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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - RIPARTI
riparto delle somme derivanti da affitto d'azienda comprensivo di immobile
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Silvia Vinattieri
Prato23/10/2020 19:42riparto delle somme derivanti da affitto d'azienda comprensivo di immobile
Buonasera
Avrei necessità di un vostro cortese parere in merito alla destinazione in sede di riparto delle somme derivanti da contratto di affitto d'azienda.
In particolare, dopo aver condotto l'esercizio provvisiorio per sei mesi con risultato ampiamente positivo (€ 400.000=), abbiamo concesso in affitto l'azienda, funzionante, composta da bene immobile, macchinari, impianti, attrezzature, stampi e tutte le maestranze, al canone complessivo di 1.000.000 (per il periodo di un anno) senza imputazione del canone fra l'immobile, avviamento e beni mobili in quanto l'azienda concessa in affitto un complesso di beni legati fra loro da vincolo di interdipendenza e complementarietà senza alcuna prevalenza di un bene sull'altro - in particolare l'immobile.
L'immobile è gravato da ipoteca per mutuo fondiario e il creditore ipotecario sostiene che quota parte del canone di affitto d'azienda sia allo stesso imputato (in sede di riparto) quale "frutti civili", ex art. 111 ter l.f.
Per la definizione stessa di azienda e del contratto di affitto d'azienda sottoscritto, nel caso specifico unicamente per salvaguardare il lavoro delle maestranze e la possibile allocazione della stessa, riterri che al creditore ipotecario non spetti alcuna quota parte del canone in sede di riparto.
Nel caso in cui, invece, si dovesse corrispondere una quota del canone di affitto d'azienda anche al creditore ipotecario come si determina quanto imputare allo stesso, considerato che i frutti civili possono solo essere equiparati ad una locazione immobiliare?
Non mi pare corretto (e giusto per i restanti) fare una proporzione considerando i valori di stima o il ricavato dalla liquidazione dei beni
Vi ringrazio del vostro prezioso contributo-
Zucchetti SG
Vicenza26/10/2020 17:36RE: riparto delle somme derivanti da affitto d'azienda comprensivo di immobile
Il primo comma dell'art. 111 ter l.fall. stabilisce che "La massa liquida attiva immobiliare è costituita dalle somme ricavate dalla liquidazione dei beni immobili, come definiti dall'articolo 812 del codice civile, e dei loro frutti e pertinenze….", per cui è chiaro che i canoni di locazione dell'immobile ipotecato, che sono frutti civili dell'immobile stesso, sono da considerare entrate immobiliari, al pari del ricavato della vendita dell'immobile cui si riferiscono.
Fatta questa premessa si pongono due domande:
a-i frutti civili maturati nel corso del fallimento a seguito della locazione degli immobili su cui gravano iscrizioni ipotecarie spettano ai creditori ipotecari?
La risposta affermativa l'ha data Cass. 09.05.2013, n. 11025, per la quale "La prelazione del creditore ipotecario, ritualmente ammesso al passivo fallimentare, si estende anche ai frutti civili (nella specie, canoni di locazione) prodotti dall'immobile ipotecato dopo la dichiarazione di fallimento, mancando nella disciplina dell'esecuzione concorsuale una previsione contraria od incompatibile che osti all'estensione della disciplina dell'esecuzione individuale, né potendo attribuirsi un significato diverso a disposizioni, quali gli artt. 2808 cod. civ. e 54 legge fall., che adoperano le medesime espressioni letterali per disciplinare, seppure in sedi diverse, la medesima materia". Il ragionamento della Corte che estende la garanzia reale sul bene anche ai frutti civili dello stesso è pienamente condivisibile, benchè tale estensione non sia espressamente prevista (come invece per le pertinenze fa l'art. 2811 c.c.), in quanto implicita nella natura dell'ipoteca come delineata dall'art. 2808 c.c. per una serie di motivi che la Corte spiega.
b-Questo meccanismo è applicabile anche ai casi in cui l'immobile (ipotecato che produce i frutti civili) faccia parte di un complesso aziendale dato in affitto?
Questa domanda tocca una problematica non ancora del tutto risolta, ossia quale sia la natura giuridica dell'azienda e, quindi se l'azienda sia trasferibile (o affittabile) come bene unitario, distinto dai singoli beni che la compongono oppure realizzi il trasferimento dei singoli componenti.
Secondo la teoria unitaria, l'azienda viene considerata come una universitas facti o rerum (a volte si parla anche di universitas juris)m nel mentre per la tesi atomistica l'azienda va riguardata come una semplice pluralità di beni tra loro funzionalmente collegati, dovendosi escludere che al titolare possa spettare un diritto reale sul complesso in quanto tale, distinto rispetto ai diritti spettanti sui singoli beni aziendali; ed è evidente che alla configurazione dell'azienda come bene unitario, segue ovviamente l'affermazione di un diritto sull'azienda, generalmente definito come di proprietà, distinto dai diritti spettanti al titolare dell'azienda sui singoli beni che ne fanno parte, nel mentre il contrario è per la teoria atomistica.
Tuttavia, al di là dell'adesione all'una o all'altra delle due teorie, in sede fallimentare si pone il problema di dover distinguere, le entrate mobiliari e immobiliari, perché le garanzie operanti nel concorso possono essere mobiliari (privilegi e pegno) o immobiliari (privilegi speciali e ipoteche) e l'art. 111ter richiede di tenere distinte le entrate ai fini delle spese imputabili, ecc.; distinzione che, peraltro, non è estranea neanche alla disciplina civilistica che, quanto a forma e pubblicità richiede che devono essere osservate le forme stabilite dalla legge per il trasferimento dei singoli beni che compongono l'azienda (art. 2556 c.c.), per cui noi siamo dell'opinione che pur in una visione unitaria dell'azienda, i ricavi vanno tenuti distinti in mobiliari e immobiliari.
Qualora non sia stata fatta una divisione del genere all'atto dell'affitto (e poi della vendita), l'unico criterio utilizzabile per imputare la parte di canone (o, se si parla di vendita, la parte di prezzo) alle entrate mobiliari o immobiliari sia quello proporzionale rapportando percentualmente l'intero canone (o il prezzo di vendita) ai valori di stima della componente immobiliare e di quella mobiliare.
Zucchetti Sg srl
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