Menu
Forum SOVRAINDEBITAMENTO -
Liquidazione controllata e trasferimento immobile con abusi
-
Monica Chiocca
LA SPEZIA26/09/2023 15:18Liquidazione controllata e trasferimento immobile con abusi
Buongiorno,
nell'ambito di una liquidazione controllata ho avuto parere positivo del G.D alla vendita dell'immobile (unico bene dell'attivo liquidabile) alla sorella del sovraindebitato.
Nell'instaurare un primo colloquio con il notaio per redigere l'atto, vengo a conoscenza di piccoli abusi edilizi che determinano di fatto l'impossibilità della vendita mediante atto notarile - a meno che la controparte non sani gli abusi prima dell'atto (cosa che non sembrano aver intenzione di fare).
E' possibile procedere, mediante istanza del giudice, al trasferimento dell'immobile mediante decreto?
Quali sono gli step da seguire?
- Istanza al giudice per richiedere la possibilità di trasferimento senza atto notarile
- Pagamento della caparra confirmatoria
- Pagamento dell'intero saldo prezzo
- Ed infine decreto di trasferimento?
Potrebbe essere l'impostazione corretta?
Ringrazio anticipatamente,
Saluti
-
Zucchetti SG
Vicenza26/09/2023 19:30RE: Liquidazione controllata e trasferimento immobile con abusi
In primo luogo va ricordato che Il comma 1 dell'art. 46 DPR n. 380 del 2001 (T.U. edilizia) sancisce la nullità degli atti tra privati aventi ad oggetto il trasferimento di edifici, o loro parti, la cui costruzione sia iniziata dopo il 17 marzo 1985, privi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, ma il comma quinto dello stesso articolo esclude tale nullità per gli "atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali", con l'aggiunta che "l'aggiudicatario, qualora l'immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria".
Si deduce da tanto che l'immobile affetto da abusi edilizi non è commerciabile tra privati, per cui il notaio non può rogare un atto di vendita avente ad oggetto tali immobili, ma se l'immobile è affetto da violazione sanabile, lo stesso può essere oggetto di una vendita coattiva, sia in sede di esecuzione individuale che collettiva, e, quindi anche di una vendita competitiva effettuata dal curatore della liquidazione giudiziale o dal liquidatore di una liquidazione controllata, trattandosi comunque di vendite coattive, anche se si concludono con atto notarile e non con decreto del giudice.
Quanto alla possibilità di attuare il trasferimento con decreto, premesso che a norma del secondo comma dell'art. 275 CCII si applicano alla liquidazione controllata "le disposizioni sulle vendite nella liquidazione giudiziale, in quanto compatibili", bisogna fare riferimento all'art. 216. Questa norma prevede due tipologie di vendita: una effettuata dal giudice secondo le regole del codice di rito quando il curatore (nel caso il liquidatore) abbia nel programma di liquidazione previsto questa possibilità che si conclude con decreto di trasferimento del giudice e l'altra, cd. informale eseguita dal curatore con procedure competitive che si conclude non atto notarile. Pertanto per attuare la vendita con decreto del giudice bisogna preventivamente includere nel programma di liquidazione questa forma di delega al giudice o modificare in tal senso il programma che non la prevede, altrimenti la vendita è effettuata dal curatore e l'epilogo della stessa non può essere il decreto del giudice ma un atto notarile.
Zucchetti SG srl-
Marcello Cosentino
Portogruaro (VE)14/11/2024 16:59RE: RE: Liquidazione controllata e trasferimento immobile con abusi
Buona sera, mi riallaccio all'interessante discussione per un caso analogo.
Nel corso di una procedura, al sovra indebitato è pervenuto il 50% di un immobile ereditato alla morte del padre.
Accettata, previa autorizzazione, l'eredità con beneficio d'inventario, decidiamo con Il fratello co-erede di porre in vendita l'immobile con asta, presentando un programma di liquidazione ad hoc. Il bando d'asta informerà compiutamente circa alcuni abusi edilizi (che non consentirebbero il trasferimento del bene tra privati) ed il prezzo di vendita - come da perizia - è calcolato sottraendo i costi per la regolarizzazione degli abusi.
Insomma una vendita competitiva nel corso di procedure coattive.
Ora, convinto anche dalla risposta fornita al collega, chiedo cortesemente due cose:
1) conferma del fatto che, ancorché l'immobile sia estraneo alla procedura per il 50% , questo potrà essere trasferito con decreto.
2) Se il Giudice, approvato il programma di liquidazione, emetterà una ordinanza di vendita disponendone (come nelle E.I.) le modalità, ovvero se - come credo - tutte le modalità di vendita devono essere contenute nel programma di liquidazione.
Mille grazie, cordiali saluti
-
Zucchetti SG
Vicenza16/11/2024 14:12RE: RE: RE: Liquidazione controllata e trasferimento immobile con abusi
Alla domanda sub 1 è difficile dare una risposta sicura perchè non abbiamo trovato precedenti specifici. La risposta negativa potrebbe discendere dal fatto he la vendita dell'intero immobile consente di eludere la norma in quanto diventa alienabile anche la quota del soggetto non sottoposto a procedura concorsuale, tuttavia la norma di cui si è discusso nella risposta precedente riguarda le vendite coattive e, una volta concordato con il comproprietario in bonis di vendere l'immobile nella sua interezza in modo da ottenere il massimo ricavato, la vendita di quel bene è sicuramente inserita nella procedura concorsuale e, sia essa attuata dal liquidatore con procedura competitiva che dal giudice, a seguito di delega a lui data nel programma di liquidazione, è una vendita coattiva.
Quanto alla domanda sub 2, tutto dipende, come spiegato nella risposta che precede, da cosa è disposto nel programma di liquidazione. Se, infatti, in esso è previsto che alla vendita provveda il giudice secondo le norme della codice di rito, sarà il giudice a fissare le modalità della vendita e poi a disporre il trasferimento del bene; se invece provvede il curatore sarà questi, ottenuto dal giudice il parere di conformità, a predisporre le modalità della gara e poi la vendita viene attuata con atto notarile.
Zucchetti SG Srl
-
-
-
Scarica la nuova app
