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Forum ESECUZIONI - IL DECRETO DI TRASFERIMENTO
Privilegio su bene immobile
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Francesco Maria Pecora
Cosenza08/07/2020 15:27Privilegio su bene immobile
Salve, su immobile venduto con procedura esecutiva risulta iscritta in catasto una costituzione di vincolo da parte della regione che ha erogato un contributo per l'acquisto della prima casa. In sede di decreto di trasferimento il GE si rifiuta di cancellare questo vincolo in quanto ritiene che non possa farlo e mi ha chiesto di verificare che tipo di privilegio possa avere questo vincolo nella procedura. Premetto che la banca che ha fatto il pignoramento è creditore fondiario e pertanto ha privilegio speciale. Dalla tabella dei privilegi non riesco a trovare nessun riferimento al vincolo iscritto dalla regione pertanto non credo possa rientrare nei privilegi. La costituzione di vincolo è stata iscritta con atto notarile in fase di acquisto della prima casa e prevede la restituzione del contributo ricevto da parte dell'acquirente in caso di vendita prima dei 15 anni. In caso di esecuzione ha la stessa validità secondo voi? Chi si è aggiudicato il bene se non ha i requisiti economici si deve aspettare richiesta di restituzione del contributo dalla regione? Secondo voi il crediot della regione è privilegiato? Grazie -
Zucchetti SG
10/07/2020 16:25RE: Privilegio su bene immobile
Purtroppo la domanda è eccessivamente generica per consentirci di offrire un'opinione consapevole.
Ci chiediamo, in primo luogo, come mai il vincolo risulti iscritti in catasto e non alla conservatoria dei registri immobiliari; ci viene da pensare che il riferimento al catasto, contenuto nella domanda, sia un mero lapsus calami. Inoltre, occorrerebbe sapere, come correttamente le è stato chiesto dal giudice, di che tipo di privilegio si tratta.
Aggiungiamo inoltre (sempre in via generale e con riserva di capire di che vincolo si tratta e qual è la norma che lo prevede) che normalmente i vincoli che subordinano l'acquisto al possesso di determinati requisiti soggettivi (pensiamo ad esempio agli acquisti di immobili in regime di edilizia economia popolare) hanno la funzione di scongiurare manovre speculative, sicchè essi non si applicano alle vendite esecutive.-
Francesco Maria Pecora
Cosenza10/07/2020 18:06RE: RE: Privilegio su bene immobile
Buonasera preciso che il vincolo è iscritto anche in conservatoria infatti da ispezione ipotecaria risulta la costituzione di vincolo con atto notarile a favore della regione. Il debitore aveva ottenuto con atto di obbligo un contributo a fondo perduto per l'acquisto della prima casa. Se avesse venduto l'immobile nei 15 anni il compratore per non restituire il contributo avrebbe dovuto avere i requisiti previsti dal bando regionale. Voi ritenete che il vincolo decade con la procedura esecutiva e quindi il GE può cancellare agevolmente il vincolo insieme alle altre trascrizioni? La regione ha fatto intervento nella procedura ritenendo il credito privilegiato art. 2748 comma II ma io ho diversi dubbi. Credete abbiano ragione sul privilegio? Grazie -
Zucchetti SG
15/07/2020 07:10RE: RE: RE: Privilegio su bene immobile
Le ulteriori precisazioni ci consentono qualche ulteriore considerazione.
A nostro avviso il vincolo di cui risulta la trascrizione non è opponibile. Invero, a prescindere dalla considerazione per cui lo stesso ci sembra preordinato ad evitare operazioni speculative, il che certamente non si verifica nel caso in cui il proprietario subisca un pignoramento immobiliare, ci sembra di comprendere che l'obbligo per l'acquirente riguardi soltanto i casi di vendita volontaria dell'immobile, e tale non è il trasferimento che si realizza in seno ad una procedura esecutiva.
Tuttavia questo non vuol dire che il vincolo debba essere cancellato, a norma dell'art. 586 c.p.c., con il decreto di trasferimento. Invero, la dottrina prevalente attribuisce carattere tassativo alle formalità oggetto di cancellazione di cui all'art. 586 c.p.c., per cui la formalità di cui si è detto sarà semplicemente inopponibile all'aggiudicatario.
Quanto al privilegio, osserviamo che l'art. 2748 non indica un privilegio, limitandosi a disciplinare i rapporti tra i privilegi speciali mobiliari ed immobiliari ed i creditori muniti di pegno o ipoteca. Dunque, è necessario comprendere quale tipo di privilegio invoca la regione.
Piuttosto, occorrerebbe interloquire con la regione per comprendere qual è la normativa di riferimento in forza della quale viene richiesto il privilegio, e verificare se il titolo esecutivo in atti consente di ritenere sussistenti i presupposti per il suo riconoscimento.
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