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Forum ESECUZIONI - IL DECRETO DI TRASFERIMENTO
Variazione catastale intervenuta successivamente al pignoramento
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Alessandro Bartoli
Citta' di Castello (PG)08/07/2019 14:31Variazione catastale intervenuta successivamente al pignoramento
Buonasera,
si da il caso che ad aggiudicazione intervenuta vado a rifare le visure catastali ed accerto che, successivamente al pignoramento, i debitore ha, senza autorizzazione alcuna, provveduto a fare una variazione catastale nell' ambito di una pratica edilizia.
A mio giudizio il debitore non lo avrebbe potuto fare stante il pignoramento sul bene.
Ma tant' è. A questo punto dovendo fare il decreto di trasferimento andrei a sottolineare che le variazioni catastali sono intervenute successivamente al pignoramento ma non andrei ad aggiungere altro.
Diversamente dovrei, forse, "smontare" la variazione intervenuta per riportare il fabbricato alle originali imputazioni catastali, con allungamento dei tempi e dei costi non facilmente quantificabili.
Siete d accordo ?
Alessandro Bartoli-
Zucchetti SG
11/07/2019 08:42RE: Variazione catastale intervenuta successivamente al pignoramento
Nel rispondere all'interrogativo formulato occorrerebbe preliminarmente comprendere se le variazioni catastali eseguite hanno determinato una allineamento tra situazione reale e dato catastale ovvero se, viceversa, quelle variazioni hanno provocato uno sfasamento tra situazione di fatto e risultanze catastali.
Nel primo caso non riteniamo che sia necessario eseguire alcun intervento.
Esso, infatti, sarebbe:
inutile, poiché ripristinerebbe una (difforme) situazione quo ante;
dannoso per l'aggiudicatario, il quale si troverebbe proprietario di un bene la cui situazione reale è distonica rispetto alle risultanze catastali, con problemi di commerciabilità ex art. 29 della l. 27 febbraio 1985 n. 52;
Se, viceversa, la variazione catastale ha pregiudicato la preesistente conformità tra situazione reale e dato catastale, riteniamo che la procedura potrebbe farsi carico di procedere al riallineamento mediante le opportune variazioni, poiché grava in capo ai suoi organi un obbligo di esatto adempimento.
Va ricordato, infatti, che secondo la giurisprudenza (Cass., sez. I 17 febbraio 1995, n. 1730), "Nella vendita forzata, pur non essendo ravvisabile un incontro di consensi, tra l'offerente ed il giudice, produttivo dell'effetto transattivo, essendo l'atto di autonomia privata incompatibile con l'esercizio della funzione giurisdizionale, l'offerta di acquisto del partecipante alla gara costituisce il presupposto negoziale dell'atto giurisdizionale di vendita; con la conseguente applicabilità delle norme del contratto di vendita non incompatibili con la natura dell'espropriazione forzata, quale l'art. 1477 cod.civ. concernente l'obbligo di consegna della cosa da parte del venditore. Ne deriva che, in relazione allo "ius ad rem" (pur condizionato al versamento del prezzo), che l'aggiudicatario acquista all'esito dell'"iter"esecutivo, è configurabile un obbligo di diligenza e di buona fede dei soggetti tenuti alla custodia e conservazione del bene aggiudicato, così da assicurare la corrispondenza tra quanto ha formato l'oggetto della volontà dell'aggiudicatario e quanto venduto. Pertanto, qualora l'aggiudicatario lamenti che l'immobile aggiudicato sia stato danneggiato prima del deposito del decreto di trasferimento, il giudice è tenuto a valutare la censura dell'aggiudicatario medesimo, diretta a prospettare la responsabilità del custode (nella specie, della curatela fallimentare che aveva proceduto alla vendita forzata), in base ai principi generali sull'adempimento delle obbligazioni (art. 1218 cod. civ.), per inadeguata custodia del bene posto in vendita, fino al trasferimento dello stesso" (negli stessi termini, più recentemente, Cass. 30/06/2014, n. 14765).
Ora, è ben vero che nella procedura esecutiva non opera la garanzia per i vizi della cosa venduta a mente dell'art .2922, e che non si vede quale comportamento avrebbe potuto serbare il custode per scongiurare che il proprietario chiedesse ed ottenesse la variazione catastale in discorso (il che esclude la sua responsabilità), ma è altrettanto vero che in una ottica di sistema la procedura potrebbe decidere in intervenire per la migliore tutela dell'aggiudicatario.
Si tratta, in definitiva, di una valutazione di opportunità nel compiere la quale non può trascurarsi il costo di un intervento di questo tipo, il quale gravando sulla procedura riduce la somma distribuibile tra i creditori.
È evidente, come osservato nella domanda, che questo inoltre allunga i tempi di adozione del decreto di trasferimento, ragione per la quale può essere utile una interlocuzione, anche informale, con l'aggiudicatario per verificare se questi è disponibile ad attendere o se invece preferisca provvedere in proprio avendo interesse ad una celere adozione del decreto di trasferimento in suo favore. -
Alessandro Bartoli
Citta' di Castello (PG)11/07/2019 09:19RE: Variazione catastale intervenuta successivamente al pignoramento
Ringrazio per la risposta. Confermo la utilità del forum, ottimo servizio di confronto e discussione. -
Zucchetti SG
14/07/2019 19:37RE: RE: Variazione catastale intervenuta successivamente al pignoramento
Grazie a lei.
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