Menu
Forum PROCEDURE EX CCII - LIQUIDAZIONE GIUDIZIALE
contratti preliminari
-
Nicolò Reggio
Alessandria09/01/2026 18:01contratti preliminari
Buonasera,
sempre in tema di contratti preliminari sono cortesemente a richiedere una Vs opinione circa il comma 4 dell'art. 173 CCII.
Nella specie ho rinvenuto qualche contratto preliminare ove non era stata corrisposta alcuna caparra all'atto della stipula, riservando il versamento dell'intero prezzo alla firma del definitivo.
La società sottoposta a procedura non ha ultimato i lavori, risultando ad oggi pertanto l'immobile al grezzo.
Sarebbe quindi possibile subentrare e rogitare il definitivo, incassando il prezzo pattuito in preliminare, sulla scorta del comma 4 dell'art. 173 CCII che prevede che l'immobile venga consegnato al promissario acquirente nello stato in cui si trova?
Se così fosse, tuttavia, verrebbe consegnato bene difforme da quello compromissato, purtuttavia incassando il prezzo in allora pattuito.
Grazie in anticipo.
Nicolò Reggio-
Nicolò Reggio
Alessandria09/01/2026 21:39RE: contratti preliminari
Perdonate, per una migliore comprensione del quesito, riformulo la domanda.
In una liquidazione giudiziale Vi sono diversi preliminari di compravendita, taluni assai risalenti nel tempo (2012 e 2015) e la più parte sprovvisti di trascrizione e/o comunque, ove presente, oramai perenta per decorso del termine sia annuale che triennale.
Tali preliminari ovviamente prevedevano che gli immobili venissero ultimati a fronte di un determinato corrispettivo una cui parte, sovente cospicua, è stata versata dal promissario acquirente alla
Società in bonis a titolo di caparra.
Ad oggi detti immobili si trovano in stato di avanzamento lavori differenti ma comunque nessuno ultimato e per di più tutti sprovvisti dei certificati di abitabilità ed agibilità.
Stando così le cose si ritiene assai improbabile, e/o comunque non prudente, valutare l'ipotesi del subentro, non potendo la curatela provvedere alla loro ultimazione (stante i lavori da eseguire).
Tale circostanza, in caso di subentro, renderebbe la procedura inadempimente alle obbligazioni del preliminare.
Tuttavia il citato comma 4 dell'art 173 prevede che, in caso di subentro della curatela, gli immobili vengano consegnati al promissario acquirente nello stato in cui si trovano con ciò - ad avviso di chi scrive - creando qualche dubbio interpretativo.
Alla luce della disposizione citata, La possibilità invero di subentrare nel preliminare consegnando l'immobile nello stato in cui si trova potrebbe costituire ipotesi di maggiore realizzo (costituito dalla differenza tra il saldo prezzo ancora da incassare e quanto si potrebbe ricavare dalla futura vendita all'asta di immobile non ultimato).
Date le premesse, chi scrive ritiene ad ogni modo prudenziale, stante la descritta situazione, sciogliersi dai preliminari, comportando detta scelta, con la conseguente futura vendita coattiva, maggiore stabilità e sicurezza.
E ciò anche qualora l'eventuale subentro della curatela nei preliminari (ove ciò sia possibile senza concludere i lavori in forza del comma 4), con incasso del saldo prezzo corrispondente, possa comportare un maggior realizzo rispetto alla vendita coattiva (ove verrà giocoforza considerato lo stato non ultimato dei lavori oltre al fatto che le future aggiudicazioni avverranno in cd. "Moneta concorsuale" è quindi a prezzi verosimilmente inferiori a quelli di mercato e/o comunque a quelli indicati al tempo dalle parti in senso ai preliminari).
Grazie ancora
Nicolò Reggio
-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza10/01/2026 17:36RE: contratti preliminari
Effettivamente il comma 4 dell'art. 173 CCII dispone che, in caso di subentro del curatore in un contratto preliminare di vendita, il trasferimento e la consegna al promissario acquirente del bene immobile promesso in venditaavvengono nelle "nello stato in cui si trova". Questa disposizione è rimasta anche nella versione attuale del codice della crisi pur essendo stata la norma di cui all'art. 173 sottoposta ad una completa revisione con il decreto correttivo del 2024, che ha chiarito che quando il curatore subentra gli acconti sul prezzo sono opponibili ai creditori solo se corrisposti con mezzi tracciabili (in precedenza erano opponibili alla massa solo nella misura della metà) ed ha migliorato la parte che prevede la cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli presenti sul bene prevedendo espressamente che il giudice delegato, una volta eseguita la vendita e riscosso interamente il prezzo, ordina con decreto la cancellazione dei pignoramenti e dei sequestri conservativi e di ogni altro vincolo nonché delle ipoteche iscritte sull'immobile, così superando la dibattuta questione sulla natura della vendita.
Nella relazione al d.lgs n. 14 del 2019, che introduceva la disposizione di cui all'incipit del comma 4 dell'art. 173 CCII, si legge che "Al fine di non gravare la massa di oneri derivanti dalla non coincidenza dello stato dell'immobile rispetto a quanto contrattualmente previsto il bene è trasferito nello stato in cui si trova. L'interpretazione della norma data dalla Relazione, coincidente con quella ricavabile dalla lettera stessa, è, quindi, che il curatore della liquidazione giudiziale cui sia stato ammesso il promittente venditore, in ogni caso di subentro in un contratto preliminare, potrà trasferire e consegnare l'immobile oggetto del contratto nello stato in cui si trova, senza che il promissario acquirente possa, a sua volta, far valere alcun diritto essendogli dalla norma in esame preclusa la possibilità di chiedere una riduzione del prezzo o un risarcimento danni nel caso in cui l'immobile non sia completato o comunque non si trovi nelle condizioni concordate con il preliminare.
Si tratta di una norma molto approssimativa dato che collega il trasferimento dell'immobile al subentro del curatore nel contratto preliminare, dimenticando che il trasferimento del diritto di proprietà avviene non a seguito o per effetto del subentro del curatore nel contratto preliminare bensì con la stipula del definitivo o del provvedimento ex art. 2932 c.c. che tiene luogo del definitivo, sicchè è evidente che, seppur in modo atecnico, l'effetto del trasferimento del diritto di proprietà è comunque collegato alla stipula del contratto definitivo o al provvedimento giudiziale equipollente e la cancellazione delle ipoteche alla avvenuta esecuzione di tali atti e al pagamento del prezzo. Ad ogni modo la norma esiste e è chiaramente innovativa, se non proprio sovversiva, in quanto il curatore che subentra in un contratto assume tutti gli obblighi che ne derivano e che già gravavano sulla parte contraente e se si può ammettere che, come nel caso delle vendite coattive, il promissario acquirente (come l'aggiudicatario) non possa far valere vizi e difetti occulti, diventa inspiegabile, al limite della tenuta costituzionale, perché il promissario, a fronte del trasferimento e consegna di un'opera incompleta, debba pagare l'intero prezzo pattuito anche quando questa, per le condizioni in cui si trova, non è idonea all'uso cui era destinata.
A nostro avviso sarebbe possibile una interpretazione che limiti l'applicazione della norma in questione ai soli casi in cui comunque venga trasferito un immobile completo dei suoi elementi essenziali che lo rendano funzionale all'uso cui era destinato, ma sarebbe una impresa difficile a fronte della lettera della norma e della interpretazione (seppur non vincolante) della Relazione sopra richiamata, che evidenzia lo scopo cui la norma stessa è destinata.
In presenza di una tale lettura, il curatore della procedura del promittente venditore, dovendo tenere in considerazione l'interesse dei creditori, dovrebbe scegliere l'opzione del subentro anche in caso di opera incompleta potendo trattenere gli acconti ricevuti e pretendere il pagamento del saldo; saranno i promissari acquirenti che contesteranno giudizialmente un tale esito ed eventualmente a chiedere di sollevare la questione di incostituzionalità, e si vedrà l'interpretazione della norma che darà il giudice.
Zucchetti SG srl
-
Scarica la nuova app
