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Forum ESECUZIONI - IL PIGNORAMENTO
Disallineamento tra dati catastali e qualificazione negli atti del procedente
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Simone Zoppis
Borgomanero (NO)23/06/2025 10:08Disallineamento tra dati catastali e qualificazione negli atti del procedente
Buongiorno a tutti,
mi permetto di sottoporre alla vostra attenzione il seguente quesito.
In una procedura esecutiva immobiliare, ho rilevato una difformità tra la qualificazione catastale di uno dei beni pignorati e la descrizione che ne viene fatta negli atti predisposti dal creditore procedente.
Nello specifico:
il bene in questione risulta correttamente censito in Catasto come ente urbano (privo di rendita), in coerenza con il titolo esecutivo e la certificazione notarile sostitutiva ex art. 567 c.p.c. . Tuttavia, negli atti del creditore procedente (precetto, atto di pignoramento, nota di trascrizione e istanza di vendita), il bene è stato erroneamente qualificato come terreno (con indicazione del relativo codice natura T nella nota di trascrizione). Lo stesso errore è stato poi ripreso anche nell'ordinanza di delega emessa dal GE.
Mi domando se tale discrasia, che potrebbe riflettersi sul decreto di trasferimento e sulle eventuali formalità successive (cancellazione iscrizioni, coerenza della pubblicità immobiliare), sia rilevante ai fini della regolarità del procedimento esecutivo.
Inoltre, ritengo opportuno (ma vorrei un confronto) valutare se sia necessario un intervento formale per segnalare la questione al GE, affinché la difformità venga corretta in atti, oppure se sia sufficiente tenerne conto in sede di predisposizione del decreto di trasferimento, senza ulteriori comunicazioni.
Ringrazio molto e porgo cordiali saluti-
Zucchetti Software Giuridico srl
24/06/2025 10:20RE: Disallineamento tra dati catastali e qualificazione negli atti del procedente
Va premesso che gli Enti Urbani sono particelle di terreno che, allorquando sono edificate, vengono collocate nella Partita Speciale 1, senza indicazione dei dati di classamento e privo di intestazione. Per effetto di questa variazione, tali particelle non sono più oggetto aggiornamento al Catasto Terreni, e per esse la conservazione catastale prosegue con riferimento agli immobili ivi edificati e censiti al Catasto Fabbricati.
La particella edificata viene iscritta al Catasto Edilizio Urbano con il medesimo identificativo ed intestazione presente nel Catasto Terreni ed individuata come nuova tipologia immobiliare transitoria denominata F6 "fabbricato in attesa di dichiarazione"; al momento del definitivo accatastamento, l'identificativo attribuito all'immobile qualificato in categoria F6 è soppresso e sono costituite le diverse unità immobiliari comprese nel fabbricato, ciascuna contraddistinta con il proprio subalterno e le tradizionali informazioni costituite dai dati tecnico-amministrativi; nel caso di dichiarazione concernente una sola unità immobiliare, alla stessa è confermato l'identificativo, privo di subalterno, attribuito all'immobile F6.
Fatta questa premessa, è evidente che occorre andare ad individuare, materialmente, cosa è stato pignorato. se si trattasse di ente urbano iscritto alla partita 1 ci troveremmo al cospetto di un immobile che potrebbe non essere più identificabile in quanto tale (poiché edificato) e quindi si porrebbe in vendita un terreno che in realtà terreno non è.
Suggeriamo dunque di eseguire questa verifica e segnalare senz'altro la cosa al giudice dell'esecuzione.-
Simone Zoppis
Borgomanero (NO)24/06/2025 15:45RE: RE: Disallineamento tra dati catastali e qualificazione negli atti del procedente
La ringrazio molto per la spiegazione sulla natura degli enti urbani.
Mi permetto però di precisare che, nel caso specifico, ci troviamo in una situazione diversa:
nell'esecuzione in oggetto esiste un immobile correttamente censito al Catasto Fabbricati come A/2; corrispondentemente, al Catasto Terreni risulta iscritta la medesima particella come ente urbano senza redditi (NCT).
Il problema che si è posto è che il creditore procedente ha trattato tale ente urbano come terreno (qualificazione riportata nel precetto, pignoramento, nella trascrizione del pignoramento e istanza di vendita), e questa indicazione errata è stata riportata anche nell'ordinanza di delega.
Il mio dubbio riguarda ora l'opportunità operativa:
secondo voi, è consigliabile presentare subito una formale istanza di segnalazione al GE, per evidenziare l'errore e chiedere l'eventuale correzione dell'ordinanza? Oppure è sufficiente tener conto della qualificazione corretta (A/2 e per corrispondenza ente urbano) in sede di decreto di trasferimento, senza ulteriori interventi?
Mi chiedevo infine se la qualificazione errata da parte del creditore procedente possa incidere negativamente sulla stabilità del trasferimento o creare problemi in fase di cancellazione delle formalità pregiudizievoli.
Vi ringrazio molto come sempre-
Zucchetti Software Giuridico srl
25/06/2025 08:16RE: RE: RE: Disallineamento tra dati catastali e qualificazione negli atti del procedente
Come immaginavamo, la variazione ad ente urbano del terreno deriva dal fatto che su di esso è stato costruito un fabbricato.
Sulla scorta di questo dato, nel mantenere ferma l'idea che debba essere certamente investito della questione il giudice dell'esecuzione, sarebbe utile comprendere se il fabbricato realizzato sul suolo è stato stimato. Se così fosse una serie di inconvenienti sarebbero risolti a monte.
Infatti, si ritiene generalmente che se, realizzato un fabbricato, si pignora il terreno sul quale esso insiste, il pignoramento è comunque legittimo tenendo presenti l'art. 2826 c.c. da cui si ricava che l'ipoteca iscritta sul terreno è opponibile a chi acquista diritti sul fabbricato, l'art. 2812 c.c. secondo il quale l'ipoteca iscritta sul terreno si estende per accessione al fabbricato, nonché l'art. 2912 c.c.
Anche la giurisprudenza esprime questa opinione, avendo affermato che "In materia di esecuzione forzata, i beni trasferiti a conclusione di un'espropriazione immobiliare sono quelli di cui alle indicazioni del decreto di trasferimento emesso ex art. 586 c.p.c., cui vanno aggiunti quei beni ai quali gli effetti del pignoramento si estendono automaticamente, ai sensi dell'art. 2912 c.c., come accessori, pertinenze, frutti, miglioramenti ed addizioni, e quei beni che, pur non espressamente menzionati nel predetto decreto, siano uniti fisicamente alla cosa principale, sì da costituirne parte integrante, come le accessioni propriamente dette; sicché, il trasferimento di un terreno all'esito di procedura esecutiva comporta, in difetto di espressa previsione contraria, il trasferimento del fabbricato insistente su di esso, ancorché abusivo". (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che aveva rigettato la domanda di convalida di sfratto, risoluzione del contratto di locazione, rilascio dell'immobile e pagamento dei canoni, proposta dall'esecutato nei confronti dell'avente causa dell'aggiudicatario del terreno in forza di procedura esecutiva, in quanto l'acquisto del terreno aveva comportato, per accessione, anche il trasferimento del capannone abusivo non sanabile su di esso costruito, non rilevando l'omessa menzione dell'immobile tanto nel bando di vendita quanto nel decreto di trasferimento del terreno. Cass. 28 giugno 2018, n. 17041).
Ciò detto, il problema che si pone è quello della stabilità della vendita per corretta individuazione del bene.
Infatti, se si pone in vendita un bene individuandolo come terreno, mentre in realtà si tratta di un fabbricato, si è al cospetto di una chiara ipotesi di aliud pro alio, in forza della quale l'aggiudicatario potrebbe domandare la revoca dell'aggiudicazione con una opposizione promossa ai sensi dell'art. 617 c.p.c.
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