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Forum ESECUZIONI - COMPENSO CUSTODE E DELEGATO
compenso delegato a seguito vendita di due lotti e applicazione liquidazione di un unico compenso per ciascuna fase
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Anna Maria Carlucci
Salerno29/03/2023 19:22compenso delegato a seguito vendita di due lotti e applicazione liquidazione di un unico compenso per ciascuna fase
Salve, sono delegato alla vendita in una procedura esecutiva immobiliare con due lotti e vi rappresento quanto è successo, onde poter avere un Vs parere in merito:
1) vendevo il primo lotto ad € 32.000,00 e depositavo istanza di liquidazione ai sensi dell'art. 2, comma 1 lett. a numeri 1, 2 e 3, del D.M. n. 227 del 2015 non chiedendo anche la liquidazione della fase relativa alla distribuzione delle somme ricavate dalla vendita, giacchè doveva ancora essere venduto il secondo lotto. Mi veniva liquidato dal g.e. la somma a carico della procedura comprensiva di spese generali per le n. 3 fasi di € 2.750,00;
2) successivamente vendevo anche il secondo lotto al prezzo di € 69.000,00 e depositavo istanza di liquidazione ai sensi dell'art. 2, comma 1 lett. a numeri 1, 2 , 3 e 4 del D.M. n. 227 del 2015 (chiedendo tutte e 4 le fasi). Mi veniva liquidato dal g.e. solo la somma di € 495,00 a carico della procedura a fronte di € 3.850,00 richiesti dalla scrivente per le n. 4 fasi. il g.e. forniva la seguente motivazione: osservato che in caso di più lotti, la regola è comunque quella della liquidazione di un unico compenso per ciascuna fase, ritenuto che non si ravvisano giusti motivi affinché il compenso vada liquidato in riferimento ad entrambi i lotti messi in vendita; considerato che, tenuto conto delle attività svolte, il giudice dell'esecuzione può aumentare o ridurre l'ammontare del compenso liquidato a norma del comma 1 in misura non superiore al 60 per cento ; evidenziato che, in considerazione della vendita e trasferimento di due lotti, si ritiene congruo prevedere un aumento del 30% dei compensi
previsti per le attività di cui a l comma 1 lett. a numeri 2 e 3 dell'art. 2 DM 227/2015, già liquidati con decreto di liquidazione dell'atro lotto e dunque ha liquidato in favore della scrivente e a carico del creditore procedente la complessiva somma di euro 495,00.
Tutto ciò premesso e considerato la mia domanda è la seguente: visto che il g.e. è dell'orientamento che vada richiesto un unico compenso per ciascuna fase e che nel caso di specie il prezzo di aggiudicazione riferito all'intera procedura è pari ad € 101.000,00 (dato dalla somma dei prezzi di aggiudica di entrambi i lotti venduti) e che in base all'art. 2, comma 1 lett. b , del D.M. n. 227 del 2015 quando il prezzo di aggiudicazione è superiore a euro 100.000 spetta al delegato: l'importo di €. 1.500,00 per ciascuna fase (sono quattro in totale ) devo depositare istanza di integrazione al secondo decreto di liquidazione del g.e. chiedendogli la liquidazione della differenza dovuta che secondo i miei calcoli è di € 3.025,00 così ottenuta (compenso per le n. 4 fasi sempre a carico della procedura pari ad € 5.750 a detrarre € 2.750,00 riconosciuti con il primo decreto di liquidazione a seguito della vendita del primo lotto ). All'importo così dovuto di € 3.025,00 può essere riconosciuta secondo voi la maggiorazione del 30% come richiamata dal g.e. nel secondo decreto di liquidazione???
Altro quesito: a prescindere da quanto liquidato dal g.e. per il decreto di trasferimento quale compenso a carico dell'aggiudicatario spetta come minimo la somma di € 550,00 (comprensivo di spese generali) relativo a ciascun lotto dei due venduti e come sopra indicati???-
Zucchetti SG
01/04/2023 11:06RE: compenso delegato a seguito vendita di due lotti e applicazione liquidazione di un unico compenso per ciascuna fase
A nostro avviso la richiesta di integrazione del compenso può essere accolta.
Il D.M. giustizia 15 ottobre 2015, n. 227 disciplina la determinazione dei "compensi per le operazioni delegate dal giudice dell'esecuzione ai sensi degli articoli 169-bis e 179-bis delle disposizioni per l'attuazione del codice di procedura civile".
In particolare, l'art. 2 detta i "criteri per la determinazione del compenso nell'espropriazione forzata immobiliare".
La norma regola la determinazione del compenso in relazione alle quattro fasi della vendita, che sono:
1) tutte le attività comprese tra il conferimento dell'incarico e la redazione dell'avviso di vendita, ivi incluso lo studio della documentazione depositata ipocatstale;
2) tutte le attività svolte successivamente alla redazione dell'avviso di vendita e fino all'aggiudicazione o all'assegnazione;
3) tutte le attività svolte nel corso della fase di trasferimento della proprietà;
4) tutte le attività svolte nel corso della fase di distribuzione della somma ricavata;
Come si cede, il regolamento prescinde dalla quantità di attività compiute, per cui per ciascuna fase il compenso previsto è omnicomprensivo.
Questo non vuol dire che il giudice non possa tener conto del numero complessivo di operazioni in concreto svolte.
Il comma due infatti dispone che "Quando le attività di cui al comma 1, numeri 1), 2) e 3) riguardano più lotti, in presenza di giusti motivi il compenso determinato secondo i criteri ivi previsti può essere liquidato per ciascun lotto. Allo stesso modo si procede per la liquidazione del compenso relativo alle attività di cui al comma 1, numero 4), quando la distribuzione ha ad oggetto somme riferibili a più debitori".
Quindi, in presenza di più lotti, ed ove ricorrano "giustificati motivi", il compenso relativo a talune fasi può essere liquidato per lotti e non complessivamente.
Da questa disposizione si ricava peraltro il dato per cui non è sufficiente che siano stati posti in vendita più lotti affinché il compenso sia stato liquidato per ciascuno di essi, essendo altresì necessario che ricorrano "giustificati motivi".
Inoltre, il comma terzo del medesimo art. 2 prevedeva che "tenuto conto della complessità delle attività svolte, il giudice dell'esecuzione può aumentare o ridurre l'ammontare del compenso liquidato a norma del comma 1 in misura non superiore al 60 per cento". Questa previsione è stata tuttavia parzialmente annullata dalla quarta sezione del Consiglio di Stato la Sentenza 30 ottobre 2019, n. 7440. In essa si è affermato che se non è irragionevole la soglia massima di aumento del compenso, "occorre, di contro, rilevare che la previsione di una così elevata percentuale di riduzione del compenso potrebbe portare alla liquidazione di valori eccessivamente esigui in relazione al tenore dell'attività espletata. Ne consegue che, in parte qua, con esclusivo riferimento alla percentuale massima di riduzione (60%) prevista dagli artt. 2, comma 3, per i beni immobili, e 3, comma 3, per i beni mobili iscritti in pubblici registri, il decreto ministeriale impugnato si rivela illegittimo e deve essere annullato, ferma restando, ovviamente, la facoltà per l'Amministrazione di rideterminarsi in ordine all'attribuzione al giudice dell'esecuzione della possibilità di una riduzione percentuale degli importi da corrispondere al professionista delegato, che tenga conto delle statuizioni contenute nella presente sentenza.
Ora è chiaro, che ove una vendita si svolgesse attraverso un numero rilevante di tentativi, di essi si potrà tenere conto ai fini della determinazione del compenso, fermo restando che non è previsto alcun automatismo in proposito.
Ciò premesso, e venendo alla domanda formulata, riteniamo che la richiesta di integrazione del compenso sia ammissibile poiché, tenuto conto del valore complessivo dei lotti posti in vendita, vada rideterminato lo scaglione di riferimento.
Per quanto attiene al compenso a carico dell'aggiudicatario, occorre partire dalla previsione di cui all'art. 2 comma 7 del citato dm, a norma del quale "Sono poste a carico dell'aggiudicatario o dell'assegnatario la metà del compenso relativo alla fase di trasferimento della proprietà, nonché le relative spese generali e le spese effettivamente sostenute per l'esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale. In presenza di giustificati motivi, il compenso a carico dell'aggiudicatario o dell'assegnatario può essere determinato in misura diversa da quella prevista dal periodo precedente".
La formulazione letterale della norma sembra essere pensata per il caso della vendita di un solo lotto. Nel caso di plurimi lotti, le interpretazioni possibili sembrano 2.
Secondo una prima ricostruzione del sato normativo si potrebbe affermare che, in caso di plurimi lotti, la metà del compenso relativo alla fase di trasferimento del bene dovrebbe essere ripartita tra i vari aggiudicatari.
Questa opzione esegetica, tuttavia, non ci convince.
Invero, da un lato essa ci sembra ingiustamente pregiudizievole per il delegato, il quale a fronte di un aumento di attività (che si concretizza quanto meno nella elaborazione di due distinti decreti di trasferimento) vedrebbe immutato il proprio compenso.
Dall'altro, si tratterebbe di una strada praticamente non percorribile quante volte l'aggiudicazione dei plurimi lotti avviene all'esito di tentativi di vendita che si svolgono in tempi diversi, poiché in questo caso occorrerebbe attendere la vendita di tutti i lotti per comunicare all'aggiudicatario quale importo versare o per restituirgli una parte dell'importo relativo.
Inoltre, considerare in modo omnicomprensivo il compenso dovuto al fine di determinare la quota parte gravante sugli aggiudicatari, esporrebbe ciascuno di essi alla imponderabile variabile del prezzo di aggiudicazione degli altri lotti: ad esempio, l'aggiudicatario del lotto A venduto ad €. 50.000, la cui quota di compenso dovrebbe essere di 500,00 oltre accessori, si troverebbe a pagare un imposto superiore perché il lotto B viene aggiudicato ad €. 500.001,00, con quota parte a carico dell'aggiudicatario pari ad €. 1.000,00, con la conseguenza che l'aggiudicatario del lotto A dovrebbe versare €. 750,00 oltre accessori (500,00 + 1.000,00)/2, invece che 500,00.
Da questo ragionamento ci sembra allora evidente che l'unica soluzione possibile sia quella di porre a carico di ciascun aggiudicatario il 50% dell'importo relativo alla fase di trasferimento del bene calcolato sul valore di aggiudicazione del lotto a lui stesso aggiudicato.
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