Forum ESECUZIONI - IL PIGNORAMENTO

contratto di affitto di azienda - pignoramento immobile

  • Angela Sapio

    ROMA
    27/04/2017 22:44

    contratto di affitto di azienda - pignoramento immobile

    Buonasera.
    Il mio quesito è il seguente: pignoramento di un immobile di proprietà della società esecutata.
    In sede di accesso vengo a conoscenza che la società esecutata ha stipulato con un'altra società un contratto di affitto di azienda costituita dall'esercizio alberghiro sito proprio nell'immobile pignorato, avente duranta novennale, regolarmente registrato in data anteriore alla notifica dell'atto di pignoramento.
    Nel contratto di affitto di azienda sono compresi anche macchinari, attrezzature ecc. costituenti il complesso aziendale (e che non sono oggetto di pignoramento).
    Viene pattuito che "il canone annuo di locazione relativo all'azienda in oggetto è convento tra le parti in euro 42.000,00 più IVA annui..."; canone che, almeno a prima vista, pare irrisorio.
    Ora il dubbio è il seguente: il contratto di affitto di azienda è anteriore al pignoramento.
    E' dunque opponibile al pignoramento stesso?
    Relativamente al canone mensile corrisposto, come è opportuno regolarsi?

    Segue altro quesito:
    La Società affittuaria ha a sua volta stipulato con altro soggetto un contratto di sublocazione (così denominato) dove da atto di essere affittuaria, giusto contratto di affitto di azienda, dell'unita immobiliare sita in .... (pignorata).
    Anche il predetto contratto è anteriore al pignoramento.
    Come regolarsi nei confronti di questa sublocazione?

    Grati per la risposta, saluto cordialmente.

    • Zucchetti SG

      02/05/2017 13:22

      RE: contratto di affitto di azienda - pignoramento immobile

      La locazione dell'immobile oggetto di pignoramento, come anche l'affitto di azienda comprensiva dell'immobile pignorato, è opponibile alla procedura ove abbia data certa anteriore alla notifica del pignoramento, giusto il combinato disposto degli artt. 560 cpc e 2923 cc. ovviamente la trascrizione del contratto, come nel suo caso fornisce la data certa.
      La opponibilità del contratto di affitto al pignoramento non preclude che questo possa avere seguito e che la procedura esecutiva possa continuare, solo che sia il creditore pignorante sia l'eventuale acquirente, sono tentuti al rispetto del contratto, il che, ovviamente vanifica le possibilità di vendita.
      Che fare in questo caso. Il creditore pignorante potrebbe promuovere una revocatoria ordinaria per far dichiarare inefficace il contratto di affitto e il subaffitto (con la necessità di dimostrare anche la mala fede del subaffittuario); oppure potrebbe lasciar perdere l'esecuzione immobiliare e promuovere un pignoramento presso terzi, presso cioè il primo affittuario verso il quale il proprietario pignorato ha il credito per il pagamento del canone (ed anche qui l'esistenza del subaffitto non agevola certo le cose, anche se questo rapporto è tra l'affittuario e il subaffittuario).
      Zucchetti SG srl
      • Angela Sapio

        ROMA
        03/05/2017 17:07

        RE: RE: contratto di affitto di azienda - pignoramento immobile

        Grazie.
        Resta aperta la questione relativa al pagamento del canone di affitto.
        Esso, determinato in maniera unitaria, comprende l'affitto dell'azienda nel suo complesso e dunque anche dell'immobile oggetto di pignoramento.
        In qualità di custode giudiziario, debbo percepire il canone di affitto in proporzione alla quota relativa alla locazione dell'immobile o per intero?

        E poi: il canone di affitto di azienda (ed ancor più quello di locazione dell'immobile, qualora andasse scorportato dal primo) sarebbe certamente vile.
        Potrei invocare la risoluzione del contratto di affitto di azienda per canone di locazione (in esso contenuto) vile e dunque non opponibile alla procedura?

        Attendo Vs.cortesissimo parere.
        Grazie.
        • Zucchetti SG

          06/05/2017 15:19

          RE: RE: RE: contratto di affitto di azienda - pignoramento immobile

          Se lei , come si qualifica, è custode giudiziario dell'immobile pignorato, deve limitarsi, per ora a percepire il canone di locazione relativo all'immobile; potrebbe anche percepire l'intero canone, girando però all'affittante la quota di canone relativo all'affitto di azienda. Se questi canoni sono ridotti e inadeguati è questione che non deve riguardare lei quale custode, ma il creditore pignorante, come erroneamente avevamo presupposto che lei fosse quando abbiamo risposto alla precedente domanda.
          Zucchetti SG srl
          • Angela Sapio

            ROMA
            06/05/2017 15:44

            RE: RE: RE: RE: contratto di affitto di azienda - pignoramento immobile

            Grazie ma non condivido che la questione di "canone vile" non riguardi il custode giudiziario.
            Nel caso di specie, fermo restando che il canone è già vile nel complesso quale affitto di azienda, figurarsi poi se lo si scomputa per la locazione, ritengo debba essere fatta adeguata segnalazione al GE.
            Tuttavia non so se ed entro quali limiti possa essere invocata la risoluzione del contratto di affitto (e non di locazione) che comprende in se la locazione per un canone vile...
            Spero di essere stata chiara...
            • Zucchetti SG

              08/05/2017 12:09

              RE: RE: RE: RE: RE: contratto di affitto di azienda - pignoramento immobile

              Prendiamo atto del suo dissenso, che è tipico dei dibattiti che si svolgono sui Forum, il cui scopo è proprio quello di permettere agli utenti di esporre le proprie idee.
              Lei, se abbiamo ben capito, è stata nominata custode di un bene pignorato quale soggetto estraneo, ai sensi dell'art. 559 cpc; orbene, a nostro avviso, il custode è un ausiliario del giudice dell'esecuzione ed è tenuto a custodire i beni pignorati, ai sensi dell'art. 67 cpc, con la diligenza del buon padre di famiglia e, in virtù dei poteri di gestione e amministrazione a lui attribuiti e della relazione qualificata con il bene pignorato derivante dall'investitura del giudice, ha anche la legittimazione processuale all'esercizio delle "azioni scaturenti dal contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile stesso" (cfr. Cass. 29/04/2015, n. 8695). Questo significa, nel suo caso, che il custode potrebbe agire per il pagamento del canone, ove l'affittuario conduttore non vi provvedesse, ma non che possa agire anche per la risoluzione del contratto di locazione o di affitto per prezzo non adeguato (e stiamo parlando solo di legittimazione e non del merito di una tale azione). Che poi il custode possa riferire al g.e. della modestia del canone pattuito tra conduttore e locatore è indubbio, anche perché comunque dovrà rendere il conto della sua gestione, ma non crediamo sia un obbligo.
              Noi almeno la pensiamo così.
              Zucchetti SG srl
              • Giulio Nicoletti

                Livorno
                27/07/2018 09:20

                RE: RE: RE: RE: RE: RE: contratto di affitto di azienda - pignoramento immobile

                Concordo con voi, per altro che il canone è vile sarebbe bene lo dicesse un CTU, magari quello chiamato a stimare il bene
                • Zucchetti SG

                  31/07/2018 08:48

                  RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: contratto di affitto di azienda - pignoramento immobile

                  Certamente la viltà del canone è questione che dovrebbe costituire oggetto di specifico quesito da porre all'esperto nominato per la stima, poiché si tratta di accertamento che incide sulla opponibilità della locazione all'aggiudicatario ai sensi dell'art. 2923 cc, e pertanto riverbera i suoi effetti sulla determinazione del valore dell'immobile.
                  Peraltro, il riferimento all'art. 2923 c.c., e l'assunto della equivalenza tra decreto di trasferimento pronunciato ex art. 586 c.p.c. e ordine di liberazione adottato ai sensi dell'art. 560 c.p.c., e segnatamente della finalità dell'ordine di liberazione di anticipare la produzione degli effetti dell'ingiunzione al rilascio contenuta nel decreto di trasferimento, funzionale a consentire la immediata consegna di un bene libero all'acquirente, ha indotto parte della dottrina e della giurisprudenza a ritenere che il giudice dell'esecuzione possa, proprio all'esito delle risultanze delle indagini compiute dallo stimatore, dichiarare inopponibile il contratto stipulato a prezzo vile negli stessi termini in cui dichiara inopponibile il contratto di locazione privo di data certa anteriore al pignoramento (con un accertamento sommario, privo dei crismi del giudicato, e come tale inidoneo a sacrificare sull'altare dell'efficienza della procedura le ragioni di un soggetto terzo rispetto ad essa), ed ordinare quindi la liberazione dell'immobile.
                  Si è osservato infatti, a questo proposito, che la riforma del 2005 - nel prevedere l'emissione dell'ordine di liberazione nell'ambito della procedura espropriativa immobiliare - ha implicitamente riconosciuto al Giudice dell'esecuzione un potere di cognizione finalizzato alla verifica dell'opponibilità della locazione, proprio al precipuo scopo di scandagliare se esistono i presupposti per l'adozione di siffatto provvedimento, che altrimenti non avrebbe ragion d'essere.
                  Nel compiere questa verifica non v'è ragione per operare - nell'ambito dei criteri di opponibilità di cui all'art. 2923 c.c. – un distinguo tra quelli di cui ai commi 1 e 2 (ovverosia, data certa anteriore e trascrizione della locazione ultranovennale, criteri rispetto ai quali peraltro non si è mai messo in discussione il potere cognitivo del G.E. ai fini della pronunzia dell'ordine di liberazione) e quello di cui al comma 3, che invece affronta e risolve il caso della locazione a canone vile. In entrambi i casi si tratta si tratta di stabilire, certamente sulla scorta di parametri di scrutinio differenti, la sussistenza del criterio di opponibilità del contratto.
                  In questi termini si è espresso Trib. Reggio Emilia 17 ottobre 2013, e più recentemente Trib. Rimini, 25 gennaio 2017.