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Forum ESECUZIONI - IL PIGNORAMENTO
REGIME IVA immobili
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Francesco Baietta
PESARO (PU)17/12/2024 09:34REGIME IVA immobili
Buongiorno,
per procedura esecutiva con immobili da VENDERE di seguito riporto uno schema con:
- TIPOLOGIA
- STATO IMMOBILE e STATO LAVORI
- REGIME IVA DELLA VENDITA
*ABITATIVO : immobile non ultimato e lavori che non proseguiranno - IMPONIBILE IVA
*STRUMENTALE: immobile non ultimato e lavori che non proseguiranno - IMPONIBILE IVA
*POSTO AUTO SCOPERTO ( strumentale) : C6 e lavori terminati - IMPONIBILE PER OPZIONE CEDENTE oppure ESENTE
Gentilmente chiedo vs. cortese riscontro se ho ben interpretato la normativa circa il corretto trattamento delle CESSIONE degli immobili ai FINI IVA
Grazie-
Zucchetti SG
19/12/2024 07:58RE: REGIME IVA immobili
Ai sensi dell'art. 10 primo comma, n. 8-bis), del d.P.R. n. 633 del 1972, come modificato dal decreto-legge n. 83 del 2012, le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato diversi da quelli strumentali sono soggette al regime "naturale" di esenzione da IVA, ad eccezione delle seguenti ipotesi:
1) cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino degli stessi entro 5 anni dall'ultimazione della costruzione o dell'intervento;
2) cessioni poste in essere dalle stesse imprese anche successivamente, nel caso in cui nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione;
3) cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali per le quali nel relativo atto il cedente abbia manifestato espressamente l'opzione per l'imposizione.
Dunque, a rigore nel caso prospettato la cessione dovrebbe essere soggetto ad IVA.
Sennonchè, secondo Cass., Sez. V, 18 novembre 2016, n. 23499 (ribadita successivamente da Sez. V., 31/7/2024, n. 21494; Sez. V, 27/06/2022, n. 22042; Sez. V, 11/12/2019, n. 7908; Sez. V, 13/06/2017, n. 22138) ai fini dell'applicazione dell'IVA in relazione alle cessioni di immobili in corso di costruzione è rilevante la qualifica dell'acquirente, poiché se lo stesso è consumatore finale, questa imposta non si applica poiché il bene è uscito dal ciclo produttivo. La Corte ha in particolare ritenuto che le cessioni di beni strumentali non ultimati, ove avvengano nell'ambito del circuito produttivo, sono soggette ad I.V.A., non ricadendo nell'esenzione di cui all'art. 10, comma 1, n. 8-bis e 8-ter, del d.P.R. n. 633 del 1972, e, conseguentemente, ad imposte ipotecarie catastali in misura proporzionale, ai sensi dell'art. 1-bis della tariffa allegata al d.lgs. n. 347 del 1990. Viceversa se la cessione avviene in favore del consumatore finale, il quale provveda all'ultimazione dei lavori tramite contratto di appalto, sono sottoposte ad imposta di registro. (In applicazione di tale principio è stata cassata la sentenza impugnata che aveva accolto il ricorso del contribuente diretto ad ottenere il rimborso delle imposte ipotecarie e catastali pagate in misura proporzionale anziché fissa relativamente ad una cessione, a favore di consumatore finale, di un fabbricato non ultimato).
Dunque, il regime iva cambierà in base all'acquirente, nel senso che se trattasi di consumatore finale, la vendita sarà esente.
Con riferimento al posto auto, occorrerebbe comprendere se trattasi di pertinenza o meno del fabbricato (normalmente la pertinenza viene individuata nello stesso lotto del bene principale).
Ove si trattasse di pertinenza, il regime fiscale da applicare sarà quello previsto per il bene principale; in caso contrario, esso sconterà l'IVA su opzione, ai sensi dell'art. 10 primo comma, n. 8-ter), del d.P.R. n. 633 del 1972. -
Francesco Baietta
PESARO (PU)19/12/2024 10:44RE: REGIME IVA immobili
Buongiorno,
ringrazio per il riscontro anche di carattere giurisprudenziale,
Mi permetto di segnalare però che
la CIRCOLARE ADE 22/2013 che ha chiarito che nè l'esenzione nè il reverse charge sono applicabili alle cessioni di fabbricati non ultimati, essendo le stesse assoggettate ad IVA " per norma"
ed in tali circolari l'ADE ha richiamato i principi espressi con CIRCOLARE 12/2007 ossia che la cessione di un fabbricato non ultimato NON E' USCITO dal ciclo produttivo, pertanto è soggetto ad IVA
( tenuto conto anche della circolare ADE 12 /2010 , secondo cui il momento di individuazione della costruzione
è individuato nel momento in cui l'immobile è idoneo ad espletare la sua funzione cioè ad essere destinato al consumo
Pertanto mi sembra di evincere che in caso di immobile NON ULTIMATO , lo stesso sia NON IDONEO al consumoo e nel caso di specie che ho citato le vendite degli IMMOBILI STRUMENTALI ed ABITATIVI sia applicabile il regime IVA
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Zucchetti SG
26/12/2024 17:06RE: RE: REGIME IVA immobili
La segnalazione è corretta.
Purtuttavia la linea interpretativa indicata dall'Agenzia delle Entrate non è stata condivisa dalla Corte di cassazione, la quale ha indicato un diverso percorso esegetico, che ormai si è stratificato nella giurisprudenza della V sezione.
In nostro suggerimento, dunque è quello di seguire la linea tracciata dal giudice della legittimità.
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