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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - VARIE
cancellazione ipoteche
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Daniela Aschi
Roma13/06/2022 19:36cancellazione ipoteche
In un fallimento è stata venduta la quota di proprietà di un immobile del fallito, pari a 2/225 dell'intero, quindi una quota minima. L'importo era basso e pertanto il G.D. ha consentito la vendita per trattativa privata e non competitiva. Si chiede ora alla procedura, la cancellazione delle ipoteche che risultano iscritte da banche ed altri creditori su tutto l'immobile, quindi anche sulle altre quote di proprietà dei terzi.
Cancellare le ipoteche però significherebbe privare i creditori della garanzia sull'immobile relativamente a tutti gli altri comproprietari e quindi non ritengo sia fattibile.
Se non ricordo male in un vostro parere di qualche tempo fa, si faceva presente che, ove l'ipoteca non sia frazionata, non si possa disporre la cancellazione sulla quota ceduta.
Vi sarei grata di un parere.
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza15/06/2022 18:34RE: cancellazione ipoteche
Lei ricorda bene perché in materia opera il principio, affermato dall'art. 2809 c.c., della indivisibilità dell'ipoteca, per il quale, quando i beni vincolati siano più di uno o appartengano in comproprietà a più soggetti, l'ipoteca grava per intero su tutti fin quando il credito garantito non sia interamente soddisfatto sia per il capitale che per gli interessi, con la conseguenza che, se il ricavato della vendita di un bene non copra l'ammontare del credito, gli altri beni ole altre quote non possono ritenersi liberati.
Estranea alla fattispecie è la previsione dell'art. 2825 c.c. perchè questa norma prende in considerazione il caso in cui l'ipoteca concernente beni indivisi sia costituita contro uno soltanto dei condomini, nel mentre nel caso l'iscrizione ipotecaria, a quanto capiamo, è stata eseguita contro tutti i comproprietari del bene a garanzia di una obbligazione (presumibilmente) solidale per cui l'ipoteca presa sull'intero bene e, quindi su tutte le quote che lo compongono, è da considerare, in linea di massima, come un'ipoteca unica e indivisibile, di modo che a seguito della vendita di una quota (anche se fosse una vendita coattiva) non può essere cancellata l'iscrizione solo sulla quota alienata.
Zucchetti SG srl-
Roberto Maria Romagnoli
Macerata09/12/2025 13:14RE: RE: cancellazione ipoteche
Civile abitazione con quote di proprietà al 50% cadauna di due fratelli. Per uno vi è sentenza di fallimento (in estensione quale socio di snc dichiarata fallita) per altro esecuzione immobiliare in forza di atto di precetto.
- I diritti reali immobiliari gestiti dalla procedura concorsuale sono stati venduti a nominativo aggiudicatario d'asta. Nell'atto notarile sono dichiarate le formalità pregiudizievoli: ip. Volontaria gravante sulla particella x per la quota di un mezzo di titolarità del nominativo fallito, ip. Giudiziale gravante sulla particella x oltre a maggior consistenza sulla quota indivisa di un mezzo di proprietà del nominativo fallito, trascrizione sentenza di fallimento.
(La procedura esecutiva immobiliare si è conclusa successivamente con aggiudicazione dei diritti reali del bene già di proprietà del fratello esecutato.)
L'acquirente richiede al curatore ordine di cancellazione delle formalità pregiudizievoli per effetto dell'atto pubblico di vendita dei diritti reali (quota 50%) di proprietà del fallito.
Al riguardo opererebbe comunque il principio, affermato dall'art. 2809 c.c., della indivisibilità dell'ipoteca per cui appare richiedibile la sola cancellazione della trascrizione della sentenza di fallimento.
Vi sarei grato di un parere circa la richiesta di cancellazione delle formalità pregiudizievoli tenuto conto di tutto quanto precede. Ringrazio anticipatamente.
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza10/12/2025 17:23RE: RE: RE: cancellazione ipoteche
Nel caso, seppur attraverso due procedure (una collettiva fallimentare e l'altra esecutiva individuale) diverse, si è pervenuti alla vendita dell'intero immobile, per cui l'aggiudicatario (che potrebbe essere lo stesso nelle due procedure) ha diritto ad ottenere la cancellazione delle trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli che colpiscono l'immobile. Ciò può fare rivolgendosi ai rispettivi organi giudiziari che hanno il potere di disporre la cancellazione, per cui al giudice delegato può chiedere di disporre la cancellazione dell'ipoteca iscritta sulla quota venduta nella sede fallimentare e al giudice dell'esecuzione la cancellazione dell'ipoteca sulla quota venduta in sede esecutiva.
Una volta attuata la vendita dell'intero immobile attraverso procedure che prevedono tutte la possibilità della cancellazione delle iscrizioni ipotecarie non viene più on discussione il principio della indivisibilità dell'ipoteca, perché queta può essere cancellata su entrambe le quote messe in vendita e diventa solo una questione di competenza; competenza che è data dalla procedura nell'ambito della quale la vendita è avvenuta.
Zucchetti SG srl
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