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Forum SOVRAINDEBITAMENTO -
VENDITA BENE IMMOBILE - DIRITTO DI PRELAZIONE
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Umberto Perriello
Benevento14/01/2025 08:18VENDITA BENE IMMOBILE - DIRITTO DI PRELAZIONE
In una procedura di liquidazione del patrimonio ai sensi della Legge n. 3/2012 occorre vendere un bene immobile di cui il debitore è proprietario solo per 3/4. Il bene è stato ereditato.
Vi è qualche obbligo di comunicazione o qualche diritto di prelazione nei confronti del comproprietario (non debitore)?
O il bene può liberamente essere messo in vendita mediante procedure competitive?
Cordiali Saluti-
Zucchetti SG
Vicenza14/01/2025 18:03RE: VENDITA BENE IMMOBILE - DIRITTO DI PRELAZIONE
Se il debitore è proprietario della quota dei ¾ dell'immobili, il liquidatore nominato alla liquidazione del suo patrimonio può vendere solo questa quota e non l'intero immobile in quanto l'ultimo quarto è di proprietà di terzi e non fa parte del patrimonio del sovraindebitato. Per poter vendere l'intero o raggiunge un accordo con il comproprietario in bonis, che rilascia a lei una procura a vendere anche il suo quarto con procedure competitive (ed ovviamente il quarto netto del ricavato va a lui attribuito), oppure inizia un giudizio di divisione, autorizzato dal giudice, che può averle evoluzioni di cui agli artt. 600 e 601 cpc.
Zucchetti SG srl-
Umberto Perriello
Benevento14/01/2025 18:11RE: RE: VENDITA BENE IMMOBILE - DIRITTO DI PRELAZIONE
Si certo ero consapevole di poter vendere solo la quota del debitore.
Mi chiedevo però se ci fossero degli obblighi comunicativi o dei diritti di prelazione nei confronti del terzo proprietario dell'altro 1/4 del bene.
Posso metterlo in vendita senza dover comunicare niente al terzo possessore della restante quota?
Cordiali Saluti-
Zucchetti SG
Vicenza15/01/2025 20:29RE: RE: RE: VENDITA BENE IMMOBILE - DIRITTO DI PRELAZIONE
La vendita negoziale di una quota, in linea di massima, non richiede la comunicazione agli altri comproprietari, a meno che non sia esercitabile un diritto di prelazione.
Le tre principali circostanze di prelazione previste dalla legge sono: quella agraria- che impone al titolare di un fondo agricolo, nel momento in cui intende vendere il proprio terreno, di preferire innanzitutto l'affittuario che, quale coltivatore diretto, coltivi da almeno due anni il fondo e, in assenza, va preferito il vicino confinante; quella in caso di locazione a uso non abitativo e quella in caso di eredità, quando si vende la propria quota di eredità prima di procedere alla divisione, in cui sono da preferire i coeredi (art. 732 cod. civ.). Si tratta del cosiddetto retratto successorio
Trattandosi tuttavia di vendita coattiva di quota di un immobile, non è neanche necessario appurare se la stessa rientra in una di dette ipotesi in quanto la prelazione agraria, come espressamente prevede il secondo comma dell'art. 8 legge n. 590 del 1965, "non è consentita nei casi di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento, espropriazione per pubblica utilità e quando ….". L'applicazione alle vendite coattive dell'art. 38 legge n. 392 del 1978, che attribuisce la prelazione al conduttore di immobili non adibiti ad abitazione, è stata esclusa dalla giurisprudenza e le stesse motivazioni sono valide anche per il retratto successorio di cui all'art. 732 c.c.
Ciò nonostante è sempre opportuno dare comunicazione ai comproprietari all'atto della vendita della quota dato che costoro potrebbero essere interessati più di terzi all'acquisto o comunque allo scopo di mettere in vendita l'intero in modo di ottenere un miglior realizzo.
Zucchetti SG srl
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