Forum FALLIMENTI - RIPARTI

Incapienza del valore dell'immobile e privilegio dell'IMU maturata in corso di procedura

  • Giacomo Ducoli

    Breno (BS)
    04/03/2019 11:35

    Incapienza del valore dell'immobile e privilegio dell'IMU maturata in corso di procedura

    Buongiorno.
    Nel caso, che si sta verificando per una procedura fallimentare di cui sono curatore, il ricavato della vendita di un immobile non consenta il saldo dell'Imu maturata nel corso della procedura, parzialmente o totalmente, (l'immobile ha valore negativo per problematiche ambientali di cui si farà carico l'aggiudicatario) , l'Imu stessa, che non può essere pagata in prededuzione sul prezzo dell'immobile, che fine fa? Diventa un debito verso il Comune di grado 20, un debito chirografario o che altro? Il Comune deve presentare una istanza di ammissione ultratardiva?
    Grazie.
    Giacomo Ducoli
    • Stefano Andreani - Firenze
      Luca Corvi - Como

      06/03/2019 10:36

      RE: Incapienza del valore dell'immobile e privilegio dell'IMU maturata in corso di procedura

      Per quanto riguarda la debenza dell'imposta, essa è fuori discussione.
      La precedente versione del sesto comma dell'art. 10 del D.Lgs. 504/92 (relativo all'ICI, richiamato per l'IMU) stabiliva che nel fallimento "... l'imposta ... e' prelevata, nel complessivo ammontare, sul prezzo ricavato dalla vendita". Il ricavato dalla vendita costituiva quindi il limite massimo del pagamento dovuto.
      L'art. 1 della legge 296/2006 ha però riscritto tale comma, stabilendo che Curatore e Commissario liquidatore " ...sono ... tenuti al versamento dell'imposta dovuta per il periodo di durata dell'intera procedura concorsuale entro il termine di tre mesi dalla data del decreto di trasferimento degli immobili", senza limitazioni o altre precisazioni. Tale "aggancio" con il ricavato non esiste quindi più e l'IMU dovrà essere pagata utilizzando anche altre risorse della procedura.


      A questo punto si tratta di un debito in prededuzione, da pagare secondo le ordinarie regole dell'art. 111-bis l.fall:

      - trattandosi di importi "non contestati per collocazione e ammontare" non è necessaria la procedura di ammissione al passivo

      - "se l'attivo è presumibilmente sufficiente a soddisfare tutti i titolari di tali crediti" allora "possono essere soddisfatti ai di fuori del procedimento di riparto"

      - se invece è possibile che l'attivo non sia sufficiente nemmeno al pagamento dei debiti prededucibili, allora il pagamento deve essere effettuato in sede di riparto, rispettando l'ordine dei privilegi; in quel caso il grado di privilegio è esattamente quello indicato nel quesito.
      • Giacomo Ducoli

        Breno (BS)
        06/03/2019 11:34

        RE: RE: Incapienza del valore dell'immobile e privilegio dell'IMU maturata in corso di procedura

        Vi ringrazio, avete per caso notizia di casi simili per cui sia effettivamente stata applicata l'interpretazione fornita, che mi pare fondata?
        Grazie.
        Giacomo Ducoli
        • Stefano Andreani - Firenze
          Luca Corvi - Como

          11/03/2019 00:41

          RE: RE: RE: Incapienza del valore dell'immobile e privilegio dell'IMU maturata in corso di procedura

          No, non abbiamo casi particolari, ma siamo abbastanza certi di quello che abbiamo scritto (non sempre, purtroppo, siamo così tranquilli ....).
          • Giacomo Ducoli

            Breno (BS)
            11/03/2019 08:36

            RE: RE: RE: RE: Incapienza del valore dell'immobile e privilegio dell'IMU maturata in corso di procedura

            Benissimo, grazie, Vi terrò informati sull'esito, si tratta di una situazione molto complessa, relativa ad una area fortemente inquinata, di proprietà del fallimento, per la quale il Comune di riferimento vuole ora fare una proposta di acquisto (nell'ambito di un piano di reindustrializzazione del sito), a valore negativo (quindi il fallimento darà sia l'area che una somma molto consistente) e rinunciando all'IMU maturata in corso di procedura (che ammonta a quasi 700.000 euro). Il problema è quello di creare un bando di vendita nel quale venga garantita la parità delle condizioni e quindi capire se la rinuncia del Comune all'Imu abbia o meno valenza di "moneta vera" e quindi vada considerato nei termini del bando. La risposta a questo punto è affermativa, tenendo anche conto che la procedura ha risorse di derivazione mobiliare che garantiscono il pagamento di tutte le prededuzioni e di tutti i privilegi.
            Grazie e cordiali saluti.
            Giacomo Ducoli
            • Zucchetti SG

              11/03/2019 19:33

              RE: RE: RE: RE: RE: Incapienza del valore dell'immobile e privilegio dell'IMU maturata in corso di procedura

              Non crediamo che nel caso si debba passare attraverso un bando di vendita in quanto si tratta di sottoscrivere con il Comune una transazione. E' vero che si tratterebbe di una transazione traslativa di un bene fallimentare, ma nella specie non è possibile neanche parlare di vendita dato che è il presunto venditore che dovrebbe pagare una somma all'acquirente a causa delle condizioni dell'immobile; è questa somma che ppi viene parzialmente compensata con il credito per IMU. Insomma le finalità pubblicistiche sottese alla vicenda e la particolarità dell'operazione dovrebbero, a niostro avviso giustificare una transazione.
              Zucchetti SG srl
      • Sergio Coschiera

        Novara
        29/03/2019 19:50

        RE: RE: Incapienza del valore dell'immobile e privilegio dell'IMU maturata in corso di procedura

        Buonasera.
        Il 5.6.2017, in risposta ad analogo quesito, nel forum si leggeva: "... Questi sono i casi più dubbi ai quali è difficile dare una risposta adeguata. A nostro avviso, l'Imu è una spesa specifica gravante sull'immobile, per cui, a differenza di quelle di carattere generale che gravano proporzionalmente sull'intero attivo, essa grava esclusivamente sull'immobile cui si riferisce, giusto il disposto dell'art. 111 ter, comma terzo. Di conseguenza il credito Imu prededucibile non soddisfatto col ricavato dalla vendita dell'immobile gravato non va pagata (e questo è il punto dubbio)"... Zucchetti SG.
        L'attuale riscontro prevede invece il pagamento dell'imposta prededucibile utilizzando anche altre risorse della procedura; nel frattempo c'è stato un chiarimento giurisprudenziale che ha sciolto i dubbi?
        Grazie.
        Molto cordialmente.
        • Zucchetti SG

          01/04/2019 19:58

          RE: RE: RE: Incapienza del valore dell'immobile e privilegio dell'IMU maturata in corso di procedura

          Non esattamente perché nell'attuale discussione, in un primo momento è stato messo in evidenza che nella fattispecie trova applicazione la normativa generale di cui agli artt. 111 e segg, per l'IMU è da pagare se l'attivo è presumibilmente sufficiente a soddisfare tutti i titolari di tali crediti", altrimenti bisogna effettuare una graduazione, che rispecchia esattamente quanto detto nella risposta del 5.6.2017, in cui l'IMU veniva configurata come una spesa di carattere specifico pagabile (seppur con la sottolineatura di alcuni dubbi) solo con il ricavato del bene di riferimento.
          Nell'ultima risposta che precede, non si parla più di distribuzione dei ricavi fallimentari, bensì di come affrontare "una proposta di acquisto (fatta dal Comune, nell'ambito di un piano di reindustrializzazione del sito), a valore negativo (quindi il fallimento darà sia l'area che una somma molto consistente) e rinunciando all'IMU maturata in corso di procedura (che ammonta a quasi 700.000 euro". Lei ci chiedeva come predisporre il bando di vendita e, noi, ci siamo limitati a dire che, piuttosto che ricorrere ad un bando di vendita, nel caso si trattava di sottoscrivere con il Comune una transazione; ci siamo posti il dubbio che si realizzasse una transazione traslativa di un bene fallimentare, ma abbiamo concluso che "le finalità pubblicistiche sottese alla vicenda e la particolarità dell'operazione dovrebbero, a nostro avviso giustificare una transazione". In questa risposta non siamo entrati nel merito della bontà di una tale transazione, né avremmo potuto non conoscendo i termini esatti dell'offerta e dei valori di cui si discute, ma ci siamo posti doverosamente il solo problema della fattibilità giuridica, sicuramente possibile anche sotto il profilo dell'indiretto pagamento dell'IMU visto che appunto si trattava di definire una vertenza molto più ampia in termini di accordo transattivo.
          In sostanza, come linea direttiva, rimane il principio che l'IMU sorta in pendenza di procedura è un credito prededucibile, che trattasi di una spesa specifica dell'immobile cui l'imposta è riferita, che qualora l'attivo non è sufficiente a soddisfare tutte le prededuzioni è necessario fare una graduazione nell'ambito della categoria dei prededucibili, che in questa categoria il credito per IMU gode del privilegio mobiliare di grado 20, e, quindi partecipa, senza alcun privilegio, alla distribuzione del ricavato dalla vendita del bene cui l'imposta si riferisce e solo su tale ricavato in quanto spesa specifica all'immobile.
          La mancanza di precedenti specifici non ci consentono di esporre con certezza una opinione nostra, per cui i dubbi espressi nel 2016 permangono.
          Zucchetti SG srl
          • Giacomo Ducoli

            Breno (BS)
            02/04/2019 15:53

            RE: RE: RE: RE: Incapienza del valore dell'immobile e privilegio dell'IMU maturata in corso di procedura

            L'ultimo intervento, quello al quale avete risposto in data 1/4, non era del sottoscritto ma di altro intervenuto.
            Cordiali saluti.
            Giacomo Ducoli
          • Chiara Clementi

            RIMINI
            08/12/2021 17:42

            RE: RE: RE: RE: Incapienza del valore dell'immobile e privilegio dell'IMU maturata in corso di procedura

            Buonasera,
            mi ricollego alla considerazione da voi effettuata in ordine al pagamento dell'IMU maturata nel periodo endofallimentare nel caso in cui il ricavato della vendita del bene immobile sia inferiore all'IMU dovuta. In particolare in un vostro precedente intervento del 05/06/2017 di questo forum (Forum Fallimenti - Riparti - ICI - IMU) indicavate "A nostro avviso, l'Imu è una spesa specifica gravante sull'immobile, per cui, a differenza di quelle di carattere generale che gravano proporzionalmente sull'intero attivo, essa grava esclusivamente sull'immobile cui si riferisce, giusto il disposto dell'art. 111 ter, comma terzo. Di conseguenza il credito Imu prededucibile non soddisfatto col ricavato dalla vendita dell'immobile gravato non va pagata (e questo è il punto dubbio)." E lo stesso concetto viene ribadito in questo intervento del 01/04/2019.
            Vi risulta ci siano stati chiarimenti o sentenze che abbiano risolto questo dubbio?
            Perché dalle considerazioni fatte dai dott.ri Stefano Andreani e Luca Corvi con l'intervento del 06/03/2019, l'IMU maturata nel periodo endofallimentare, in caso di incapienza del bene, andrebbe soddisfatta con il ricavato della massa mobiliare.
            Ringrazio per la cortese risposta.
            Cordiali saluti
            Chiara Clementi
            • Zucchetti SG

              10/12/2021 19:36

              RE: RE: RE: RE: RE: Incapienza del valore dell'immobile e privilegio dell'IMU maturata in corso di procedura

              La tematica che lei propone è complessa e non ha ancora trovato una soluzione uniforme in dottrina e in giurisprudenza e questo spiega anche le apparenti diverse posizioni da lei colte al nostro interno tra la sezione che si occupa della materia fiscale e quella fallimentare.
              Il problema consiste nello stabilire come distribuire le spese specifiche prededucibili in mancanza del bene o di incapienza sul ricavo dal bene cui esse si riferiscono e ribadiamo il principio da noi indicato, secondo cui, posto che l'Imu è una spesa specifica gravante sull'immobile, essa, a differenza di quelle di carattere generale che gravano proporzionalmente sull'intero attivo, grava esclusivamente sull'immobile cui si riferisce, giusto il disposto dell'art. 111 ter, comma terzo, per cui il credito Imu prededucibile non soddisfatto col ricavato dalla vendita dell'immobile gravato non va pagato.
              Problema ulteriore si pone quando, non essendo l'attivo sufficiente a soddisfare tutte le prededuzioni, si debba procedere alla graduazione delle spese prededucibili; qui assume rilievo la natura del privilegio che assiste il credito Imu, che è il privilegio mobiliare generale di grado 20, che induce a ritenere (per questo si è parlato di contrasto apparente) che, in caso di incapienza sull'immobile della spesa speciale IMU (ad esempio il credito di 100 Imu venga pagato per 30 col ricavato dell'immobile di riferimento), si faccia la graduazione e il credito Imu, quale privilegiato generale mobiliare, possa percepire una quota del ricavato mobiliare ove si arrivi a pagare i crediti prededucibili privilegiati di grado 20.
              Come vede questioni sottili e complesse, che abbisognerebbero di un chiarimento giurisprudenziale.
              Zucchetti SG srl
              • Chiara Clementi

                RIMINI
                12/01/2022 14:32

                RE: RE: RE: RE: RE: RE: Incapienza del valore dell'immobile e privilegio dell'IMU maturata in corso di procedura

                Buongiorno,
                quindi, nel caso specifico se ho un ricavato di Euro 30 dalla vendita dell'immobile e ho un ricavato di Euro 400 da attivo mobiliare e ho un debito imu prededucibile di Euro 100, l'imu va pagata solo per Euro 30 (ricavato immobile) ed il restante Euro 70 (100-30) non va pagata e non grava sulla massa mobiliare, cosicché con la massa mobiliare di Euro 400,00 si possono pagare i crediti ammessi nella categoria privilegiati?
                In questo caso la restante somma di Euro 70,00 di imu prededucibile non dovrebbe essere pagata anche con l'attivo mobiliare?
                Chiedo scusa, ma mi sfugge il ragionamento.
                Grazie
                • Zucchetti SG

                  12/01/2022 18:55

                  RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: Incapienza del valore dell'immobile e privilegio dell'IMU maturata in corso di procedura

                  Non esattamente. La parte di 70, non pagata con il ricavato immobiliare, come abbiamo detto nella parte finale della precedente risposta entra nella graduazione delle prededuzioni e può "percepire una quota del ricavato mobiliare ove si arrivi a pagare i crediti prededucibili privilegiati di grado 20". in sostanza il credito IMU è una spesa prededucibile di carattere specifico per cui va soddisfatto primariamente con il ricavato dall'immobile cui si riferisce; ove tale ricavato sia insufficiente al pagamento integrale, il credito IMU residuo rimane prededucibile, e, poiché all'interno delle prededuzioni ove si faccia una graduazione, sarebbe assistito da un privilegio generale mobiliare di grado ventesimo, va comunque soddisfatto come credito prededucibile col ricavato mobiliare se questo è sufficiente a soddisfare tutte le prededuzioni, visto il credito in questione occupa l'ultimo posto nella graduatoria dei privilegi.
                  Zucchetti SG srl
      • Giorgio Salvinelli

        Sarezzo (BS)
        21/05/2020 13:35

        RE: RE: Incapienza del valore dell'immobile e privilegio dell'IMU maturata in corso di procedura

        Buongiorno.

        Poichè la norma impone il pagamento dell'IMU entro entro tre mesi dal decreto di trasferimento, in caso di immobili abbandonati, e quindi mai trasferiti, come ci si deve comportare. Dal punto di vista letterale il termine di pagamento non decorre mai e quindi l'IMU non sarebbe mai dovuta.
        • Stefano Andreani - Firenze
          Luca Corvi - Como

          29/05/2020 10:23

          RE: RE: RE: Incapienza del valore dell'immobile e privilegio dell'IMU maturata in corso di procedura

          Condividiamo in toto sia l'iter logico esposto nel quesito, che la conclusione alla quale giunge: se l'immobile viene abbandonato e quindi non venduto dal Curatore, l'IMU non è dovuta.
    • Luisa Marzoli

      Varese
      04/04/2022 16:02

      RE: Incapienza del valore dell'immobile e privilegio dell'IMU maturata in corso di procedura

      La quota di IMU non pagabile con il ricavato della vendita dell'immobile a cui si riferisce può essere pagata con il ricavato della vendita di altri immobili gravati da pegni e ipoteche non avendo massa mobiliare? Grazie.
      Luisa Marzoli
      • Stefano Andreani - Firenze
        Luca Corvi - Como

        11/04/2022 23:33

        RE: RE: Incapienza del valore dell'immobile e privilegio dell'IMU maturata in corso di procedura

        L'IMU maturata in corso di procedura è dovuta in prededuzione, per intero anche se superiore al valore di realizzo dell'immobile a cui si riferisce.
        Valgono comunque le regole generali stabilite dagli artt. 111-bis e 111-ter l.fall., e quindi:
        a) all'interno delle prededuzioni, l'IMU gode del privilegio generale mobiliare ex art. 2752, IV comma, c.c., ma non della collocazione sussidiaria sugli immobili, come previsto dall'art. 2776, che richiama solo il primo e il terzo comma dell'art. 2752; di conseguenza, poiché nel caso in esame non vi è massa attiva mobiliare, all'interno delle prededuzioni l'IMU sarà in posizione chirografaria
        b) il ricavato della vendita di beni gravati da pegno o ipoteca deve essere inserito in un conto speciale ex art. 111-ter l.fall. e quindi (al netto delle spese specifiche e della quota di spese generali imputabili al bene in questione) destinato primariamente al titolare del pegno o dell'ipoteca; il residuo potrà essere destinato al pagamento in primo luogo delle prededuzioni, rispettando l'ordine dei privilegi.
    • Marco Scattolini

      Macerata
      05/04/2022 18:35

      RE: Incapienza del valore dell'immobile e privilegio dell'IMU maturata in corso di procedura

      Buonasera,
      mi inserisco nella discussione in ordine al pagamento dell'IMU maturata nel corso della procedura nel caso specifico in cui il ricavato della vendita del bene immobile (30) sia inferiore, decurtato il compenso del Curatore (15) e del Perito Estimatore (5) all'IMU dovuta (30) : poichè il credito IMU vanta, ai sensi dell'ultimo comma dell' art. 2752 c.c. del privilegio generale mobiliare di grado 20°, la quota incapiente (20) deve essere soddisfatta in sede di riparto, e quindi da aggiungere ai creditori concorsuali mantenedo il privilegio generale mobiliare di grado 20°?
      Ringrazio anticipatamene.
      Cordiali saluti.
      Dr. Marco Scattolini
      • Stefano Andreani - Firenze
        Luca Corvi - Como

        15/04/2022 09:45

        RE: RE: Incapienza del valore dell'immobile e privilegio dell'IMU maturata in corso di procedura

        L'IMU maturata in corso di procedura è debito in prededuzione, da pagare quindi in sede di riparto prima dei debiti concorsuali.
        In caso che l'attivo non sia sufficiente al pagamento di tutti i debiti in prededuzione, questi ultimi dovranno essere graduati in base al loro eventuale privilegio, e in tale ambito l'IMU godrà del privilegio ex art. 2752, IV comma, c.c. (privilegio generale mobiliare, senza collocazione sussidiaria sul ricavato degli immobili).
        • Marco Scattolini

          Macerata
          22/04/2022 18:43

          RE: RE: RE: Incapienza del valore dell'immobile e privilegio dell'IMU maturata in corso di procedura

          Buongiorno,
          ricollegandomi al quesito posto in data 5/4/2022, è chiaro che l'imu è di natura prededucibile e quindi soddisfatta parzialmente con il ricavato della vendita immobiliare, mentre mi pare di comprendere che, per la parte incapiente, il credito, mantenendo la natura prededucibile con privilegio generale mobiliare ex art. 2752 c.c., debba essere soddisfatto in prededuzione attingendo dalla massa attiva mobiliare, che per la parte residua verrà poi distribuita tra i creditori concorsuali con privilegio generale/speciale mobiliare.
          Ringrazio anticipatamente.
          • Stefano Andreani - Firenze
            Luca Corvi - Como

            23/04/2022 13:54

            RE: RE: RE: RE: Incapienza del valore dell'immobile e privilegio dell'IMU maturata in corso di procedura

            No, l'IMU non gode di alcun privilegio speciale sul ricavato dalla vendita degli immobili, pertanto se l'attivo non è sufficiente al pagamento di tutte le prededuzioni si dovrà fare una graduazione di queste ultime, da soddisfare con l'attivo realizzato.

            Un semplice esempio per chiarire: se sul fronte del passivo prededucibile vi sono compenso al Curatore per 10, debiti verso legali della procedura per 30 e IMU per 20, e l'attivo realizzato è di 20 per la cessione dell'immobile e 5 da attivo mobiliare, verranno pagati solo il Curatore e in parte i legali, e nulla per IMU.