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Forum ESECUZIONI - IL DECRETO DI TRASFERIMENTO
Box pertinenziale (senza immobile principale)
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Mariano Allegro
LODI21/06/2023 18:33Box pertinenziale (senza immobile principale)
Buongiorno,
vengo delegato nella vendita di un box con riferimento alla quale, in sede di perizia il CTU ha indicato che il vano autorimessa risulta edificato come pertinenza di un appartamento
venduto separatamente mediante procedura esecutiva il 29/01/2018, ma che può essere venduto ad altro soggetto residente nello stesso Comune in cui è ubicato il box ed a condizione che venga attribuito come pertinenza di un'unità abitativa (ex Art. 10 DL 5 del 09/02/2012).
In data 07/06/2023 il box è stato aggiudicato e, tra i documenti presentati nell'offerta, come richiesto nell'avviso di vendita e nell'Ordinanza, l'aggiudicatario ha sottoscritto dichiarazione di presa visione della perizia e dei suoi allegati.
L'aggiudicatario non è residente nel comune presso il quale è situata l'autorimessa ed anche se l'art. 10 DL 5 del 09/02/2012 non impone che il box debba essere destinato a pertinenza della residenza (la norma indica espressamente: "di altra unità' immobiliare sita nello stesso comune") mi domando:
- in primo luogo, ma il box deve ancora essere dichiarato "pertinenziale" atteso il fatto che l'immobile "principale" è già stato venduto nel 2018 (dunque, pertinenziale a che cosa) ?
- qualora il box debba essere ancora ritenuto astrattamente pertinenziale, ai fini del "decreto di trasferimento" (non ancora fatto) l'aggiudicatario deve dichiarare a quale immobile "principale" con sede nello stesso comune dell'immobile aggiudicato intende destinare la pertinenzialità di quest'ultimo.
- semmai l'aggiudicatario non avesse un immobile con la sede nel comune, quali sono i risvolti giuridici (l'aggiudicazione deve essere revocata) ?
Grato sin d'ora per una celere risposta.-
Zucchetti SG
29/06/2023 10:01RE: Box pertinenziale (senza immobile principale)
Il tema del carattere pertinenziale dei parcheggi ha creato, in passato, non pochi problemi.
Le conclusioni che in argomento devono trarsi dal percorso normativo e giurisprudenziale che si andrà a svolgere, ed alle quali il professionista delegato dovrà porre attenzione nell'individuare l'oggetto della vendita, possono schematizzarsi nei termini che seguono: se i parcheggi sono stati costruiti prima dell'entrata in vigore della l. 246/2005 (16 dicembre 2005) essi devono essere considerati ex lege pertinenza dell'unità immobiliare, con la conseguenza che l'atto di pignoramento avente ad oggetto quest'ultima dovrà ritenersi esteso anche al relativo posto auto (a meno che questo non abbia una sua autonoma identificazione catastale, non inserita nella nota di trascrizione).
Viceversa, i parcheggi costruiti in epoca successiva a tale data dovranno ritenersi sottoposti ad esecuzione forzata soltanto se, in applicazione delle comuni regole circa la nozione di pertinenza, questo vincolo potrà ritenersi sussistente nel singolo caso di specie.
Al fine di comprendere il perché di questa distinzione occorre muovere dai contenuti della l. 20 novembre 2005 n. 246, recante "semplificazione e riassetto normativo per l'anno 2005" la quale con l'articolo 12, comma 9, ha escluso in materia di parcheggi obbligatori la sussistenza di vincoli pertinenziali fra i posti auto realizzati ai sensi dell'art. 18 della l. 6 agosto 1967 n. 765 (c.d. Legge Ponte), e le relative unità abitative.
Questa norma si inserisce nel solco di un annoso dibattito che per lungo tempo ha visto contrapposte la dottrina e la giurisprudenza, registrando anche l'intervento delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, e che è stato innescato dalla 765/1967 il cui articolo 18 prescriveva che "nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi [successivamente ridotti a dieci dall'art. 2, comma 2, della l. n. 122/1989] di costruzione".
Se era quindi chiaro che la norma rendeva obbligatoria la realizzazione dei parcheggi e conseguentemente legittimava la pubblica amministrazione a negare il permesso di costruire in caso di sua inosservanza (Cass., sez. II, 6 dicembre 1996, n. 10883), oggetto di contrasto era invece l'individuazione della tipologia di vincolo che veniva a crearsi tra le aree e le unità abitative.
La dottrina escludeva che la norma creasse un vincolo pertinenziale, ritenendo che essa avesse un carattere eminentemente pubblicistico e si limitasse ad intervenire nella disciplina degli standards urbanistici dettando prescrizioni in ordine alle modalità con cui doveva essere realizzato l'intervento edilizio. L'imposizione dell'obbligo pertanto, rilevante nei rapporti tra p.a. e richiedente il permesso di costruire, era del tutto neutra rispetto ai rapporti tra privati, e quindi del tutto insuscettibile di produrre effetti nei negozi giuridici di diritto comune. Precipitato immediato di siffatta impostazione era che la circolazione giuridica degli appartamenti e quella dei posti auto avveniva in modo del tutto autonoma ed indipendente.
Di diverso ed opposto avviso si era mostrata invece la giurisprudenza, la quale riteneva che i parcheggi fossero destinati all'uso esclusivo delle persone che stabilmente occupano la costruzione In particolare, secondo Cass., sez. II, 25 gennaio 1982 n. 483 "l'art. 41 sexies della legge urbanistica 17 agosto 1942 n. 1150 – come introdotto dall'art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765 – che dispone l'obbligatoria "riserva", a servizio delle nuove costruzioni, di "spazi per parcheggi" – ha, per la finalità perseguita (ordinato assetto urbanistico), carattere imperativo ed opera non solo come norma di azione, nel rapporto pubblicistico tra la P.A. e chi domanda la licenza edilizia, bensì anche come norma di relazione, nei rapporti privatistici concernenti detti parcheggi, in quanto pone un limite all'autonomia privata, sanzionando di nullità, ai sensi degli artt. 1418 e 1419 cod. civ., ogni convenzione che, per privato interesse del costruttore o del rivenditore degli immobili od anche dei condomini stessi, sottragga gli spazi suindicati alla funzione loro assegnata dalla legge. Ne deriva che va dichiarata nulla, per contrarietà alla disposizione imperativa in questione, sia la clausola con cui il costruttore od altri, nel vendere i singoli appartamenti, escludano dalla vendita la comproprietà dei locali di parcheggio, come parte di natura condominiale (art. 1117 cod. civ.), o, comunque, il godimento del servizio di parcheggio a titolo di servitù, sia l'atto con cui l'acquirente di un appartamento rinuncia al servizio medesimo, con il conseguente diritto di quest'ultimo di fruire del servizio e dell'alienante di esigere il relativo corrispettivo pecuniario".
Da questa impostazione si faceva derivare la conseguenza che i negozi traslativi dello spazio a parcheggio non ne potessero alterare il vincolo di servizio, trattandosi di un vincolo legale alla proprietà privata. Gli unici dubbi interpretativi sollevati dalla giurisprudenza riguardavano la qualificazione giuridica del rapporto fabbricato-posto auto, tanto da necessitare l'intervento delle Sezioni Unite (n. 6600 del 17 dicembre 1984) secondo le quali si trattava di un vincolo di indisponibilità con conseguente nullità delle clausole contrattuali che escludessero dal trasferimento del fabbricato i diritti relativi all'area di parcheggio.
Un primo rimedio al contrasto interpretativo venne posto dalla l. 28 febbraio 1985, n. 47, la quale precisò all'art 26, che "gli spazi di cui all'art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765, costituiscono pertinenze delle costruzioni, ai sensi e per gli effetti degli artt. 817, 818, 819 codice civile".
Sennonché, anche rispetto a questa disposizione, si accese un vivace dibattito.
Da un lato la dottrina ribadiva che l'art. 18 della legge n. 765/1967 (e l'art. 26 della legge n. 47/1985 ne rappresentava la conferma) consentiva la negoziazione del posto auto indipendentemente dall'appartamento.
La giurisprudenza invece, anche con il conforto della legislazione successiva, che prevedeva espressamente la nullità degli atti di cessione dei posti auto (art. 9, coma 5, l. 24 marzo 1989, n. 122), non rinunciava alle sue argomentazioni e continuava a ritenere esistente un divieto di cessione separata degli spazi di parcheggio dalle unità immobiliari di cui costituivano pertinenze.
Secondo Cass., sez. II, 19 ottobre 2000, n. 13827, infatti, "la violazione o l'elusione, in un contratto di vendita immobiliare, del vincolo pubblicistico di destinazione a parcheggio degli spazi da utilizzare per tale scopo, di cui all'art. 41 "sexies" legge 1150/1942 e art. 9 legge 122/1989, rende nulle le clausole che hanno tale effetto, ma non anche l'intero negozio, sicché il trasferimento del bene resta valido ed efficace, ma all'acquirente compete il diritto di ottenere il trasferimento anche della relativa pertinenza, verso il pagamento di un ulteriore specifico compenso".
Su questo assetto è intervenuto l'art. 12, comma 9, della l. 28 novembre 2005, n. 246, il quale aggiungendo un secondo comma all'art. 41-sexies della l. 17 agosto 1942, n. 1150, ha stabilito che "gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse".
Come si vede, la norma sembra muoversi in una direzione opposta a quella percorsa dalla giurisprudenza della Cassazione, quasi a voler rievocare quell'orientamento dottrinario, sopra richiamato, che attribuiva alla legge ponte il solo fine di imporre ai costruttori di unità immobiliari l'obbligo di realizzare adeguati spazi di parcheggio: essa in primo luogo esclude il vincolo reale tra le aree a parcheggio e gli immobili; in secondo luogo ne afferma la libera alienabilità.
Restava solo il problema relativo al regime giuridico dei parcheggi già realizzati, ed a questo proposito è intervenuta la Cassazione con la sentenza 24 febbraio 2006, n. 4264, la quale dopo aver escluso il carattere interpretativo della norma all'art. 12, co.9, della l. 246/05, ha affermato che "la nuova disposizione è destinata ad operare solo per il futuro, e cioè per le costruzioni non ancora realizzate e per quelle realizzate, ma per le quali non siano iniziate le vendite delle singole unità immobiliari".
Un discorso diverso deve essere compiuto con riferimento ai così detti "Parcheggi Tognoli", (che sembrano essere quelli che vengono in rilevo nel caso prospettato) che devono il loro nome al promotore della legge 122/1989, che li ha previsti.
Questo intervento normativo ha, tra l'altro, previsto nuovi tipi di parcheggio, diversi da quelli realizzati contemporaneamente all'edificazione del fabbricato cui si riferiscono, poiché edificati successivamente ad essi, sia per dotare di parcheggi gli edifici costruiti anteriormente al primo settembre 1967, per i quali la legge ponte non prevede l'obbligo di dotazione di aree a parcheggio, sia per incrementare i parcheggi ritenuti non più sufficienti.
La legge Tognoli disciplina, in particolare, due tipi di parcheggi:- quelli disciplinati dall'art. 9, comma 4, che riconosce al comune la possibilità di cedere in diritto di superficie aree comunali da destinare a parcheggi di pertinenza di immobili privati;
- quelli disciplinati dall'art. 9, comma 1, che consente ai proprietari di immobili di realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terra dei fabbricati, parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti.
Traendo le fila del discorso sin qui compiuto, riteniamo che il particolare regime circolatorio sopra indicato non sia applicabile ai trasferimenti giudiziari (e quindi a quelli che avvengono in sede esecutiva), e che quindi l'aggiudicatario non debba rendere dichiarazioni di sorta o possedere determinati requisiti soggettivi (peraltro non previsti).-
Diletta Barilli
LIVORNO06/11/2024 09:28RE: RE: Box pertinenziale (senza immobile principale)
Buongiorno, il mio caso riguarda il fallimento di una società costruttrice che aveva stipulato un contratto preliminare di vendita per due appartamenti con relativi posti auto. Prima della dichiarazione di fallimento, i promissari acquirenti ottenevano sentenza ex art. 2932 c.c. per il trasferimento degli appartamenti ma non dei posti auto, probabilmente per un errore del difensore dell'epoca, che restavano così di proprietà della società e, poi, della curatela.
Il permesso a costruire è del novembre 2007 e l'immobile è stato ultimato nel 2009; esiste un atto d'obbligo regolarmente trascritto nel 2007 che vincola tra loro posti auto ed appartamenti vietandone l'alienazione separatamente anche per gli aventi causa.
Ritenete possibile vendere i predetti posti auto in sede fallimentare?
grazie-
Zucchetti SG
Vicenza18/11/2024 15:21RE: RE: RE: Box pertinenziale (senza immobile principale)
E' pacifico nel caso che i posti auto in questione non sono stati compresi nella domanda né nella sentenza ex art. 2932 c.c., di modo che è esatta la premessa che le stesse, in mancanza di trascrizione a favore di terzi anteriore all'apertura del fallimento, sono da considerare ancora del promittente venditore e, quindi, acquisite all'attivo fallimentare essendo inefficace una eventuale successiva trascrizione in applicazione della sentenza già emessa.
Si tratta di aree pertinenziali dei due appartamenti venduti che per l'ordinario regime stabilito dall'art. 818, comma 2, c.c., possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici. E' noto che per le aree, box auto pertinenziale in condominio ecc. la c. d. Legge Tognoli 24 marzo 1989, n. 122, allo scopo di garantire un'area minima di posto auto per ciascun titolare di appartamento in condominio, aveva sancito la nullità degli atti di vendita dei parcheggi se effettuati separatamente dall'unità principale alla quale erano collegati. Tuttavia con il d.l. 9 febbraio 2012, n. 5 (c.d. Semplifica Italia) è stata modificata la legge Tognoli e consentito il trasferimento del parcheggio, a patto che vi sia contestuale destinazione dello stesso a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso comune.
In sostanza, per legge la vendita delle aree di parcheggio pertinenziali in condominio è possibile procedere separatamente alla vendita di abitazione e parcheggio, ma nel caso vi è l'ulteriore ostacolo della convenzione privata firmata anche dal fallito che vieta la vendita separata.
Pertanto la domanda da porsi è: tale impegno è vincolante anche per il fallimento?
La risposta è affermativa in quanto non si è in presenza di un contratto pendente inadempiuto da entrambe le parti dal quale il curatore possa sciogliersi, ma di una obbligazione di contenuto patrimoniale assunta dal fallito, che passa al fallimento. Forse un tale impegno può essere impugnato perché divenuto eccessivamente oneroso dopo la modifica della legge Tognoli, ma ci sembra difficile e, comunque, al momento l'impegno esiste e, a nostro avviso, va rispettato, per cui il nostro consiglio è cercare un accordo con gli acquirenti teso a far rientrare nella vendita effettuata anche dette aree in cambio di una integrazione del prezzo convenuto; un accordo transattivo del genere consentirebbe al fallimento di percepire una ulteriore somma e agli acquirenti di avere le aree che probabilmente avevano acquistato, evitando la sicura causa qualora si procedesse ad una vendita autonoma.
Zucchetti SG Srl
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Mariano Allegro
LODI13/07/2023 11:10RE: Box pertinenziale (senza immobile principale)
Ringrazio per la completa, articolata ed esaustiva risposta. -
Zucchetti SG
14/07/2023 09:50RE: RE: Box pertinenziale (senza immobile principale)
Grazie a lei!
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