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Forum ESECUZIONI - COMPENSO CUSTODE E DELEGATO
Esecuzione immobiliare con 3 lotti ma venduto solo 1 lotto.
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Franco Amadori
San Teodoro (SS)01/02/2021 09:46Esecuzione immobiliare con 3 lotti ma venduto solo 1 lotto.
Buongiorno,
qualche giorno fa, ho aggiudicato un lotto durante un'asta che prevedeva la vendita di tre lotti. Come devo procedere per il calcolo del compenso a favore del delegato? Presumo che la vendita di questo lotto debba essere trattata alla stregua della vendita di un lotto unico e quindi calcolare il compenso semplicemente sulla base del DM 227/2015. Oppure si devono fare differenti considerazioni?
Grazie.-
Zucchetti SG
02/02/2021 08:21RE: Esecuzione immobiliare con 3 lotti ma venduto solo 1 lotto.
Per rispondere all'interrogativo occorre premettere che l'art. 179 bis, comma secondo, disp. att. c.p.c. dispone che "Il compenso dovuto al professionista è liquidato dal giudice dell'esecuzione con specifica determinazione della parte riguardante le operazioni di vendita e le successive che sono poste a carico dell'aggiudicatario. Il provvedimento di liquidazione del compenso costituisce titolo esecutivo".
Quanto alla misura, essa è disciplinata dal decreto ministeriale 15 ottobre 2015, n. 227, il quale (art. 2) pone a carico dell'aggiudicatario, la quota parte (50%) del compenso dovuto al professionista delegato per la fase del trasferimento della proprietà del bene, il cui importo varia in relazione al prezzo di aggiudicazione.
A questi importi vanno aggiunti il contributo previdenziale (4%) e l'IVA (ove il regime fiscale del delegato preveda il versamento dell'IVA).
In presenza di più lotti viene in considerazione l'art. 2 comma due del medesimo decreto, il quale prevede che "Quando le attività di cui al comma 1, numeri 1), 2) e 3) riguardano più lotti, in presenza di giusti motivi il compenso determinato secondo i criteri ivi previsti può essere liquidato per ciascun lotto".
Quindi la possibilità indicata nella domanda è prevista, ma essa deve tradursi in un provvedimento del giudice subordinato alla presenza di giustificati motivi.
Se dunque l delegato ritiene che essi sussistano, lo rappresenterà nella domanda di liquidazione, chiedendo che il giudice liquidi il compenso per ciascun lotto.-
Anna Maria Carlucci
Salerno29/09/2022 09:00RE: RE: Esecuzione immobiliare con 3 lotti ma venduto solo 1 lotto.
Salve, mi trovo nella medesima condizione, vorrei sapere quali potrebbero essere i "giustificati motivi" per chiedere la liquidazione del compenso per ciascun lotto???
colgo l'occasione per ringraziarvi in anticipo.-
Zucchetti SG
30/09/2022 07:26RE: RE: RE: Esecuzione immobiliare con 3 lotti ma venduto solo 1 lotto.
La disciplina del compenso spettante al professionista delegato alla vendita immobiliare, contenuta nell'art. 2, D.M. 15 ottobre 2015, n. 227, prevede che il predetto compenso sia calcolato con riferimento a 4 voci (le quali nella sostanza cercano di ripercorrere le fasi della procedura esecutiva), per ciascuna delle quali è riconosciuto un compenso determinato in relazione al valore di vendita (o di assegnazione). Invero il compenso è previsto:
1) per tutte le attività comprese tra il conferimento dell'incarico e la redazione dell'avviso di vendita, ivi incluso lo studio della documentazione ipocatastale;
2) per tutte le attività svolte successivamente alla redazione dell'avviso di vendita e fino all'aggiudicazione o all'assegnazione;
3) per tutte le attività svolte nel corso della fase di trasferimento della proprietà;
4) per tutte le attività svolte nel corso della fase di distribuzione della somma ricavata.
Il comma 2 del medesimo art. 2 prevede che le prime tre voci, in presenza di più lotti, ove ricorrano giusti motivi, possono essere liquidate per ciascun lotto.
Dunque, non è sufficiente che al professionista delegato sia stata delegata la vendita di più lotti per avere diritto ad un compenso per ogni lotto. È necessario che ricorrano "giusti motivi".
La formulazione della norma è (volutamente) ampia, e rimette al giudice dell'esecuzione ogni valutazione.
In linea generale possiamo dire che un compenso per ciascun lotto potrebbe essere riconosciuto quando, ad esempio, per uno dei lotti posti in vendita le operazioni si siano protratte oltremodo (si pensi ad un lotto venduto, a differenza degli altri, solo all'esito di plurimi tentativi di vendita); in questa ipotesi si potrebbe pensare ad una liquidazione per lotto della fase numero 3, in alternativa alla forbice entro la quale il compenso può essere aumentato.
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