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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - LA LEGGE FALLIMENTARE
vendita immobile assegnato al coniuge separato
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FRANCO CHESANI
TRENTO25/11/2022 19:38vendita immobile assegnato al coniuge separato
Buongiorno,
sottopongo alla vostro autorevole parere il seguente caso:
nel 2019 viene dichiarata fallita una ditta individuale nel cui attivo fallimentare rientra un immobile.
Tale immobile risulta di proprietà del fallito per 1/2, mentre il restante 1/2 risulta di proprietà della sorella, estranea al fallimento.
Tra le annotazioni al Libro Fondiario risulta un'intavolazione di ipoteca risalente al 1974 e una successiva ipoteca del 1994, di un creditore che non si è poi insinuato nel passivo del fallimento.
Nel 2015 viene annotata dal Tribunale l'assegnazione della casa alla coniuge separata del fallito (in cui vivono anche due figli minori).
Seguono poi altre intavolazioni di ipoteca risalti ad epoca più recente e comunque successiva all'assegnazione della casa coniugale.
Vorrei procedere alla vendita dell'immobile mediante procedura competitiva ex art. 107 l.f., tuttavia mi chiedevo se l'assegnazione al coniuge fosse (o meno) opponibile al fallimento per effetto dell'ipoteca trascritta in data anteriore all'assegnazione della casa coniugale, tenuto conto inoltre che il creditore ipotecario non risulta essersi insinuato nel fallimento.
In sintesi: il diritto è opponibile e continua quindi a sussistere fino alla sua cessazione, cioè fino al raggiungimento dell'indipendenza economica dei figli; oppure non è opponibile al fallimento per effetto di ipoteca iscritta anteriormente (precisando però che il creditore ipotecario non risulta essersi insinuato, e risultano già decorsi i termini per la presentazione delle tardive)?
Vi ringrazio-
Zucchetti SG
Vicenza29/11/2022 19:07RE: vendita immobile assegnato al coniuge separato
L'art. 337-sexies c.c. (che ha sostituito l'abrogato art. 155 quater c.c.) nel dettare le prescrizioni in tema di assegnazione della casa coniugale in caso di separazione, conclude disponendo che "Il provvedimento di assegnazione e quello di revoca sono trascrivibili e opponibili a terzi ai sensi dell'articolo 2643". La norma, quindi, pur riconoscendo che il diritto di assegnazione è un diritto personale di godimento, non assimilabile al diritto reale di abitazione o comunque ad un altro diritto reale, ammette la trascrizione del provvedimento che dispone l'assegnazione, il che comporta l'applicazione del principio generale secondo cui chi pone per primo in essere la trascrizione è preferito rispetto a chi non trascrive affatto o trascrive o iscrive successivamente il proprio titolo; l'art. 2644 c.c. dispone, infatti, non solo che, eseguita la trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l'acquisto risalga a data anteriore, ma anche che gli atti soggetti a trascrizione non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi.
Principio ripreso con riferimento all'assegnazione della casa coniugale da Cass. 20 aprile 2016, n. 7776, quando ha affermato che "In materia di assegnazione della casa familiare, l'art. 155 quater c.c. (applicabile "ratione temporis"), laddove prevede che il provvedimento di assegnazione e quello di revoca sono trascrivibili e opponibili a terzi ai sensi dell'art. 2643 c.c., va interpretato nel senso che entrambi non hanno effetto riguardo al creditore ipotecario che abbia acquistato il suo diritto sull'immobile in base ad un atto iscritto anteriormente alla trascrizione del provvedimento di assegnazione, il quale perciò può far vendere coattivamente l'immobile come libero".
Applicando questi principi al caso di specie, ne discende che la trascrizione dell' provvedimento di assegnazione della casa coniugale, ove abita la moglie del fallito con i loro figli minori) effettuate nel 2015 è opponibile al fallimento dichiarato nel 2019 (la cui sentenza sarà stata presumibilmente trascritta sull'immobile di proprietà del fallito nell'immediatezza della dichiarazione di fallimento) nonché alle ipoteche iscritte successivamente al 2015; non è invece opponibile ai creditori ipotecari che hanno iscritto ipoteca nel 1974 e nel 1994.
A questo punto si tratta di vedere cosa comporta la opponibilità al fallimento e la inopponibilità ai due creditori iscritti in precedenza. L'opponibilità alla massa dei creditori comporta che il fallimento può vendere l'immobile di proprietà del coniuge fallito, ferma restando l'occupazione dell'atro coniuge fino alla sua scadenza naturale; la inopponibilità ai due creditori ipotecari comporta, a sua volta che il fallimento deve anche tutelare gli interessi di costoro che (a meno che non si tratti di creditori fondiari) non possono più agire sul bene legato alla loro garanzia a causa dell'intervenuto fallimento, per cui il fallimento potrebbe vendere l'immobile libero per destinare il ricavato alla soddisfazione dei creditori con prelazione prevalente per ragioni cronologiche, come visto, sul diritto di assegnazione.
Prima tuttavia di esaminare se il curatore possa effettuare una tale vendita non essendosi i creditori ipotecari insinuati, va considerato che è passato oltre un ventennio dalla data di iscrizione di entrambe le ipoteche e, secondo pacifica giurisprudenza "L'efficacia dell'iscrizione di ipoteca, ai sensi dell'art. 2847 c.c., cessa se l'iscrizione non sia rinnovata entro vent'anni dalla sua data, a nulla rilevando che tale termine spiri in pendenza del processo di esecuzione, a meno che non sia già stato emesso, prima della scadenza di detto termine ventennale, il decreto di trasferimento del bene ipotecato" (così, in termini, Cass. 08/02/2017, n.3401; conf., Cass. n. 5628/14; Cass.n. 6841/15; Cass. 7498/2012).
In sostanza se le due iscrizioni non sono state rinnovate- e non vi è cenno nel quesito che ciò sia stato fatto (e l'inerzia dei creditori ipotecari si spiega forse anche con questo dato)- l'efficacia delle due iscrizioni è cessata e rimane il fatto che l'assegnazione della casa è opponibile al fallimento, con le conseguenze sopra indicate.
Zucchetti SG srl
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