Menu
Forum PROCEDURE EX CCII - LIQUIDAZIONE GIUDIZIALE
Leasing immobiliare e contratto di locazione
-
Ruggero Ferrari
CREMA (CR)24/02/2026 16:33Leasing immobiliare e contratto di locazione
Il 27/03/2025 è stata dichiarata la Liquidazione Giudiziale di una SAS. La società deteneva un immobile in forza di un contratto di leasing stipulato nel 2006. Il contratto è stato risolto dalla società di leasing il 09/10/2024, sei mesi prima dell'apertura della procedura di Liquidazione Giudiziale, a seguito del mancato pagamento dei canoni.
Il 04/04/2023, circa un anno e mezzo prima della risoluzione del contratto di leasing, la società (ancora in bonis) stipulava e registrava un contratto di locazione con una ditta individuale – trattasi di un familiare dei soci/ex soci della società – con il quale concedeva in affitto per un periodo di 6 anni ad un canone piuttosto esiguo l'immobile detenuto in leasing, senza chiedere il consenso preventivo della società di leasing proprietaria dei locali (canone, tra l'altro, mai pagato).
La società di leasing ha presentato domanda di rivendica tempestiva, chiedendo la restituzione dell'immobile. Lo scrivente Curatore ha proposto di rigettare l'istanza in quanto l'immobile non è stato inventariato, stante la già intervenuta risoluzione del contratto di leasing ante Liquidazione Giudiziale. Il Giudice Delegato si è riservato in quanto la problematica va oltre la mera restituzione dell'immobile. È corretta la proposta del Curatore?
La società di leasing vuole l'immobile libero. Considerando che alla data di apertura della Liquidazione Giudiziale la residua durata del contratto di locazione era superiore ai 4 anni, ai sensi dell'art. 185 CC.II., 2° comma, il Curatore può recedere dal contratto corrispondendo un equo indennizzo, ma il recesso ha effetto decorsi 4 anni dall'apertura della Liquidazione Giudiziale.
Ma chi deve farsi carico di liberare l'immobile? La procedura o la società di leasing?
E' possibile avviare un'azione volta a farlo dichiarare inefficace sin dall'origine (considerando, come motivazioni, il canone inadeguato, il "collegamento" tra il titolare della ditta individuale occupante ed i soci/ex soci della società in Liquidazione Giudiziale, nonché la mancata autorizzazione alla stipula del contratto di locazione da parte della società di leasing)? Oppure chiedere lo sfratto per mancato pagamento dei canoni? Chi dovrà intraprendere l'azione per la dichiarazione di inefficacia o per lo sfratto? A mio avviso la società di leasing; quest'ultima, invece, ritiene che debba essere la procedura.
Grazie.-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza25/02/2026 13:15RE: Leasing immobiliare e contratto di locazione
Il nuovo codice della crisi regolagli effetti della liquidazione giudiziale sui contratti di leasing all''art. 177, ma tale norma non trova applicazione nel caso essendo intervenuta, prima dell'apertura della procedura, la risoluzione del contratto per inadempimento. La questione riguardante le interferenze tra risoluzione e successivo fallimento è stata oggetto di un forte contrasto giurisprudenziale che sembra essere stato risolto dalle Sez. Unite con la sentenza n. 2061 del 2021, che, accogliendo l'indirizzo prevalente, ha distinto tra risoluzione intervenuta prima e dopo l'entrata in vigore della legge n. 124 del 2017 e per le risoluzioni successive ha ritenuto applicabile tale legge, anche in caso di successivo fallimento (o apertura della liquidazione giudiziale) essendo la norma fallimentare di cui all'art. 72-quater l. fall (ripresa nei principi di fondo dall'attuale art. 177 CCII) una norma di natura eccezionale e di portata endoconcorsuale che disciplina la sorte del contratto di leasing a seguito del fallimento dell'utilizzatore quando il contratto è ancora pendente, e tale non può considerarsi il contratto che sia stato antecedentemente risolto.
Per la verità questa impostazione è molto più importante e rilevante per le pretese economiche, in quanto, che si tratti di risoluzione o di scioglimento, il concedente ha diritto alla restituzione del bene oggetto del contratto di leasing, che costituisce la problematica in discussione, ma è parso opportuno l'inquadramento anche perché nella domanda si prospetta anche la possibilità dello scioglimento.
A questo punto entra in ballo un'altra norma, che è quella di cui all'art. 210 CCII che, al primo comma prevede (tra l'altro) che se il bene di cui si chiede la rivendica o la restituzione "non è stato acquisito all'attivo della procedura, il titolare del diritto, anche nel corso dell'udienza di cui all'art. 207, può modificare l'originaria domanda e chiedere l'ammissione al passivo del controvalore del bene alla data di apertura del concorso". La formulazione della norma, che non fa riferimento ai motivi per i quali il bene in quetione non è acquisito all'attivo della procedura, induce a ritenere che la stessa trovi applicazione in ogni caso in cui l'acquisizione non vi sia sta, anche se, come nel caso, questa situazione è dovuta alla stipula di un contratto di locazione immobiliare a terzi per cui il bene immobile oggetto del leasing intercorso tra il concedente e la società attualmente in liquidazione giudiziale si trova ora nella disponibilità e nel godimento di un terzo conduttore al quale la società utilizzatrice del leasing lo ha dato in locazione. Il fatto che, probabilmente la società utilizzatrice non potesse dare l'immobile in locazione senza il consenso del concedente, rende la locazione immobiliare inopponibile a questi ma non muta il dato di fatto che il bene non è al momento acquisito all'attivo della liquidazione giudiziale.
Riteniamo, pertanto che il curatore possa indicare nel progetto di stato passivo delle rivendiche il rigetto della domanda della società di leasing in quanto il bene oggetto dell'intercorso contratto non è stato acquisito all'attivo della procedura essendo stato dato in locazione a terzi; la società di leasing, a sua volta, potrà modificare la domanda di restituzione in una pretesa economica per il valore corrispondente che costituisce un credito concorsuale ed eventualmente agire direttamente nei confronti dell'attuale conduttore dell'immobile stante la inopponibilità al concedente della locazione, salvo poi a valutarne i riflessi sull'ammissione del credito per il controvalore.
Zucchetti SG srl
-
Scarica la nuova app
