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Forum ESECUZIONI - IL DECRETO DI TRASFERIMENTO
Tassazione decreto trasferimento - Calcolo valore terreno
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Edoardo Colzani
Lecco04/01/2024 22:56Tassazione decreto trasferimento - Calcolo valore terreno
la richiesta di registrazione del decreto di trasferimento presenta delle irregolarità sotto il profilo fiscale in quanto non sarebbe indicata alcuna pertinenzialità per il terreno oggetto di trasferimento, unitamente all'immobile censito come A7.
Un'eventuale pertinenzialità, per l'Agenzia, deve risultare da mappali "graffati" catastalmente.
Dal momento che la tassazione del terreno sconta aliquota 15% e dal momento che la base imponibile è rappresentata dal valore di mercato, mi si chiede di indicare separatamente i valori di mercato attribuiti all'immobile e al terreno.
Il perito non ha distinto detti valori.
Possiedo dunque solo i riferimenti catastali, le metrature e le consistenze.
Suggerimenti su come procedere?-
Zucchetti SG
08/01/2024 07:08RE: Tassazione decreto trasferimento - Calcolo valore terreno
Il ragionamento svolto dall'agenzia delle entrate non ci convince, sebbene esso sia conforme alle indicazioni fornite dalla stessa Ade con la circolare. 12/08/2005, n. 38/E
Ai sensi dell'art 2912 c.c. il pignoramento si estende agli accessori, alle pertinenze ed ai frutti della cosa pignorata, sebbene non menzionate nell'atto di pignoramento.
Ai sensi dell'art. 817 c.c. sono pertinenze le cose destinate in modo durevole al servizio o all'ornamento di un'altra. Affinché una cosa possa dirsi pertinenza di un bene principale occorrono, sulla scorta di quanto stabilito dalla citata norma, due requisiti: un elemento soggettivo (appartenenza al medesimo soggetto, e volontà di imporre il vincolo da parte del proprietario o titolare di altro diritto reale) ed uno oggettivo, dato dalla contiguità, anche solo di servizio, e non occasionalità della destinazione, per cui il bene accessorio deve arrecare una "utilità" al bene principale, e non al proprietario di esso. Va ancora aggiunto che il vincolo pertinenziale tra la cosa accessoria e la cosa principale cessa quando viene oggettivamente meno la destinazione funzionale tra i due beni o quando l'avente diritto, con atto volontario, dispone separatamente della pertinenza.
In applicazione di questi postulati ermeneutici Cass., sez. II, 28 aprile 1993, n. 5002 e Cass., sez. lav., 16 novembre 2000, n. 14863. hanno ritenuto che, ad esempio, anche il terreno latistante o circondante un edificio pignorato, ancorché non esplicitamente indicato nell'atto di pignoramento e nella nota di trascrizione, in concrete circostanze può essere considerato come una unica unità immobiliare assieme al bene pignorato, similmente alle costruzioni che siano in rapporto di accessorietà o di pertinenza con il bene principale sottoposto ad esecuzione.
Parimenti, Cass., sez. III, 20 marzo 2012, n. 4378 ha avuto modo di precisare, a proposito di questa norma, che affinché operi l'estensione ex lege del vincolo imposto con il pignoramento sulla cosa principale alla pertinenza è necessario "non solo che sussista in concreto una relazione di asservimento così qualificabile nel rispetto dell'art. 817 cod. civ., ma che questa risulti con caratteri di assolutezza ovvero di indispensabilità o di inequivocità del rapporto pertinenziale, in modo che si possa così sopperire alla lacuna riscontrabile nella trascrizione del pignoramento riguardante soltanto la cosa principale, a fini di tutela dei terzi (cfr. Cass. n. 2278/90). Inoltre, va precisato che il principio stabilito dall'art. 2912 cod. civ., non opera tutte le volte in cui la descrizione del bene riportata nel decreto di trasferimento contenga elementi tali da far ritenere che si sia inteso escludere l'applicazione dell'estensione".
In senso parzialmente difforme all'arresto appena richiamato sembra porsi Cass., sez. III, 21 maggio 2014, n. 11272 la quale ha affermato che ove "il bene, che possa in astratto configurarsi come una pertinenza, sia dotato di per sé solo di univoci ed esclusivi dati identificativi catastali (tali cioè da identificare quello e soltanto quello) ed a meno che nel pignoramento e nella nota [di trascrizione] non si riesca a far menzione del medesimo con idonei ed altrettanto univoci riferimenti al primo (come, a mero titolo di esempio, con espressioni descrittive nel quadro D od altri dati negli altri quadri), non sia indicato con tali suoi propri dati nel pignoramento e nella nota, riferiti essendo questi ultimi in modo espresso soltanto ad altri beni compiutamente identificati con loro propri ed altrettanto esclusivi dati catastali (dalle planimetrie allegate ai quali o dai quali presupposte non risulti, poi, il bene che si pretenda essere una pertinenza), correttamente non va ritenuto esteso ai primi il pignoramento dei secondi: e tanto proprio perché tale situazione comporta un'obiettiva diversa risultanza dell'atto di pignoramento e soprattutto della sua nota di trascrizione, idonea a rendere inoperante la presunzione dell'art. 2912 cod. civ.
Ciò detto, è stato affermato a più riprese dalla giurisprudenza che ai fini della ricorrenza del vincolo pertinenziale non è necessaria la "graffatura", che è la rappresentazione grafica del rapporto pertinenziale tra l'abitazione ed un'area. Essa consiste nell'apposizione di un "cediglia" (una sorte di "s") che collega il disegno del fabbricato al terreno di pertinenza. Sono terreni "non graffati" quelli non censiti nel Catasto Urbano unitamente al bene principale, ma censiti separatamente nel catasto terreni.
Cass. 21/09/2016, n. 18470 ha così affermato che "In tema d'ICI, l'art. 2 del d.lgs 504/1992 che esclude l'autonoma tassabilità delle aree pertinenziali, fonda l'attribuzione della qualità di pertinenza su un criterio oggettivo e fattuale, ossia sulla destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio od ornamento di un'altra in applicazione dell'art. 817 c.c., e su uno soggettivo, consistente nella volontà di dar vita ad un vincolo di accessorietà durevole, senza che rilevi l'intervenuta graffatura catastale, che ha esclusivo rilievo formale, sicché, anche in tale ipotesi, permane a carico del contribuente l'onere di provare la ricorrenza in concreto dei predetti presupposti" (negli stessi termini Cass. n. 13742/2019 e Cass. n. 16839/2021).
Venendo dunque al caso di specie, riteniamo che se il vincolo di pertinenzialità ricorre nei termini in cui esso è descritto dall'art. 817 c.c., esso non possa essere negato dall'agenzia delle entrate. Se invece, indipendentemente dalla graffatura, il vincolo pertinenziale non ricorre, non resta che chiedere al giudice la riconvocazione del ctu per determinare il valore del terreno.
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