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Forum PROCEDURE EX CCII - LIQUIDAZIONE GIUDIZIALE
Contratto di locazione immobile strumentale
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Alfredo Tradati
MILANO14/11/2025 01:18Contratto di locazione immobile strumentale
Buongiorno, sono curatore di una liquidazione giudiziaria aperta nel 2025. Devo procedere alla risoluzione di un contratto di locazione ex art. 185 CCII, poiché:
il canone non è congruo; la durata non è compatibile con le finalità della procedura. Una volta risolto, è mia intenzione valutare la stipula di un nuovo contratto di locazione, che non deve compromettere il valore dell'immobile.
Vi chiedo: È ancora valido l'insegnamento delle Sezioni Unite (Cass. Sez. Un. 20/01/1994, n. 459)? Sarebbe possibile sottoscrivere un contratto di locazione uso diverso della durata 6 + 6, prevedendo l'immediata risoluzione in caso di vendita in sede fallimentare? Oppure stipulare un contratto di locazione di durata inferiore a 6 anni, senza che l'attività abbia carattere transitorio e senza incorrere nella nullità?
Più in generale, è ammissibile un contratto di locazione che si risolva automaticamente con la vendita fallimentare? Vi ringrazio in anticipo per il vostro prezioso supporto.-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza16/11/2025 09:07RE: Contratto di locazione immobile strumentale
Lei giustamente richiama l'art. 185 CCII, il quale tuttavia prevede, al comma 1, che in caso di apertura della liquidazione giudiziale a carico del locatore il contratto di locazione non si scioglie e, poi, al comma 2, che il curatore può recedere dal contratto entro un anno dall'apertura della procedura pagando un equo indennizzo; pertanto lo scioglimento non si sostanzia in una risoluzione, ma in un recesso, che richiede l'autorizzazione del comitato dei creditori e che può essere esercitato solo "qualora, alla data dell'apertura della liquidazione giudiziale, la residua durata del contratto sia superiore a quattro anni".
Se ricorre questa condizione ed è disposto a pagare un equo indennizzo, che ha natura di credito concorsuale, può recedere dal contratto di locazione attuale. Una volta attuato il recesso, l'immobile oggetto della locazione ritorna nella disponibilità del locatore, e quindi della procedura di liquidazione giudiziale che può procedere, che, quindi, può, tramite il curatore, procedere ad una nuova locazione on lo stesso precedente conduttore o con altri.
Questo contratto né soggetto a regole diverse da quelle ordinarie in quanto stipulato in pendenza della procedura, e ci sembra ancora valido l'insegnamento delle S.Unite del 1994 (Cass. sez. un. 20/01/1994, n.459)secondo il quale "La locazione di immobile acquisito alla massa fallimentare, stipulato dal curatore del fallimento ai sensi dell'art. 560 comma 2 c.p.c. (applicabile in forza del richiamo di cui all'art. 105 l. fall.) è un contratto la cui durata risulta "naturaliter" contenuta nei limiti della procedura concorsuale, in quanto attuativa di una mera amministrazione processuale del bene, con la conseguenza che - non essendo assimilabile al contratto locativo di data certa anteriore alla sentenza dichiarativa di fallimento disciplinato dall'art. 2923 c.c. - non sopravvive alla vendita fallimentare e non è opponibile all'acquirente "in executivis"; pertanto la clausola con la quale il curatore ed il conduttore espressamente pattuiscono la risoluzione della locazione per effetto della vendita forzata del bene è pienamente valida, in quanto esplicita un limite di durata connaturato al contratto ed alle sue peculiari finalità, che la sottraggono all'ambito di applicabilità del combinato disposto degli art. 7 e 41 l. 27 luglio 1978 n. 392, che colpiscono di nullità la clausola di risoluzione del contratto di locazione in caso di alienazione del bene locato".
Lo stesso principio è stato codificato nell'art. 104bis l. fall. e nell'art. 212 CCII, nei quali, con riferimento all'affitto di azienda stipulato dal curatore, si prevede che "la durata dell'affitto deve essere compatibile con le esigenze della liquidazione dei beni". a dimostrazione dell'esigenza primaria che il legislatore attribuisce alla liquidazione dei beni concorsuali, che costituisce la finalità della procedura liquidatoria, e ad indirettamente conferma dell'attualità del principio fissato dalle citate Sezioni unite.
Zucchetti SG Srl-
Roberta Vasta
Locri (RC)24/11/2025 19:22RE: RE: Contratto di locazione immobile strumentale
buongiorno, la società A (di cui è stata aperta la .g. a giugno 2025) di cui sono curatore è locatore di due distinti contratti di locazione commerciale,
Il primo è stato stipulato nel 2021 per la durata di sei anni- in cui era prevista la sublocazione- con il conduttore B che -prima di essere dichiarato fallito- ha sublocato nel 2022a un'altra società C, registrando solo l'evendo della modifica dei dati del conduttore presso l'Ade.
La società A ha stipulato un mese prima della sentenza di apertura della liquidazione giudiziale un altro contratto di locazione della durata di 10 anni sempre con C, contratto non trascritto nei registri immobiliari.
Evidenzio che è stato costituito il cdc.
Ai sensi dell'art. 185 ccii, dovrei subentrare in entrambi i contratti.
Premetto che C sin dal 2022 ha pagato i canoni di locazione regolarmente.
Non volendo trascinare la curatela in giudizi di revocatoria del secondo contratto che comporterebbero spese in prededuzione, ritengo che la questione sia capire se vincolare la Curatela al rispetto del primo o del secondo contratto di locazione, Se non erro, nel primo caso, la Curatela - e per essa gli eventuali acquirenti dell'immobile-sarebbe "vincolata" per per altri due anni più altri sei di rinnovo automatico, nel secondo caso sarebbe vincolata nei limiti del novennio. Oppure sarebbe opportuno mantenere in vita il secondo contratto e chiedere all'esperto un parere sulla congruità del canone di locazione?-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza26/11/2025 13:42RE: RE: RE: Contratto di locazione immobile strumentale
Per quanto riguarda il secondo contratto di locazione, stipulato un mese prima dell'apertura della liquidazione giudiziale a carico del locatore l'pzione migliore sembra essere quella della revocatoria. E' vero infatti che detto contratto di durata ultranovennale non è stato trascritto (come richiede l'art. 2643 n.8 c.c., ma lo stesso è opponibile alla procedura e ai terzi acquirenti nel limite del novennio a partire dall'inizio della locazione (art. 1599 co. 3 c.c.). Una tale prospettiva è chiaro che farà diminuire il prezzo di vendita, per cui, considerato che l'atto è intervenuto nell'imminenza dell'aertura della liquidazione, non dovrebbero esserci problemi circa l'esercizio vittorioso della revocatoria, la cui minaccia potrebbe anche indurre il conduttore a pervenire ad un accorso per una locazione di durata più breve.
Le alternative alla revocatoria sono quelle due previste dall'art. 185 CCII: o il curatore subentra nel contratto senza nulla fare, oppure, visto che il periodo residuo di durata è superiore a quattro anni, il curatore recede dallo stesso corrispondendo al conduttore un equo indennizzo per l'anticipato recesso. Esclusa la possibilità di subentrare nel contratto e attendere la fine della locazione fra un novennio circa, è chiaro che è nell'interesse dei creditori che il curatore o agisce in revocatoria o recede dal contratto; nel primo caso, seppur l'esito appare abbastanza sicuro, i tempi e le spese sono quelli delle ordinarie cause, nel secondo comunque il recesso, a norma dell'art. 185. Comma 2. Ha effetto decorsi quattro anni dall'apertura della procedura.
Per quanto riguarda il primo contratto, non è prospettabile per ragioni cronologiche il ricorso alla revocatoria, per cui rimangono le opzioni di cui all'art. 185 del subentro- nel qual caso, come lei giustamente dice, la Curatela - e per essa gli eventuali acquirenti dell'immobile-sarebbe "vincolata" per altri due anni più altri sei di rinnovo automatico, oppure del recesso, che sembra , anche in tal caso conveniente sul subentro dato che l'equo indennizzo va considerato come credito concorsuale e non prededucibile.
Zucchetti SG srl
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