non venga inserito nè trasferito il predetto bene comune non censibile, inserendo la solo dicitura ordinaria
"la vendita ha ad oggetto tutti gli accessori e pertinenze come previste dal titolo o per legge".
1) Detto questo, vorrei sapere se da un punto di vista tecnico il tutto integra una ipotesi di fondo intercluso oppure diversamente trattandosi di bene comune non censibile, e come tale non intestato ad alcuno, non può integrare una ipotesi di fondo intercluso?
2) Posso ampliare la dicitura indicata dal giudice così inserendo quanto segue (oppure è troppo estensiva):
oltre in ogni caso ai proporzionali diritti di comproprietà delle porzioni ed enti comuni e condominiali del fabbricato e del complesso edilizio di cui le porzioni immobiliari fanno parte, se esistenti, come per legge, uso, destinazione nonché titoli di provenienza.
Ringrazio come sempre per il Vostro prezioso contributo-
Zucchetti Software Giuridico srl
14/02/2025 12:57RE: Eventuale fondo intercluso
Si ritiene quindi generalmente che i beni comuni non censibili non possiedono autonoma capacità reddituale (ed è questa la ragione che sta alla base della loro speciale disciplina, tanto è vero che, ad esempio, la Circolare dell'Agenzia del Territorio n. 3 del 10 agosto 2010, prot. 42436 ha ritenuto che essi non siano soggetti alla disciplina sulla conformità catastale prevista dal d.l. 31 maggio 2010, n. 78, convertito con l. 30 luglio 2010, n. 122).
La conseguenza di questo è che, non potendo essere identificati come beni autonomi, non sono suscettibili di costituire l'oggetto di un autonomo pignoramento.
Inoltre, riteniamo che la natura del cespite escluda che ad esso possano applicarsi i principi giurisprudenziali relativi alla autonomia della nota di trascrizione, in forza dei quali ove "il bene, che possa in astratto configurarsi come una pertinenza, sia dotato di per sé solo di univoci ed esclusivi dati identificativi catastali (tali cioè da identificare quello e soltanto quello) ed a meno che nel pignoramento e nella nota [di trascrizione] non si riesca a far menzione del medesimo con idonei ed altrettanto univoci riferimenti al primo (come, a mero titolo di esempio, con espressioni descrittive nel quadro D od altri dati negli altri quadri), non sia indicato con tali suoi propri dati nel pignoramento e nella nota, riferiti essendo questi ultimi in modo espresso soltanto ad altri beni compiutamente identificati con loro propri ed altrettanto esclusivi dati catastali (dalle planimetrie allegate ai quali o dai quali presupposte non risulti, poi, il bene che si pretenda essere una pertinenza), correttamente non va ritenuto esteso ai primi il pignoramento dei secondi: e tanto proprio perché tale situazione comporta un'obiettiva diversa risultanza dell'atto di pignoramento e soprattutto della sua nota di trascrizione, idonea a rendere inoperante la presunzione dell'art. 2912 cod. civ. (Cass., sez. III, 21 maggio 2014, n. 11272).
Questo significa che il BCNC segue il bene principale senza la necessità che di esso vada fatta menzione nella nota di trascrizione, anche in ragione del fatto che i BCNC non hanno una intestazione, ma sono identificati come "comuni" ad altre particelle.
La conseguenza di questo ragionamento è che dopo il pignoramento il debitore non potrà mai trasferire (previa variazione catastale) il BCNC poiché il pubblico ufficiale incaricato di rogare l'atto eseguendo una visura storica catastale, si accorgerebbe che in precedenza quello era un BCNC e così accerterebbe che il cespite cui era legato è stato successivamente trasferito.
Dunque, non può affermarsi che nel caso prospettato ci si trovi al cospetto dell'acquisto di un fondo intercluso
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