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Spese condominiali bene in comproprietà liquidazione controllata
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Stefano Carlo Benetti Serravesi
Brescia02/02/2026 17:54Spese condominiali bene in comproprietà liquidazione controllata
Buongiorno.
Sono Liquidatore in una liquidazione controllata dove il debitore è proprietario di 1/2 indiviso di un immobile in condominio; l'altro 1/2 è di proprietà del coniuge defunto del debitore, dichiarato fallito in estensione in quanto accomandatario di SAS e con fallimento ancora aperto; sull'1/2 di proprietà del defunto coniuge, già all'apertura del fallimento gravava una procedura esescutiva individuale, in cui il curatore subentrava, procedura esecutiva in corso alla data di apertura della liquidazione controllata. Per ragioni di opportunità, il G.E. mi ha nominato custode nella P.E.I., in sostituzione del precedente Custode.
Quattro domande:
1) le spese condominiali arretrate, maturate sino alla data di apertura della Liquidazione controllata, vanno se richieste ammesse al passivo al chirografo, per intero e non solo per l'1/2 di proprietà del debitore?
2) le spese condominiali maturate dopo l'apertura della Liquidazione controllata vanno pagate dalla procedura in prededuzione, a semplice richiesta dell'amministratore condominiale?
3) la procedura esecutiva individuale deve pagare, tramite il custode, le spese condominiali maturate successivamente alla sua apertura? In tal caso il custode deve farsele anticipare dal procedente, che poi le farà valere in sede di riparto col privilegio ex art. 2770 c.c.?
4) se la liquidazione controllata paga le spese anche dell'1/2 di proprietà dell'ex coniuge, sottoposto a P.E.I., può poi far valere 1/2 di quanto pagato nel riparto della P.E.I.?
Grazie.-
Zucchetti Software Giuridico srl
06/02/2026 13:39RE: Spese condominiali bene in comproprietà liquidazione controllata
Per rispondere a questa domanda va premesso che a norma dell'art. 30 della l. 11 dicembre 2012, n. 220 (recante "Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici") "I contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell'articolo 111 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, se divenute esigibili ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come sostituito dall'articolo 18 della presente legge, durante le procedure concorsuali".
Dunque, gli oneri condominiali relativi ad immobili acquisiti all'attivo della liquidazione controllata sono prededucibili.
Posta questa premessa, la loro disciplina si ricava dall'art. 275-bis c.c.i.i. (introdotto dall'art. 41 D.Lgs. 13 settembre 2024 n. 136), commi 3 e 4, a mente dei quali tali crediti, se sono liquidi, esigibili e non contestati per collocazione e per ammontare, possono essere soddisfatti al di fuori del procedimento di riparto se l'attivo è presumibilmente sufficiente a soddisfare tutti i titolari di tali crediti. Il pagamento è autorizzato dal giudice delegato. Se invece l'attivo è insufficiente, la distribuzione deve avvenire secondo i criteri della graduazione e della proporzionalità, conformemente all'ordine assegnato dalla legge.
Così ricostruito il quadro, riteniamo che ciascun comproprietario (e dunque, anche la procedura) può essere obbligato al pagamento degli oneri condominiali per l'intero, secondo le regole generali sulle obbligazioni solidali.
In questo senso si è espressa la giurisprudenza, secondo cui "I comproprietari di un'unità immobiliare sita in condominio sono tenuti in solido, nei confronti del condominio medesimo, al pagamento degli oneri condominiali, sia perché detto obbligo di contribuzione grava sui contitolari del piano o della porzione di piano inteso come cosa unica e i comunisti stessi rappresentano, nei confronti del condominio, un insieme, sia in virtù del principio generale dettato dall'art. 1294 cod. civ. (secondo il quale, nel caso di pluralità di debitori, la solidarietà si presume), alla cui applicabilità non è di ostacolo la circostanza che le quote dell'unità immobiliare siano pervenute ai comproprietari in forza di titoli diversi" (Cass. Sez. 2, 21/10/2011, n. 21907).
Queste considerazioni consentono di rispondere agevolmente alle domande formulate, dicendo che:
le spese condominiali maturate prima dell'apertura della procedura dovranno essere insinuate al passivo, e potranno essere insinuate per l'intero;
quelle maturate dopo l'apertura della procedura, potranno essere pagate, sempre per l'intero, quali spese prededucibili;
la procedura chiamata a pagare l'intero potrà rivalersi nei confronti del fallimento (non della procedura esecutiva, la quale resta in piedi ai soli fini liquidatori, essendo comunque riservata alla procedura concorsuale la gestione dell'attivo) del comproprietario, in ragione della metà, ai sensi dell'art. 1299 c.c.-
Stefano Carlo Benetti Serravesi
Brescia06/02/2026 17:10RE: RE: Spese condominiali bene in comproprietà liquidazione controllata
Ringraziando sentitamente, chiedo se:
1) il fallimento e la liquidazione controllata sono solidalmente responsabili per le spese condominiali maturate dopo la (distinta nel tempo) apertura delle due procedure;
2) quella fra le due procedure che in caso paghi le spese condominiali per l'intero, per rivalersi dell'1/2 di quanto pagato deve chiedere ammissione al passivo dell'altra procedura? In tal caso in prededuzione?
Grazie-
Zucchetti Software Giuridico srl
06/02/2026 17:19RE: RE: RE: Spese condominiali bene in comproprietà liquidazione controllata
Esatto. Rispondiamo affermativamente ad entrambe le richieste di precisazione.
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