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Forum PROCEDURE EX CCII - LIQUIDAZIONE GIUDIZIALE
Inadempimento convenzione edilizia e credito propter-rem
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Francesco Casadei Gardini
FORLI' (FC)12/01/2026 16:24Inadempimento convenzione edilizia e credito propter-rem
Salve, vorrei sottoporVi un quesito.
Una società imm.re sottoposta a liq. Giud. risulta aver sottoscritto anni prima (2006) una convenzione edilizia con il Comune per una determinata area.
La convenzione prevedeva la realizzazione: 1) di opere di urbanizzazione primaria con successiva costituzione di uso pubblico sulle stesse e sui suoli di loro ubicazione, a scomputo degli oneri di urbanizzazione; 2) realizzazione di un numero determinato di alloggi con cessione in proprietà a titolo di contributo straordinario; 3) opere di Edilizia Residenziale Pubblica da cedere sempre al Comune; 4) opere residuali strumentali (oggetto di diritto di superficie in favore del Comune).
La convenzione risulta stipulata ex DPR 380/2001 e regolarmente trascritta ma non vi è indicata la durata (min 20 max 30), pertanto non è dato sapere se sia (o meno) prossima a scadenza. Il Comune ha contestato negli anni l'inadempimento dell'impresa in ragione di alcuni vizi emersi nell'opera, mai risolti dall'impresa e per tali ragioni non sono mai state formalizzate le cessioni degli alloggi promessi (comunque realizzati) e delle aree pubbliche. Nel frattempo, la Banca che aveva rilasciato la fideiussione a garanzia dell'esatto adempimento della Convenzione è "fallita" e la fideiussione non è più escutibile.
Ad oggi il Comune reclama l'esatto adempimento e quantifica il danno in una misura pari all'importo massimo garantito (€. 1mln ca.), oggetto di formale ammissione al passivo (ammissione del solo credito).
Si è quindi in presenza di una obbligazione propter rem scaturente da Convenzione cui il Curatore sarebbe tenuto ad adempiere, perché non passibile di risoluzione unilaterale da parte della procedura.
A mio parere in un simile scenario si potrebbe ipotizzare di:
1. trasferire al Comune le unità imm.ri oggetto della Convenzione;
2. ammettere al passivo in via chirografaria il minor credito maturato per i vizi emersi nell'opera e per la penale maturata per il ritardo.
Il problema che si pone è quello relativo alla liquidazione degli altri immobili non destinati al Comune che, proprio perché gravati comunque dall'obbligazione scaturente dalla Convenzione, difficilmente potranno essere liquidati posto che i potenziali acquirenti verrebbero a subentrare di fatto nel debito. Mi domando e chiedo a Voi se sia ipotizzabile e legittimo l'adempimento della Convenzione da parte della Curatela non in forma specifica ma per equivalente in denaro con il ricavato dalla vendita di ciascun cespite, nel senso di riconoscere al Comune la somma necessaria ai lavori finalizzati all'eliminazione dei vizi, in modo da ottenere all'esito di ciascuna vendita la cancellazione della trascrizione della Convenzione e liberare gli acquirenti; il dubbio è che una simile ipotesi possa di fatto costituire l'illegittimo pagamento in via prioritaria di un credito chirografario (e pertanto ledere la par condicio). L'alternativa, potrebbe essere quella di cedere gli immobili gravati dalla convenzione (e conseguente credito da inadempimento vantato dal Comune) con il rischio di rendere il compendio molto poco appetibile.
Grazie-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza12/01/2026 18:51RE: Inadempimento convenzione edilizia e credito propter-rem
Va premesso che la convenzione edilizia da lei richiamata non sembra rientrare nella previsione dei contratti pendenti, in primo luogo perché non si è in presenza di un contratto pendente dato che il Comune ha effettuato le sue prestazioni e solo la società fallita doveva adempiere alle proprie obbligazioni. Ma, a parte questa considerazione, secondo la giurisprudenza non sono applicabili alle convenzioni urbanistiche le disposizioni sui contratti pendenti di cui agli artt. 72 e segg. l. fall. in quanto le esigenze sottese alla disciplina di cui agli artt. 72 e segg. l. fall. e 172 e segg. CCII di non penalizzare oltremodo gli interessi del ceto creditorio dal possibile vulnus derivante dalla necessità del curatore fallimentare di far fronte agli impegni contrattuali assunti dal fallito precedentemente alla dichiarazione di fallimento, non possono essere enfatizzate fino al punto da riconoscere al curatore il potere di sciogliersi da una convenzione urbanistica precedentemente stipulata dalla società fallita che risponde ad interessi pubblicistici che devono prevalere su quelli della massa creditoria. La concreta possibilità di realizzazione dell'interesse pubblico, di cui l'Amministrazione è istituzionalmente portatrice, verrebbe infatti pregiudicata dalle scelte del curatore fallimentare ancorché mosso da esigenze individualistiche, così palesandosi una precisa gerarchia di valori priva di fondamento" (Cons. Stato 12 luglio 2018, n. 4251; T.A.R. Veneto, 26 novembre 2020, n. 1136; T.A.R. Lazio, 5 marzo 2020, n. 2962; T.A.R. Lombardia, 30 marzo 2021, n. 839)
Non potendosi il curatore sciogliersi dalla convenzione in questione, gli obblighi in essa contenuti a carico del fallito o del liquidato, si trasferiscono al fallimento e, quindi, all'acquirente, anche se nella convenzione non è contemplata una (probabile) espressa clausola in tal senso, posto che il Consiglio di Stato (cfr. sent. n. 7024/2020) ha ribadito la "natura di obbligazioni propter rem, attribuita alle obbligazioni derivanti dalle convenzioni urbanistiche", condividendo così l'indirizzo giurisprudenziale "secondo il quale all'adempimento sono tenuti non solo i soggetti che stipulano la convenzione, ma anche quelli che richiedono i titoli edilizi nell'ambito della lottizzazione, quelli che realizzano l'edificazione ed i loro aventi causa". E' chiaro, pertanto che l'eventuale liquidazione dei beni non trasferibili al Comune fa ricadere sull'aggiudicatario le obbligazioni nascenti dalla convenzione, il che limita l'interesse all'acquisto.
Stando così le cose, per realizzare le ipotesi prospettate è necessario il consenso del Comune, altrimenti rimane la convenzione così com'è e, in via transattiva tutto diventa possibile. La prima soluzione da lei indicata nei nn. 1 (trasferire al Comune le unità immobiliari oggetto della Convenzione) e 2 (ammettere al passivo in via chirografaria il minor credito maturato per i vizi emersi nell'opera e per la penale maturata per il ritardo, sembra quella più equa , sempre ce il Comune sia d'accordo a eliminare le ulteriori obbligazioni riguardanti i beni c.d. liberi, che la curatela potrà porre in vendita. Scenario questo che può contemplare anche delle varianti, quali l'ulteriore impegno della curatela di pagare una somma ulteriore ricavabile dalla liquidazione dei beni, sempre nei limiti in cui si possa ritenere che questo pagamento sia più conveniente che lasciare le obbligazioni come sono, che inciderebbero nell'ottica della vendita e del prezzo ricavabile.
Zucchetti SG srl
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