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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - RIPARTI

Prevalenza privilegio speciale immobiliare su ipoteca

  • Stefano Berti

    Rimini
    27/01/2025 11:03

    Prevalenza privilegio speciale immobiliare su ipoteca

    Buongiorno, ho il seguente caso:
    Compravendita del 21.9.2009, registrata il 8.10.2009. Trascrizione ipoteca del 13.10.2009.
    In data 15.3.2021 L'Agenzia delle Entrate emette avviso di liquidazione con cui recupera l'imposta di registro derivante dalla revoca dell'agevolazione fiscale prevista per i trasferimenti aventi ad oggetto immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati e insinua il relativo credito chiedendo il privilegio speciale immobiliare ex art. 2772 c. 1 c.c. e 2780 nr. 4.
    L'art. 2772 afferma che il privilegio non può esercitarsi in pregiudizio dei diritti anteriormente acquisiti dai terzi per cui ci si chiede:
    Essendo l'ipoteca stata iscritta prima dell'avviso di liquidazione della maggior imposta, la medesima prevale sul privilegio richiesto dall'Ade?

    • Zucchetti Software Giuridico srl

      Vicenza
      27/01/2025 20:26

      RE: Prevalenza privilegio speciale immobiliare su ipoteca

      Il punto di partenza è segnato dall'art. 2478, comma 2, c.c., per il quale i privilegi sui beni immobili sono preferiti ai crediti ipotecari, se la legge non dispone diversamente. La regola generale quindi è che i privilegi speciali su un immobile sono preferiti alle ipoteche sugli stessi iscritte salvo una eccezione espressa, costituita dalla salvezza di diversa disposizione di legge ed una derivata dal sistema riguardante i privilegi che richiedono una trascrizione (cfr, contratti preliminari e crediti del promissario in caso di scioglimento) ove la prevalenza è data dalla priorità della pubblicità. Escluso nel caso in questione che ricorra questa seconda ipotesi, si tratta di vedere se la legge per i privilegi di cui al comma 1 dell'art. 2772 c.c. che è quello vantato nel caso, preveda una eccezione alla regola posta dal comma 2 dell'art. 2748 c.c..
      La soluzione di questo problema potrebbe trovarsi nella previsione del comma 4 dell'art. 2772 c.c., per il quale il privilegio previsto da detta norma non può esercitarsi in pregiudizio di diritti che i terzi hanno anteriormente acquistato sugli immobili. Lei giustamente utilizza questa disposizione per affermare che l'ipoteca, essendo stata iscritta in data anteriore all'avviso di liquidazione dell'imposta, prevale sul privilegio. Anche noi siamo d'accordo, seppur la data della nascita del privilegio va rapportata più che all'avviso, alla revoca delle agevolazioni, da cui il credito in questione,(anche questa tuttavia sicuramente posteriore all'iscrizione ipotecaria data la cronologia delle varie operazioni), tuttavia rimane il dubbio (non risolto con un intervento specifico) se i diritti dei terzi cui fa riferimento il comma 4 dell'art. 2772 c.c. comprenda anche i diritti reali di garanzia quale l'ipoteca.
      In mancanza di più specifiche indicazioni dobbiamo ritenere di si per cui la soluzione da lei prospettata ci sembra corretta.
      Zucchetti SG srl

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